Терасите над самостоятелни обекти, които се явяват покривно пространство са общи части

Във връзка с възникнал казус дали терасата над самостоятелен обект, която представлява покрив изцяло или за част от него,  е обша част, установих и от създадената практика, че във всеки случай, в който терасовидната част покрива изцяло или част от имотите под нея същата се явява покрив за тях и съответно общи части. Нагледно представям по – долу части от съдебна практика в тази насока.

В чл.38, ал.1 ЗС са изброени примерно отделни елементи от сградата, които представляват общи части и е обобщено, че такива части са и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване”. Общи части по естеството си са такива елементи от сградата, без които същата не може да съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти. Предмет на собственост, обща на всички етажни собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го причислява към общите части на етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната, функция на този вид тераси. Естествено, балконните тераси, които не изпълняват ролята на покрив, са съставни части на отделните апартаменти и принадлежат на отделните етажни собственици. Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика.

Съгласно разпоредбата на чл.185, ал.1 от ЗУТ преустройствата на собствени обекти, помещения или части от тях се извършва без съгласието на останалите собственици на етажната собственост, когато: 1. не се променя предназначението им; 2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им; 3. не се изменят съществено общите части на сградата; 4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос; се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; се променя предназначението на обекти, разположен в нежилищни сгради; преустройството се извършва при условията на чл.38, ал.5 и ал.6. Според алинея втора на цитирания законов текст извън тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици– непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. В настоящия случай разрешението за строеж е издадено за изграждане на слънцезащитно съоръжение за покриване на открита тераса пред апартамент „В” на първи жилищен етаж (над партера). От заключението на съдебно-техническата експертиза, което настоящият съдебен състав възприема като обективно и компетентно извършено и от съдържанието на разрешителния акт, се установява, че слънцезащитното съоръжение е предназначено да покрие покрива на магазин, който е разположен в партера и е издаден на разстояние 1,50м. пред жилищните етажи, а не да покрие терасата пред апартамент „В” на първи жилищен етаж. От констативната част на експертното заключение и от мотивите на съдебно решение № ІІ-205/17.10.2003г. по АХД № 150/2003г. по описа на БОС и съдебно решение № 2200/11.03.2004г. е видно, че сградата, в която се намира апартамента на Н. е в режим на етажна собственост и предназначената за покриване площ е покрив на магазин, а не „открита тераса”. При това положение, разрешаването на строежа е свързано с промяна в предназначението на покрива в „открита тераса”, което е допустимо само при удостоверяване с формални писмени доказателства на предпоставките по по чл.185, ал.2 и чл.182, ал.1 от ЗУТ. В настоящия случай не се твърди и не се установява по делото, етажните съсобственици да са изразили съгласието си в писмена форма с нотариална заверка на подписите за покриването на общата част, каквато е покривът на магазина. Дори да се приеме, че в конкретния казус не е изпълнена хипотезата за завземане на общи части, изискваща квалифицирана форма на удостоверяване на съгласието, а е осъществена първата алтернатива на чл.185, ал.2, изискваща решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, разрешаването на строежа е неправомерно, тъй като липсва съвпадение между волята на съсобствениците в сградата и разрешителното изявление. В първия случай общото събрание дава съгласие да се изгради козирка (сенник) на терасата на апартамента на първи жилищен етаж, а не пред нея, а разрешението е издадено за слънцезащитно съорожение, което да покрие несъществуващ по архитектурния проект обект – открита тераса. С оглед на това, административното обжалване на Л.Т. е основателно и като го е оставил без уважение, началникът на РДНСК – Бургас е произнесъл незаконосъобразна заповед, която следва да се отмени.

