Управление на жилищни комплекси от „затворен тип“ – законно ли е ОС на всички собственици в комплекса?
Пиша това кратко изложение във връзка с една доста често допускана грешка по отношение на управлението на жилищните комплекси от „затворен тип”. В най –честия случай управлението се извършва чрез ОС на ЕС на което участват абсолютно всички собственици на самостоятелни обекти в комплекса. Дори ЕС се регистрира като точно такава – като сбор от всички собственици. Тази схема е абсолютно неправилна. Така организирано ОС на ЕС е абсолютно незаконно. Съответно и решенията на ОС на ЕС, които са взети, са също незаконни и подлежат на отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС. Ако Ви манипулират, че това е правилния начин на управление, по – добре прочетете изложението по – долу.
Да, чл. 2 ЗУЕС урежда, че управлението се урежда с договори с нотариална заверка, сключени между инвеститора и собтвениците на самостоятелни обекти. Как да реагираме обаче, ако няма такива договори? Или са сключени договори само с част от собствениците, а с други – не. Или пък фирмата – инвеститор вече не съществува или не е действаща по една или друга причина.
Важно е на първо място да си изясните каква е архитектурната структура на комплекса ви. Най – често същият е съставен от отделни блокчета, секции или входове. Ако разгледате разрешението за въвеждане в експлоатация на комплекса ще видите дали същият е обособен на отделни секции или блокчета, например : А,B, C, D, E, E, F. Това е сигурен белег, че вашият блок, секция, вход представлява отделна ЕС. Изискайте и таблицата на оценителя към момента на въвеждане на комплекса или на отделните блокове в експлоатация. Там ще видите сборът от процентите на идеалните части от общите части на всяка секция. Ако същият е 100 процента, в такъв случай със сигурност вашата секция е ЕС.
Отделната ЕС съществува като самостоятелен субект. Управлява се самостоятелно, взема самостоятелни решения, избира управителен съвет, регистрира се в регистъра на ЕС към съответната община. ОС на ЕС на отделния вход, блок или секция може да вземе решение за самостоятелното си управление, както и да сключи по собствен избор договор за поддръжка на общите си части. Входът като отделна ЕС не може да бъде задължен или обвързан с участие в тези огромни и масови събрания на целия комплекс. Както и не е задължен да ги изпълнява, ако евентуално се вземат такива решения.
Ако обаче трябва да се решат общи въпроси касаещи всички собственици в комплекса, например управление и поддръжка на терена или на обслужващи постройки, басейни, площадки и т.н. се свиква съвместно общо събрание по реда на ЗУЕС. От всяка една ЕС се излъчват равен брой представители и решенията се вземат съгласно установената процедура в ЗУЕС. Тези решения вече наистина обвързват всички собственици. Това е правилния начин за организиране на реда в комплексите.
6 thoughts on “Управление на жилищни комплекси от „затворен тип“ – законно ли е ОС на всички собственици в комплекса?”
Здравейте! Законно ли е фирмата за поддръжка , която е на инвеститора да встъпи в длъжност без да е одобрена на общо събрание на живущите. Ние имахме предложение от друга фирма, която те отхвърлиха и се настаниха в комплекса без да сме ги искали.Имаме ли право ние да си изберем фирма за поддръжка на комплекса.
Какъв е закона в такива ситуации?
Ако нямате все още сключени индивидуални договори с фирмата на инвеститора, няма пречка ОСЕС да избере друга фирма и да сключи договор с нея. Инвеститорът няма право да Ви налага с коя фирма да сключите договор.
Здравейте,
законно ли е в комплекс от затворен тип с няколко блока, да не се подписват индивидуални договори за поддръжка, а да се свиква общо събрание, което да подпише 1 договор с фирмата за управление и този договор да обвързва всички собственици?
Има ли право общото събрание да реши дали такса подръжка и управление ще се заплаща на кв.м или на живущи?
Благодаря предварително за отговора.
