Управление на жилищните комплекси от “затворен тип” – празнина в закона

Сключването на договор за управление  на общите части на жилищните комплекси от „затворен тип” /ЗК/ в нотариална форма, вписан по партидата на  недвижимия имот в  Имотния регистър към АВ следва да се превърне в елемент от  сложния фактически състав по придобиване на  недвижим имот в  комплекса, редом с основната сделка /нотариалният акт за  покупко – продажба на имота/. Законодателят е свел сключването на този договор до императив /задължителност/, но не е предвидил никакви механизми за принуда или санкция при неговото несключване. Предполагам, че мисълта на нормотвореца за  лаконичния чл. 2 от ЗУЕС е предположила отговорността на страните за сключване на договор за  управление, в който да бъдат уредени всички аспекти по мениджмънта. Не са предвидени обаче рисковете при неспазването на тази разпоредба. По този начин е допуснато  създаването на  вакуум в управлението на един  сложен организъм, какъвто е ЗК.  Така често се допуска,  с оригинерната /първоначалната/ сделка, с която се  прехвърля  собствеността на недвижимия имот от  инвеститора на  купувача, съвсем умишлено се пропуска сключването на договора за управление. Води ли обаче този пропуск към недействителност на  сделката? Не, по никакъв начин не се засяга нейната действителност. По този начин  законодателят е допуснал да се създаде една огромна празнина – от една страна не е осигурил  задължителност /принуда/, а от друга страна е приел, че управлението на  общите части в ЗК ще се осъществява само по този начин, без да  е предвидил алтернатива. Естествено, това  води към  създаването на конфликтност сред собствениците в комплексите, от една страна  по отношение на  уреждане на типичните проблеми, свързани със частите и зоните на управление, а от друга страна  се дава възможност да се избегне  плащане на разноските за поддръжка и управление на комплекса. Ето тук е мястото в което да вметна, че е крещяща нуждата  от прием на допълнителна уредба, която да  бъде обособена в  отделен раздел в ЗУЕС.

   Ето тук смятам, че ако нормотворецът не е в състояние да предприеме каквито  и да е мерки за овладяване на създалия се вакуум, то той трябва да даде възможност на собствениците  да уредят отношенията си по начина на обикновеното управление, а именно ОС на ЕС /Общо събрание на Етажната собственост/. Накратко, да бъдат приложени правилата на ЗУЕС в останалата си част. Считам, че дотолкова доколкото ЗК представлява  и сформира  ЕС, няма пречка да  организират ОС на ЕС  и ;съответно УС /управителен съвет/, които да поемат функциите на управление. Този начин на управление обаче е в колизия с  уредбата на чл. 2 ЗУЕС, който предвижда специален  ред на управление на ЗК  спрямо общата част на закона. Двата начина на управление в един и същи комплекс са взаимоизключващи се и несъвместими и практически е невъзможно да съществуват едновременно.

   В този ред на мисли ако  в ЗК, в които собствениците на  недвижими имоти са сключили договори за управление /ДУ/,  се сформират органи на управление – ОС на ЕС и УС, взетите   решения на ОС на ЕС  са недействителни и спрямо тях може да бъде  стартирана процедурата на чл. 40 ЗУЕС  за отмяна на тези актове.

   Друга хипотеза, в която немалко ЗК попадат е тази в която собствениците на недвижими имоти са закупили  собствеността си преди 2009 г., респективно са сключили договори за управление с инвеститора. Каква е съдбата на тези договори и следва ли те да продължат да възпроизвеждат своите правни последици? Съдебната практика   счита, че  тези контракти  са недействителни, защото не са спазени задължителни елементи на чл. 2 ЗУЕС.  Аз обаче съм на  друго мнение :  законът не  преурежда  вече възникнали отношения, освен ако изрично не предвижда такава възможност в  заключителните си разпоредби.  ЗУЕС не обсъжда  действителността на  сключените вече  договори за управление, което означава, че това по никакъв начин не  влияе върху  правните им последици.  По – скоро  законодателят  следва да задължи  собствениците и инвеститора, сключили вече такива договори  да ги приведат в  изискуемата форма /нотариална заверка на подписите/, а инвеститорът да ги впише в Агенция по вписвания по партидата на всеки самостоятелен обект.

   При целият този създал се хаос считам, че ако нормотворецът предвиди  алтернатива, а не императив при определяне на метода на управление, която да даде възможност на ЗК да приведат отношенията си във всеки конкретен случай, би било едно разумно  разрешение на проблема.

One thought on “Управление на жилищните комплекси от “затворен тип” – празнина в закона

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *