Управление на жилищен комплекс от „затворен тип“ в случай на липса на нотариално заверени договори за управление – ОС на всички собственици в комплекса е незаконно и решенията му са нищожни

При формиране на органите за управление на  комплекс от „затворен“ тип следва да се изходи от ясната дефиниция на закона, че комплекс от затворен тип включва сгради в режим на етажна собственост. Това предполага, че при липса на  управление чрез договори за управление между инвеститора и собствениците всяка сграда може да се управлява самостоятелно като ЕС, а общите части на всички ЕС се управляват чрез решения на всички ЕС – съвместно общо събрание. Недопустимо е управлението да се извършва от ОС на всички собственици в комплекса  – този орган е незаконен и такъв орган може да произведе нищожни решения – извън законосъобразността на решенията, която се установява по реда на чл. 40 ЗУЕС. 

ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

На осемнадесети ноември през две хиляди и шестнадесета година

В публично заседание в следния състав:

Председател: ЖИВКО ЖЕЛЕВ

Секретар Димитрия Гаджева

като разгледа докладваното от съдията Живко Желев

гражданско дело номер 7853 по описа за 2016 година.

          Предявеният иск намира основание чл.422 ГПК, вр. с чл.50 и чл.51 от ЗУЕС.

Ищецът  ЕС  на Жилищен комплекс „С.с.“ с адрес. гр. П.************* твърди, че на 17.10.2010г. общото събрание на етажната собственост е взело решение относно размера на месечните вноски дължими по ЗУЕС, като определило месечните вноски за поддръжка на общите части в размер на 50 лева за първите етажи на блокове от 52 до 57 включително и по 55 лева за останалите апартаменти, считано от 01.11.2010г. Освен това на 22.01.2013г. общото събрани било взело още едно решение, с което бил създаден фонд „Ремонт и обновяване“, като било взето решение по пет лева от месечните вноски за поддръжка на комплекса са е се отчисляват във фонда, поради което, след 22.01.2013г. всички собственици на апартаменти от първите етажи на гореизброените блокове дължали по 45 лева за поддръжка на общите части, останалите по 50 лева, а общо всички собственици и вноска от по 5 лева месечно за учредения фонд. Твърди се, че ответницата е собственик на обект в етажната собственост намиращ се на първи жилищен етаж, поради което за периода от месец ноември 2013г. до месец февруари 2016г. дължи общо сумата 1260 лева месечни вноски за поддръжка на общи части, както и сумата 140 лева за фонда „Ремонт и обновяване“, тоест общо 1400 лева. За тази сума било подадено заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по което било образувано гр. д. 2333/2016г. на ПРС. Ответницата възразила срещу издадената заповед за изпълнение, поради което се иска да бъде установено съществуването на вземането срещу нея.

Ответницата Д.Г.Г. не отрича твърдението, че е собственик на жилище намиращо се на посочения в исковата молба адрес. Твърди обаче, че то се намира в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС, поради което разпоредбите на закона не намират приложение. Поради това счита, че съставянето на органи на етажна собственост, както и взетите от тях решения са нищожни и нямат правно действие. Твърди, че съгласно закона отношенията й във връзка с поддържането на общите части са уредени между нея и инвеститора с договор, като тя е изпълнявала произтичащите от него задължения и е заплащала вноски за поддръжка на инвеститора. Твърди още, че е поискала от етажната собственост сведения за банковата сметка по която да плаща определените с решенията вноски, но такава не й била предоставена, поради което кредиторът се намирал в забава и тя не носела отговорност за забава или пълно неизпълнение.

Съдът намери за установено следното:

          Ответницата по делото Д.Г. е собственик на самостоятелен обект в сграда №*, тип „*“, находяща се в гр. П.********, представляваща обект от жилищен комплекс „С.с.“, построена в УПИ *********, представляващ апартамент „В“ разположен на първия жилищен етаж в описаната жилищна сграда, със застроена площ 64,74 кв.м., ведно с 5,583% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж, ведно с изба №3, разположена на подземния етаж на сградата с площ от 7,28 кв.м., ведно с 0,196 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж, ведно с 0,66% ид.ч. от урегулирания имот / лист 10 и 11/.