При така установените обстоятелства жалбата е допустима като подадена в срок от надлежна страна,срещу ИАА подлежащ на съдебен контрол,а разгледана по същество тя е неоснователна. Видно от заключението на вещото лице по извършената съдебно-техническа експертиза / т.1 Б / , предмета на обжалваната заповед съвпада със  заявения за узаконяване строеж единствено в частта разположена откъм ул.”****”пред кухнята и ъгловата спалня,където е била изградена нова покрита тераса          с размери 8,20/2,00 м.,т.е. единствено тези 16,40 кв.м. се включват във визираната в обжалваната заповед площ от 57 кв.м.. Поради липсата на съвпадение за останалата част и обстоятелството,че към датата на издаване на оспорения административен акт съвпадащата част не съществува,тъй като е премахната от самия жалбоподател,то висящото производство за узаконяване не се явява по аргумент на противното от нормата на пар.184 ал.12 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ пречка за премахване на строежа по реда на чл.225 от ЗУТ. Изградения на мястото на заявения за узаконяване нов строеж е с параметри различни от тези на премахнатия от жалбоподателя,а именно  дължина 10,60 м. включваща 8,20 м. пред ап.№5 и 2,40 м. пред обща част на етажната собственост  и ширина 3,95 м.,поради която причина жалбоподателят не може да се ползва от започната вече процедура по узаконяване,а предвид на това,че строежа е извършен след 2004 г. проверка за търпимост по смисъла на пар.16 от ПР на ЗУТ е излишна. Съгласно т.3 от експертизата строежа е изпълнен частично върху едноетажното тяло на магазина притежаван от друг собственик и частично върху притежавана от жалбоподателя тераса от ап.№5,като площите функционално са обединени в едно цяло предназначено да обслужва нуждите на ап.№5. При тези обстоятелства строежа се определя както е посочено в експертизата / т.1 / като съчетание на преустройство и пристрояване – частта от ап.№ 5 е преустроена,а частта от покривната плоча на  едноетажното тяло на магазина е пристроена. /ако не беше терасата обща част за имота, то следователно щеше да бъде само вътрешно преустройство, а не незаконен строеж/. С оглед последното, несъстоятелна е изложената в жалбата теза за наличието на извършено вътрешно преустройство. Обстоятелството,че изпълнението е от леки материали не променя квалификацията на извършените СМР като строеж по смисъла на пар.5 т.38 от ДР на ЗУТ,а след като това е така,то за извършването му нормите на чл.137 ал.3 и чл.148 ал.1 от ЗУТ предполагат наличие на одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж. Липсата на строителни книжа,за което обстоятелство по делото липсва спор,прави строежа незаконен по смисъла на чл.225 ал.2 т.2 от ЗУТ без оглед на обстоятелството за наличието или липсата на учредено право на строеж. Постановявайки същото с обжалваната заповед органа е приложил правилно материалния закон. При издаване на оспорения акт не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила – спазена е процедурата по чл.225 ал.3 от ЗУТ,а твърдението в жалбата за наличието на подадено възражение не се подкрепя от наличните по административната преписка материали,но дори да е налице такова,то евентуалното мунеразглеждане от органа би съставлявало процесуално нарушение което не е съществено,тъй като фактите върху които почива крайния правен извод остават непроменени. Обстоятелството,че процесния строеж е свързан с пристройката към ап.№2 не би довело при премахването му до нарушаване на регламентирания в чл.6 от АПК принцип на съразмерност,тъй като видно от обясненията на вещото лице,с изработването на съпровождащ премахването конструктивен проект би се избегнало засягане на пристройката към ап.№ 2.

Видно от горното, доказана се явява причинната връзка между теча от процесната открита тераса и повредите в дневната на ап.4, но не по отношение повредите в спалнята на същия апартамент, която се намира под Г-образната тераса, представляваща обща част. По отношение на тази тераса – обща част също се установява от св.показания наличие на течове, които биха могли да доведат до повреди в разположените под тях помещения, но не са предмет на настоящото производство.Поддържането в изправност на общите части на сградата е задължение на всички етажни собственици, поради което не са налице основания за ангажиране индивидуалната отговорност на ответниците, предвид липсата на данни за тяхно противоправно поведение.

8 thoughts on “Терасите над самостоятелни обекти, които се явяват покривно пространство са общи части