Здравейте,
законно ли е за поддръжката на един общ затворен комплекс да са сключени договори за с няколко фирми?
Т.е някои от собствениците имат договор с фирма Х, а други с фирма У. Никой от собствениците, обаче не е избирал фирмата за поддръжка, тя му е наложена от инвеститора без ОС.
Здравейте! При условие, че комплексът е регистриран като “комплекс от затворен тип” и всички собственици на апартаменти са сключили договор за поддръжка с инвеститора, задължително ли е всеки вход от отделните блокове в този затворен комплекс да създаде и регистрира и управление на етажната собственост и съответно да се събира и още една такса – за етажна собственост и към договор за поддръжка?
Здравейте! При избиране на жилището, беше казано, че е без такса подръжка. До Акт 14 и в обявите за продажба беше обявено същото. При излизане на Разрешение за ползване (Акт 16), подписахме и договор за поддръжка. Фирмата за поддръжка е на инвеститора. Не е имало събрание на ЕС. Сградата е само една, с два входа, на четири етажа. В имота е озеленено, има беседка и барбекю, както детска площадка и малко игрище…Таксата в началото беше 720 лв. – (50 лв. на месец за двустаен апартамент и 20 лв. на месец за открито СОБСТВЕНО паркомясто). От този месец са направили увеличение, като таксата общо става 882 лв.Има ли мякакъв шанс да се развали този договор, като на събрание на ЕС бъде избрана фирма за поддръжка от собствениците?
Здравейте! Законно ли е фирмата за поддръжка , която е на инвеститора да встъпи в длъжност без да е одобрена на общо събрание на живущите. Ние имахме предложение от друга фирма, която те отхвърлиха и се настаниха в комплекса без да сме ги искали.Имаме ли право ние да си изберем фирма за поддръжка на комплекса.
Какъв е закона в такива ситуации?
Ако нямате все още сключени индивидуални договори с фирмата на инвеститора, няма пречка ОСЕС да избере друга фирма и да сключи договор с нея. Инвеститорът няма право да Ви налага с коя фирма да сключите договор.
Здравейте,
законно ли е в комплекс от затворен тип с няколко блока, да не се подписват индивидуални договори за поддръжка, а да се свиква общо събрание, което да подпише 1 договор с фирмата за управление и този договор да обвързва всички собственици?
Има ли право общото събрание да реши дали такса подръжка и управление ще се заплаща на кв.м или на живущи?
Благодаря предварително за отговора.
Здравейте,
законно ли е за поддръжката на един общ затворен комплекс да са сключени договори за с няколко фирми?
Т.е някои от собствениците имат договор с фирма Х, а други с фирма У. Никой от собствениците, обаче не е избирал фирмата за поддръжка, тя му е наложена от инвеститора без ОС.
Здравейте! При условие, че комплексът е регистриран като “комплекс от затворен тип” и всички собственици на апартаменти са сключили договор за поддръжка с инвеститора, задължително ли е всеки вход от отделните блокове в този затворен комплекс да създаде и регистрира и управление на етажната собственост и съответно да се събира и още една такса – за етажна собственост и към договор за поддръжка?
Здравейте! При избиране на жилището, беше казано, че е без такса подръжка. До Акт 14 и в обявите за продажба беше обявено същото. При излизане на Разрешение за ползване (Акт 16), подписахме и договор за поддръжка. Фирмата за поддръжка е на инвеститора. Не е имало събрание на ЕС. Сградата е само една, с два входа, на четири етажа. В имота е озеленено, има беседка и барбекю, както детска площадка и малко игрище…Таксата в началото беше 720 лв. – (50 лв. на месец за двустаен апартамент и 20 лв. на месец за открито СОБСТВЕНО паркомясто). От този месец са направили увеличение, като таксата общо става 882 лв.Има ли мякакъв шанс да се развали този договор, като на събрание на ЕС бъде избрана фирма за поддръжка от собствениците?