          Съгласно представения нотариален акт за продажба № ***************. на н. ***********, урегулираният недвижим имот съставляващ УПИ ********* е с обща площ от 11838 кв.м., като в него са изградени общо 10 броя жилищни и една обществено-обслужваща сгради / лист 40 – 51/. Същите образуват архитектурно цяло, съставляващо жилищен комплекс „С.с.“. Последното обстоятелство не е спорно по делото, а се установява и от показанията на разпитаните свидетели, според които комплексът е ограден, има денонощна охрана, видеонаблюдение, както и два пропускателни пункта, съоръжени с бариери / в този смисъл – свидетелката Р.К./. Всяка от построените в комплекса жилищни сгради била с по два входа.

          Установява се също така, че за целият жилищен комплекс е съставена една обща книга на собствениците, в която са описани всички лица притежаващи самостоятелни обекти в отделните жилищни сгради. Самите сгради притежават отделна административна номерация, обхващаща номерата от 50 до 59 включително /лист 80 и  сл./. Функционират и общи за всички сгради органи на етажна собственост, като е назначен общ управител и се провеждат общи събрания на собствениците. С протокол от такова общо събрание, проведено на 22.03.2016г. за управител на комплекса било избрано лицето С.В.М. с мандат от една година / лист 7 и 8/.

          Съгласно показанията на свидетелите Р.К. и К.М. общите събрания в комплекса се свиквали с бележки поставяни във входовете на жилищните сгради, в които се посочвали датата и часа на събранието. На тези събрания според М. се вземали решенията за управление и поддръжка на общите части. Таксите за това се заплащали на управителя в брой срещу разписка. К. твърди, че ответницата редовно питала управителя за това как се харчели парите събирани за общите част, но такава информация не била даване. В противовес на това, М. поддържа, че винаги когато поисквала такава информация тя била предоставяна, включително и по електронна поща. Освен това управителят разлепвал съобщения за разходите по входовете на комплекса. М. също така отрича да е подписвала договор за управление на общи части.

          По делото е представен договор за поддръжка на недвижим имот от 15.11.2007г. сключен между ответницата Д.Г. и „Евробилдинг – 1“ ООД, в качеството му на инвеститор. С договора дружеството се е задължило да осигури поддръжка и охрана на жилищния комплекс, в който се намира апартамента на Г., срещу възнаграждение от 40 лева месечно. Договорът е сключен в проста писмена форма / лист 57 /.

Установява се от приложеното ч.гр.д. № 2333/2016г. по описа на Пловдивския районен съд, че срещу ответницата Г. е било подадено заявление по чл.410 ГПК с което ищецът претендирал тя да му заплати сумата 1260 лева, представляваща сбор от двадесет и осем дължими месечни вноски за поддръжка на общите части за периода от месец ноември на 2013г. до месец февруари на 2016г. и сумата 140 лева, представляваща сбор от двадесет и осем дължими месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от месец ноември 2013г. до месец февруари 2016г. или общо сумата 1400 лева.

По така описаното заявление било образувано посоченото ч.гр.д. №2333/2016г. и издадена заповед за изпълнение на сумите, срещу която ответницата подала възражение от 28.04.2016г.

          При така установеното се налагат следните правни изводи:

          Безспорно се установява по настоящото дело, че ищцата е собственик на индивидуален обект в една от жилищните сгради, построени в комплекс от затворен тип. Този извод се налага от обстоятелството, че в един и същи урегулиран недвижим имот има построени няколко отделни жилищни сгради, както и сграда с обществено –обслужващо предназначение, като всички те образуват общ архитектурен ансамбъл, а режимът за достъп до комплекса се регулира чрез денонощна охрана. В този смисъл са налице всички характеристики на легалната дефиниция на §1т.3 от ДР на ЗУЕС, съгласно която „комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

От самата дефиниция е видно, че комплексът се състои от отделни сгради, всяка от които е в режим на етажна собственост по смисъла на чл.37 от ЗС. При наличието на няколко отделни етажни собствености, всяка от тях следва да се управлява по правилата на ЗУЕС, като включително избира собствени органи на управление и решава въпросите, свързани с управлението и поддържката на общите части на сградите. При наличие на общи части между отделни сгради в режим на етажна собственост, те могат да провеждат съвместно общо събрание по реда на чл.18, ал.1 ЗУЕС относно от решаване на въпрос, който е свързан с тези общи части. В този случай събранието се свиква по инициатива на управителния съвет /управителя/ на една от етажните собствености и се провежда по общите правила на ЗУЕС, като решенията се приемат с мнозинство от две трети от присъстващите – чл.18, ал.3 ЗУЕС.

          Относно управлението на общите части в етажни собствености построени в жилищните комплекси от затворен тип чл. 2, ал.1 ЗУЕС предвижда специален режим – то се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

          Установи се по настоящото дело, че в процесния жилищен комплекс са формирани общи органи на управление за всички сгради в етажна собственост, без да са налице отделни органи за всяка етажна собственост. Това съставлява несъответствие на предвидения от ЗУЕС режим на управление, като същевременно противоречи на правилата на чл.2, ал.1 ЗУЕС относно управлението на общите части в комплекси от затворен тип. Обстоятелството, че в случая дружеството инвеститор на обектите е обявено в несъстоятелност /лист 191/ действително препятствува възможността да бъде приложен предвидения в закона режим, но не означава, че разпоредбите на ЗУЕС относно формиране на органи на управление не следва да се прилагат спрямо всяка отделна жилищна сграда в режим на етажна собственост. От това се налага извод, че решенията на общо събрание, което не е формирано съобразно изискванията на закона не могат да създадат целените правни последици. Предвид това позоваването от страна на ищците на разпоредбите на ЗУЕС, като източник на вземането, предявено срещу ответницата е неоснователно.

          Не могат да бъдат споделени доводите на ищеца, че като необжалвано от ответницата решението на общото събрание е станало задължително и тя не може да противопоставя възражения относно неговата законосъобразност. Това е така, защото този довод е относим към случаи при който се навеждат възражения спрямо решения на органи формирани в отделна етажна собственост – тоест в съответствие с режима на ЗУЕС.

          Извън изложеното следва да се вземе предвид това, че съгласно чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет /управителят/ може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. В този случай към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание. В настоящия случай, към заявлението не е приложено решение което да обективира задължение на ответницата за заплащане на сумата, посочена в заявлението и определя срока за това.

          С оглед изложеното съдът намира, че на предявеното основание искът е неоснователен и следва да се отхвърли.

Съобразно чл.78, ал.3 ГПК ищецът дължи на ответницата деловодни разноски в размер на 400 лева – възнаграждение за адвокат / лист 73/.

Водим от горното, съдът

                                       Р   Е   Ш   И :

ОТХВЪРЛЯ иска за признаване на установено, на осн. чл.422 ГПК, вр. с чл.50 и чл.51 от ЗУЕС, съществуването на вземането на Етажна собственост на Жилищен комплекс „С.с.“ с адрес. гр. П.*************, представлявана от управителя С.В.М. против Д.Г.Г., ЕГН:**********,*** за сумите: 1260 лв. /хиляда двеста и шестдесет лева/, представляваща сбор от 28 неплатени месечни вноски за поддръжка на общите части за времето от месец ноември 2013г. до месец февруари 2016г., включително; 140 лв. /сто и четиридесет лева/, представляваща сбор от 28 неплатени месечни вноски  за фонда „Ремонт и обновяване“ за периода от месец ноември 2013г. до месец февруари 2016г., включително за притежаван от ответницата самостоятелен обект – апартамент №*, ведно със законната лихва от 25.02.2016г. до изплащане на вземането относно което е издадена заповед № 1153/26.02.2016г. по ч.гр.дело № 2333/2016 г. на Пловдивски районен съд.