Юридическо лице – управител на Етажната собственост

Възниква твърде често практическия, а и доктринален въпрос възможно ли е юридическо лице да представлява етажната собственост, и то самостоятелно, а не като допълнителна функция или делегат на вече избран управител/управителен съвет. До каква степен се простират неговите правомощия в качеството му на представляващ Етажната собственост. Дали на същото лице /ЮЛ/ могат да бъдат делегирани и процесулни права, би ли имало възможност то да представлява ЕС в съдебен процес, в изпълнително дело, и в какви хипотези е възможно това представителство.
ЗУЕС принципно урежда нормативно рамките на представителство на Етажната собственост от страна на ЮЛ. Чл. 11, ал. 1 т. 11 ЗУЕС : 11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;
За да не изпаднем в излишна конфронтация следва да се направи следното уточнение : определени функции на управителния съвет на ЕС /Етажната собственост/ могат да бъдат възложени на ЮЛ/юридическо лице/, ако тези функции пряко или косвено са свързани с дейности, които имат за цел и основен приоритет поддържането на общите части на етажната собственост. След като законодателят е определил и конкретната рамка в която се извършва делегация на функции и правомощия на управителя следва и извода, че ЗУЕС не дава възможност да бъдат предоставени пълната палитра от правомощия на УС/управителния съвет/ на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат на УС. Което изключва всяка възможност едно дружество да бъде избрано самостоятелно за управител на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице като такъв. Изключение би било ако ЮЛ е собственик на имот в сградата на ЕС.
Самото делегиране на правомощия на УС на ЮЛ може да бъде осъществено по два начина :
1. Изрично с решение на ОС/Общото събрание/ на ЕС. В тази хипотеза ЕС в решението си обективира конкретните дейности и правомощия, които да бъдат предоставени на фирмата;
2. Делегирането на правомощията може да бъде извършено и с договор между ЕС и дружеството, като в решението си ОС недвусмислено изрази волята си за сключване на контракта, като възложи на Управителя/Управителния съвет да представлява ЕС при сключването на договора. Задължителен елемент от съдържанието на решението е и, че присъстващите етажни собственици са се запознали с клаузите на договора, неговото съдържание и са изразили съгласие за неговото сключване. Договорът между страните представлява делегацията на правомощията и дейностите от страна на ЕС към ЮЛ, които следва естествено да бъдат инкорпорирани във вид на каталог. Отново е налице и необходимостта от кон кретика, точност и яснота, за да бъде очертана рамката на представителството.
Критерий за определяне на дейностите, които могат да бъдат възложени на ЮЛ, е не съдържанието им, а общата цел на която са подчинени – поддръжка на общите части на сградата в добро състояние.
От тук следва и въпросът кои дейности следва да бъдат считани за дейности по поддържането на общите части на етажната собственост. Т. 13 от чл. 1 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС дава следната дефиниция : “Поддържане на общите части” е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние. За да бъде запазена целостта на сградата, което да осигури нейното нормално функциониране, се възприема, че същата следва да бъде периодично поддържана. За тази цел ако следваме алгоритъма на действия, необходими за запазване и поддържане на общите части в добро състояние следва да обособим следните няколко групи. На първо място са тези, които са съсредоточени около глава четвърта от ЗУЕС : РЕМОНТ, ОБНОВЯВАНЕ И ПОДДЪРЖАНЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ :
1. Регулярни дейности по поддръжка на общите части на сградата

– в тази група са включени всички онези предвателно планирани действия, които имат за цел да поддържат нормалния ритъм и функциониране на сградата. В тези дейности се включват : събирането на дължимите месечни вноски, необходими за формирането на месечния бюджет, както съответно и заплащането на всички необходими обичайни разходи, като потребление на електричество, вода, газ и други консумативи В тази група са включени и абонамент и други механизми, профилактиката на асансьорната уредба и други , почистване, смяна на съоръжения : крушки, предпазители, подмяна на други части. Вноските и сумите за погасяване на режийни разходи имат за цел поддържане на общити части на сградата в добро състояние. Затова събирането им, включително и по съдебен и извънсъдебен ред, е функция, която може да бъде възложена на ЮЛ, и не следва това правомощие да бъде дефинирано отделно от общата група, а именно формиране на месечен или годишен бюджет за целеви нужди – поддържане на общото състояние на сградата на ЕС; Чл. 48 ал. 8 : (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.
2. Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване

– в тази група се включват всички онези дейности, които са необходими за поддържане на целостта на сградата, извън обичайните – тези от първата група. Те са както планирани, но така също и настъпващи инцидентно. Такива са дребните ремонти, които възникват вследствие на обикновената употреба и амортизация на общите части на сградата. Това са обикновено ремонтите и подмяната на входните врати, на укрепване и ремонт на перилата на стълбищата, укрепване на някои елементи на сградата извън случаите на драстична промяна в конструкцията на сградата. Спецификата на тези ремонти е, че тяхното извършване не се индивидуализира с неотложност. За разлика от тях необходимия ремонт се отличава с неговата спешност. Неизвършването му в кратки срокове може да доведе до разруха на сградата, да застраши нейната цялост. Затова те са и неотложни. По различен начин се третира и вземането на решение за събиране на средства за неговото извършване. Неизменна част от тази група са и всички действия, свързани с реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване. Това, което обединява всички е, че тяхното извършване е подчинено на една цел : поддържане на общите части на сградата в добро състояние. Организацията на тяхното извършване, както и събирането на средствата за заплащането на разходите могат да бъдат възложени на ЮЛ. Съответно на ЮЛ може да бъде възложена и представителна власт по отношение процесуалното представителство дотолкова доколкото за извършването на тези дейности, както и за събиране на разноските за тяхното финансиране възниква необходимостта да се потърси защита по съдебен ред.
3. Предтавителство пред институции, включително и процесуално представителство

– много често проблематиката предвижда, за да бъде решен определен казус, който има за предмет запазване на общите части в добро състояние или пък защитата на целостта на сградата, да бъде стартирана процедура или друг тип действие, което е свързано с издаване на актове на определен орган – административен, съдебен или друг. Както споменах вече ,критерий за определяне на действията, които могат да бъдат възложени на ЮЛ е не характера им, а целта, която следва да бъде постигната. Ако следва да бъде проведена например съдебна процедура, и това изисква процесуално представителство, с оглед на неговата целесъобразност такова може да бъде възложено на фирмата. Както и възможността конкретни действия по представителството да бъдат делегирани на съответното компетентно лице – адвокат, нотариус, специалист или др.

Ако следва да обобщя казаното по – горе : всяко едно действие, което има за цел поддържане и запазване на общите части в добро състояние може да бъде делегирано като изпълнение на ЮЛ. Законодателят е дал само рамката в която да се простират възложените правомощия.Конкретиката се определя от казуистиката и вътрешните взаимоотношения в ЕС и са предмет на оперативна самостоятелност.