  1. Здравейте
    Изчетох много от Вашите статии тук, които намирам за изключително полезни, както от гледна точка на тълкуванията Ви на законите, така и на дадените примери от съдебната практика.
    Живея в малко блокче на последен 3ти етаж. Голяма тераса, опасваща две стаи от апартамента е сравнително дълга и открита. В последно време при тези дъждове, съседа под мен се оплаква от теч в неговата стая. В моята стая има олющване на мазилката под прозореца и избива вода от пода през ламинирания паркет. Проблема (доколкото констатирах) е в появила се пролука между дограмата и зида или по точно от силикона във фугите, сложен при смяната на прозореца. Тази потенциална причина за възникналите неудобства съм отстранил, но не мисля, че ще върши работа в дългосрочен план.
    Питането ми в тази връзка е, дали за отстраняването на този теч трябва да се ангажира ЕС, при положение, че терасата е открита и се явява покрив на собственика под мен?
    Допълнително тези стени на блока, които се явяват част от въпросната открита тераса (включващи прозорци към стаите към моя апартамента) и фактически по свето предназначение са и външни стени за кооперацията могат/трябва ли да бъдат обект на ремонт и ангажимент от страна на ЕС?
    Как стои въпроса, ако желая да покрия терасата само с навес, за да се ограничи влиянието на атмосферните условия? Трябва ли разрешение от ОС ЕС за това или такова решение е валидно само ако искам да затворя/усвоя въпросната тераса?
    Благодаря предварително!

  2. Купен апартамент 1956 г. в който пише ползване на тераса, която е покрив над магазин, може ли други себственици от горните етажи да я ползват и ако е така как ще стане това. Тя се явява покрив над магазин, но да сега 2018 г. нито една стотинка не е давана от друг за поддръжката и освен от моите родители. Сега един съсед казва че от петия етаж ще си спусне стълба и ще си пие кафето там. Та той има само 4% ид.части от общите части на сградата. Терасата е 20 кв.м.
    Предварително Ви благодаря.

  3. Ако се явява покрив на магазина е обща част за ЕС, освен ако изрично в нотариалния акт или с решение на ОСЕС не е изрично указано, че е учредено ползването й само от собствениците на Вашия апартамент. Ако сте в първата хипотеза, задължително поддръжката следва да се подели съгласно ЗУЕС между всички собственици, ползватели и обитатели, както и ремонтните дейности. За съжаление, ако не сте във втората хипотеза само с решение на ОСЕС и нотариално съгласие на всички собственици може да бъде приобщена към Вашия имот и да я ползвате само Вие. Но няма пречка да бъдете освободени от плащане на таксите срещу задължение да поемете поддръжката й и занапред.

  4. Здравейте,
    Живея в блок на 6-ти от 7 етажа. Апартаментът притежава открита тераса, която покрива всички етажи надолу, докато 7 етаж е върху самия апартамент, но не върху терасата, и така тя е изцяло открита. Доколкото се разбира от статията, тази тераса е част от покрива на сградата и следователно е обща част. В същото време тя фигурира в нотариалния като част от апартамента и е моя собственост.
    Въпросът ми е, аз ли трябва да поема разходите за отстраняване на теч като собственик по нотариален акт, или като обща част на входа, всички живущи във входа трябва да поемат разходи, защото терасата е част от покрива.
    Благодаря ви предварително.

  5. Категорично, тя е обща част. Това, че е вписана като Ваша собственост в нотариалния акт не променя обстоятелството, че същата представлява покривно пространство за имотите, които са под терасата. Покривът е обща част по своето естество, което означава, че не може да му се придаде друг характер освен този, който има по закон. Имам предвид, че ОСЕС може да променя характера на общите части, но само на тези, които са такива по предназначение. Така че ЕС трябва да поеме ремонта на теча.

  6. Чл. 38. ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Със сигурност споменатите елементи са общи части и следва да бъде ангажирана отговорността на ЕС. Няма пречка обаче да сложите преместваем и демонтируем навес на стената над терасата с оглед на предпазването й. Но ако е траен навес или стабилна конструкция Ви трябва решение на ОСЕС.

  7. Здравейте, при положение че открита тераса, която се явява покрив над магазин не е вписана в нотариалния акт при закупуване на апартамента през 1956 г., а е написано с право на ползване, друг от живущите сред като се явява обща част как може да я ползва, тъй като излаз от нея има само от нашия апартамент. За да я ползва някой друг трябва да се спуска стълба, нещо което не мога да си го представя.През изминалите 63 г. единствената поддръжка на терасата се е полагала от нас. Какви могат да бъдат претенциите на останалите собственици при това положение?
    Предварително Ви благодаря.

  8. Здравейте! Ако достъп до открита покрив тераса имат само две жилища, как трябва да се раздели ползването ѝ? По продължение на разделителната стена между двете жилища или на половина? (Жил кооперация, последен етаж)
    Предварително Ви благодаря!

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *