Управление на жилищен комплекс от „затворен“ тип е възможно и по реда на глава втора ЗУЕС, но само по реда на чл. 18

 

Преди известно време застъпих основната си идея, че дефиницията за ЕС за всяка една сграда  не изхожда от свободната воля на собствениците на самостоятелни обекти, а от техническите характеристики и от документацията на архитектурния план, особено към мпомента към който сградите и обектите са въведени в експлоатация.  По този начин ясно ще се определи коя сграда или  отделен вход е в режим на ЕС или не. От този извод следва и как ще се организира управлението на комплекса или сградата. Погрешно е схващането, че ОС на цялата ЕС на комплекса, организирана от всички собственици е  законно. Напротив, ако са налице няколко сгради в режим на отделни ЕС, в такъв случай, когато се касае за управление на целия комплекс, следва да бъде свикано съвместно ОС на  всички ЕС в комплекса и по този начин взетите решения ще бъдат законосъобразни. Във всички други случаи се касае за нищожност на взетите решения, след като са приети от орган на управление без уредена в закона компетентност. Как може да се установи дали отделната сграда е отделна ЕС.  На първо място, ако сградата има отделен идентификатор, това със сигурност я определя като самостоятелна сграда, от там и правото да съществува като отделна от другите сгради  ЕС. При един преглед на таблицата на оценителя, която със сигурност е част от архитектурната и техническа документация ще  стане ясно дали притежаваните от собствениците в отделната сграда проценти от идеалните части от  общите части на сградата е равен на 100.  Ако това е точно така, в такъв случай е налице безспорен критерий, че сградата е самостоятелна ЕС.  ЕС възниква по силата на закона, след като са налице дадените в ЗУЕС предпоставки, а не по решение на ОСЕС. Във визирания по – долу казус, възникнал в комплекс от затворен тип съдът е установил, че се касае за отделни сгради и входове в режим на ЕС. Ако липсва управление чрез договори с нотариална заверка, вписани по партидата на всеки един от имотите, то съществува ПРАВНА ВЪЗМОЖНОСТ управлението да се проведе по реда на ГЛАВА ВТОРА от ЗУЕС, но по реда на чл. 18 ЗУЕС. – СЪВМЕСТНО ОБЩО СЪБРАНИЕ НА ВСИЧКИ ВХОДОВЕ. 

Р Е Ш Е Н И Е

№  VІ-78               година  14.07.2016                 град Бургас

В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,    шести граждански въззивен състав

На единадесети юли                             две хиляди и шестнадесета   година

в открито съдебно заседание, в следния състав:

                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЯРА КАМБУРОВА

                                                                ЧЛЕНОВЕ: 1.КАЛИНА ПЕНЕВА

                                                                                   2.ВЕСЕЛКА УЗУНОВА

Секретар Т.М.

като разгледа докладваното от  съдията   Узунова  

въззивно гражданско дело номер  1026 по описа за 2016  година ,за да се произнесе,взе предвид следното: 

          Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по повод въззивна жалба на  Гульнара …………….- гражданка на Руската Федерация,в качеството и на председател на Управителния съвет на Етажната собственост на комплекс „Хелиос Бийч Апартмент“ гр.Поморие чрез пълномощника адв.Кирязова, подадена против решение №41 от 26.02.2016 г. по гр.д.№ 476/2015г. на Районен съд гр.Поморие,с което районният съд е уважил иска на „Т. т. сервиз“ЕООД, предявен против етажните собственици на комплекс от сгради,с наименование „Хелиос Бийч Апартмент“ ,с адрес гр.Поморие,ул.“Морска“№52,представлявани от председателя на Управителния съвет на Етажната собственост Гульнара ……..,руска гражданка,като е ОТМЕНИЛ като незаконосъобразни всички решения на Общото събрание на етажните собственици,обективирани в протокол от 26.08.2015г. 

