Управление на жилищни комплекси от „затворен тип“ – законно ли е ОС на всички собственици в комплекса?

Пиша това кратко  изложение във връзка с една доста често допускана грешка по отношение на управлението на жилищните комплекси от „затворен тип”. В най –честия случай управлението се извършва чрез ОС на ЕС на което участват абсолютно всички собственици на самостоятелни обекти в комплекса. Дори ЕС се регистрира като точно такава – като сбор от всички собственици. Тази схема е абсолютно неправилна. Така организирано ОС на ЕС е абсолютно незаконно. Съответно и решенията на ОС на ЕС, които са взети, са също незаконни и подлежат на отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС. Ако Ви манипулират, че това е правилния начин на управление, по – добре прочетете изложението по – долу.

Да, чл. 2 ЗУЕС урежда, че управлението се урежда с договори с нотариална заверка, сключени между инвеститора и собтвениците на самостоятелни обекти. Как да реагираме обаче, ако няма такива договори? Или са сключени договори само с част от собствениците, а с други – не. Или пък фирмата – инвеститор вече не съществува или не е действаща по една или друга причина.

Важно е на първо място да си изясните каква е архитектурната структура на комплекса ви. Най – често същият е съставен от отделни блокчета, секции или входове. Ако разгледате разрешението за въвеждане в експлоатация на комплекса ще видите дали същият е обособен на отделни секции или блокчета, например : А,B, C, D, E, E, F. Това е сигурен белег, че вашият блок, секция, вход представлява отделна ЕС. Изискайте и  таблицата на оценителя към момента на въвеждане на комплекса или на отделните блокове в експлоатация. Там ще видите сборът от процентите на идеалните части от  общите части на всяка секция. Ако същият е 100 процента, в такъв случай със сигурност вашата секция е ЕС.

Отделната ЕС съществува като самостоятелен субект. Управлява се  самостоятелно, взема самостоятелни решения, избира управителен съвет, регистрира се в регистъра на ЕС към съответната община. ОС на ЕС на отделния вход, блок или секция може да вземе решение за самостоятелното си управление, както и да сключи по собствен избор договор за поддръжка на общите си части. Входът като отделна ЕС не може да бъде задължен или обвързан с участие в тези огромни и масови събрания на целия комплекс. Както и не е задължен да ги изпълнява, ако евентуално се вземат такива решения.

Ако обаче трябва да се решат общи въпроси касаещи всички собственици в комплекса, например управление и поддръжка на терена или на обслужващи постройки, басейни, площадки и т.н.   се свиква  съвместно общо събрание по реда на ЗУЕС. От всяка една ЕС се излъчват равен брой представители и решенията се вземат съгласно установената процедура в ЗУЕС. Тези решения вече наистина обвързват всички собственици. Това е правилния начин за организиране на реда в комплексите.