              Във въззивната жалба се излагат съображения за незаконосъобразност,необоснованост и неправилност на обжалваното съдебно решение. Посочва се,че ПРС е допуснал съществено процесуално нарушение,като е отказал да уважи своевременно направени от ответната страна доказателствени искания,които са били относими към предмета на спора. В резултат на това е формирал изводите си за основателност на предявения иск излагайки мотиви,че се касае за самостоятелни сгради с отделни входове,с множество самостоятелни обекти,като всеки от входовете е в режим на етажна собственост или се касае за жилищен комплекс от затворен тип,като и в двата случая не е следвало да се провежда Общо събрание от категорията на процесното. Въззивникът намира,че доказателствените искания е направил своевременно,след като ПРС е разпределил доказателствената тежест с доклада си, а събирането на писмените доказателства и ангажирането на съдебно-техническа експертиза е от съществено значение за правилното разрешаване на спора,защото събирането им е щяло да установи редовното свикване на Общото събрание при спазване на всички правила на ЗУЕС. Оспорен е изводът на съда,че в случая не е следвало да се провежда Общо събрание от категорията на процесното,като въззивникът се позовава на съдебна практика по чл.290 ГПК на ВКС,в която според него е застъпено становище,че дори сградата да е с няколко входа,тя може да функционира като единна етажна собственост ,ако бъде избрана една форма на управление и има единни органи и общ правилник за вътрешния ред. Позовава се и на чл.23 от ЗКИР,защото според тази норма обект на кадастъра са недвижимите имоти-поземлен имот,сграда,самостоятелен обект в сграда,а кадастралното отразяване на една сграда като самостоятелен функциониращ обект е в зависимост от архитектурния и конструктивен вид на сградата,но не се влияе от броя на входовете в нея и в тази връзка е следвало да бъде допусната СТЕ.Счита,че няма равнозначност между понятията за „сграда“,дефинирани в ЗКИР и в ЗУЕС,като в тази връзка представя и писмено доказателство- писмо на изпълнителния директор на Агенцията по ГККР с изх.№05-215 от 14.08.2012г.до МРРБ,относно описанието на сградите в кадастъра и режима на етажна собственост в сгради с повече от един вход. Оспорва и изводите на ПРС за това,че се касае за жилищен комплекс от затворен тип и управлението му следвало да бъде извършвано по реда на чл.2 от ЗУЕС,като счита,че дори то да бъде възприето,комплексът е бил въведен в експлоатация на 03.09.2007г.-преди влизане в сила на ЗУЕС, а в него липсват разпоредби относно управлението на такива етажни собствености,възникнали преди влизане в сила на закона.Посочва,че в случая инвеститорът не е собственик,поради което той не би могъл да бъде задължен по никакъв начин да извършва управление в комплекса,като в тази връзка представя и се позовава на определения на НРС и БОС. Моли за отмяна на решението на ПРС и постановяване на решение от въззивната инстанция,с което исковете да бъдат отхвърлени. Моли при условията на чл.266 ал.3 ГПК  въззивният съд да приеме представени писмени доказателства по опис.

Доказателствените искания на въззивника БОС е оставил без уважение като  неоснователни.

            В съдебно заседание въззивната Етажна собственост, редовно уведомена, се представлява се от адв.Кирязова,която поддържа въззивната жалба и моли за уважаването и. Поддържа доказателствените искания.

            В съдебно заседание въззиваемото дружество,редовно уведомено, се представлява от адв.Иванов,който оспорва въззивната жалба и моли решението да бъде потвърдено.

            При служебната проверка на атакувания съдебен акт по реда на чл.269 ГПК,въззивната инстанция го намери за валиден и допустим.

           Разгледана по същество,съдът намери въззивната жалба за неоснователна по следните съображения:

           Правилно ПРС е приел,че доказателствата,събрани по делото дават основание за извод,че в комплекса,находящ се в гр.Поморие,ул.“Морска“№52 съществуват няколко самостоятелни сгради,всяка от които има отделен вход,а във всеки вход-множество самостоятелни обекти. Този извод се споделя от въззивния съд като обоснован от доказателствата по делото. Видно от съдържанието на протокола от проведеното ОС на ЕС е,че същото е свикано и проведено от собствениците на етажната собственост в сгради с идентификатори № 57491.509.36.1,№ 57491.509.36.2, № 57491.509.36.3, № 57491.509.36.4, № 57491.509.36.5,№ 57491.509.36.6 и № 57491.509.36.12 по кадастралната карта на гр.Поморие,с административен адрес- гр.Поморие,ул.“Морска“№52,комплекс „Хелиос“.

             Не е било спорно по делото,че ищцовото дружество е собственик на  самостоятелни обекти,находящи се във входове/секции „В“ и „Ж“ на комлекс „Хелиос “,гр.Поморие,ул.“Морска“№52.  От протокола,съставен за проведеното ОС на ЕС,поканата за свикване на ОС и съобщението за изготвения протокол,както и от съдържанието на  нот.акт №35 т.І нот.д.№32/2008г. се установява,че в комплекса има дванадесет секции,всяка от които с отделен идентификатор на сграда и отделен вход.Тези обстоятелства се установяват и от показанията на св.Стоянов,който посочва,че комплексът се състои от три отделни сгради,две от които  са на първа линия до морето и имат отделни входове,а голямата сграда откъм улица „Морска“ има два входа,водещи в общ коридор,в който са обособени седем отделни входа. От показанията на св.Павловски се установява,че на Общото събрание присъствали Марина М. и съпругът и,който взел участие като представител на дружеството ищец. Те изложили възраженията си относно създаването на Етажна собственост,защото считали,че комплексът е такъв от затворен тип и следва да се управлява чрез сключване на договор за управление с инвеститора,както предвижда чл.2 от ЗУЕС.

             Дори да се приеме тезата на въззивника,че етажните собственици в комплекс от затворен тип,възникнали преди влизане в сила на ЗУЕС, могат да изберат законовата възможност да управляват и поддържат общите части на ЕС не по реда на чл.2 от ЗУЕС-чрез сключване на договор за управление с инвеститора,а чрез учредяване на ЕС по реда на ЗУЕС,то и според БОС по делото не е установено ОС да е било проведено при спазване на законовите изисквания на ЗУЕС,както е приел и ПРС.   

             Неоснователно е оплакването на въззивника,че ПРС не е взел предвид разпоредбата на чл.8 ал.2 от ЗУЕС,предвиждаща възможност,а не задължение управлението на сгради в режим на етажна собственост да се осъществява във всеки отделен вход. В случая е било проведено ОС на етажните собственици в седем от общо дванадесетте секции в комплекса,находящи се в голямата сграда откъм улица „Морска“52,но според въззивната инстанция те не касаят учредяване на Етажна собственост само за тази сграда,защото всички взети решения на ОС касаят управлението и поддръжката на целия комплекс „Хелиос“,а не само секциите в тази сграда.  Видно от взетото решение по т.1 от протокола,то гласи: „Участниците в събранието с мнозинство повече от половината от представените на събранието идеални части учредиха Общо събрание на собствениците в комплекс „Хелиос“.  Всички останали решения също имат за предмет разрешаване на различни въпроси относно управлението и поддръжката на общите части на сградите в целия комплекс „Хелиос“,а не само за сградата откъм улица „Морска“.  При това положение следва да бъде изцяло споделен изводът на ПРС,че решенията на ОС на ЕС са незаконосъобразни,тъй като същото не е свикано и проведено за етажните собствености във всички секции- общо 12 на брой в комплекса. Независимо,че представител на дружеството ищец е присъствал на ОС, този факт не може да обоснове извод за неоснователност на оплакванията на дружеството. Това е така,защото етажните собственици от останалите пет секции,находящи се в другите две сгради, представляващи част от комплекса,не са били поканени и не са взели участие в ОС,а техните идеални части от общите части не са включени при формирането на кворума,необходим за провеждането на ОС и вземането на валидни решения. Що се отнася до отразяването на секциите и сградите в кадастралната карта,не се установява то да е различно от действителното им фактическо положение,а  и от съдържанието на протокола от проведеното ОС на ЕС е видно,че учредената ЕС е за целия комплекс „Хелиос“, а не само за една сграда от комплекса.Що се отнася до тази сграда,от доказателствата по делото се установява несъмнено,че тя има шест входа,което предпоставя възникване на отделни етажни собствености за всеки от входовете.Дори ако се съобразят показанията на свидетеля Стоянов,в които той заявява,че гаражите са общи за всички входове от тази сграда,то извод за законосъобразност на обжалваните решения на ОС на ЕС отново не може да бъде направен,защото Етажната собственост е била учредена и са били взети решения за сградите в целия комплекс „Хелиос“, в това число и за останалите две сгради,етажните собственици на които не са били поканени да участват в ОС.  

             Водим от горните съображения и при пълно споделяне на мотивите на ПРС,към които препраща на основание чл.272 ГПК,въззивният съд намери,че въззивната жалба е неоснователна,а решението на ПРС следва да бъде потвърдено като правилно,законосъобразно и обосновано от доказателствата по делото.Правилно е приел районният съд,че ответникът не е доказал по недвусмислен начин,че са изпълнени законовите предпоставки за законност на проведеното Общо събрание на ЕС.

           С оглед изхода от въззивното обжалване,право на присъждане на разноски има въззиваемото дружество,което обаче не е направило искане за присъждане на разноски и не е представило доказателства да е направило разноски във въззивното производство,поради което и съдът не присъжда разноски в полза на „Т.  т. сервиз“ЕООД.

             Мотивиран от гореизложеното Бургаският окръжен съд

                         Р  Е  Ш  И :

ПОТВЪРЖДАВА решение №41 от 26.02.2016 г. по гр.д.№ 476/2015г. на Районен съд гр.Поморие.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

     ЧЛЕНОВЕ: