Терасите над самостоятелни обекти, които се явяват покривно пространство са общи части

Във връзка с възникнал казус дали терасата над самостоятелен обект, която представлява покрив изцяло или за част от него,  е обша част, установих и от създадената практика, че във всеки случай, в който терасовидната част покрива изцяло или част от имотите под нея същата се явява покрив за тях и съответно общи части. Нагледно представям по – долу части от съдебна практика в тази насока.

В чл.38, ал.1 ЗС са изброени примерно отделни елементи от сградата, които представляват общи части и е обобщено, че такива части са и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване”. Общи части по естеството си са такива елементи от сградата, без които същата не може да съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти. Предмет на собственост, обща на всички етажни собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го причислява към общите части на етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната, функция на този вид тераси. Естествено, балконните тераси, които не изпълняват ролята на покрив, са съставни части на отделните апартаменти и принадлежат на отделните етажни собственици. Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика.

Съгласно разпоредбата на чл.185, ал.1 от ЗУТ преустройствата на собствени обекти, помещения или части от тях се извършва без съгласието на останалите собственици на етажната собственост, когато: 1. не се променя предназначението им; 2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им; 3. не се изменят съществено общите части на сградата; 4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос; се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; се променя предназначението на обекти, разположен в нежилищни сгради; преустройството се извършва при условията на чл.38, ал.5 и ал.6. Според алинея втора на цитирания законов текст извън тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици– непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. В настоящия случай разрешението за строеж е издадено за изграждане на слънцезащитно съоръжение за покриване на открита тераса пред апартамент „В” на първи жилищен етаж (над партера). От заключението на съдебно-техническата експертиза, което настоящият съдебен състав възприема като обективно и компетентно извършено и от съдържанието на разрешителния акт, се установява, че слънцезащитното съоръжение е предназначено да покрие покрива на магазин, който е разположен в партера и е издаден на разстояние 1,50м. пред жилищните етажи, а не да покрие терасата пред апартамент „В” на първи жилищен етаж. От констативната част на експертното заключение и от мотивите на съдебно решение № ІІ-205/17.10.2003г. по АХД № 150/2003г. по описа на БОС и съдебно решение № 2200/11.03.2004г. е видно, че сградата, в която се намира апартамента на Н. е в режим на етажна собственост и предназначената за покриване площ е покрив на магазин, а не „открита тераса”. При това положение, разрешаването на строежа е свързано с промяна в предназначението на покрива в „открита тераса”, което е допустимо само при удостоверяване с формални писмени доказателства на предпоставките по по чл.185, ал.2 и чл.182, ал.1 от ЗУТ. В настоящия случай не се твърди и не се установява по делото, етажните съсобственици да са изразили съгласието си в писмена форма с нотариална заверка на подписите за покриването на общата част, каквато е покривът на магазина. Дори да се приеме, че в конкретния казус не е изпълнена хипотезата за завземане на общи части, изискваща квалифицирана форма на удостоверяване на съгласието, а е осъществена първата алтернатива на чл.185, ал.2, изискваща решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, разрешаването на строежа е неправомерно, тъй като липсва съвпадение между волята на съсобствениците в сградата и разрешителното изявление. В първия случай общото събрание дава съгласие да се изгради козирка (сенник) на терасата на апартамента на първи жилищен етаж, а не пред нея, а разрешението е издадено за слънцезащитно съорожение, което да покрие несъществуващ по архитектурния проект обект – открита тераса. С оглед на това, административното обжалване на Л.Т. е основателно и като го е оставил без уважение, началникът на РДНСК – Бургас е произнесъл незаконосъобразна заповед, която следва да се отмени.

При така установените обстоятелства жалбата е допустима като подадена в срок от надлежна страна,срещу ИАА подлежащ на съдебен контрол,а разгледана по същество тя е неоснователна. Видно от заключението на вещото лице по извършената съдебно-техническа експертиза / т.1 Б / , предмета на обжалваната заповед съвпада със  заявения за узаконяване строеж единствено в частта разположена откъм ул.”****”пред кухнята и ъгловата спалня,където е била изградена нова покрита тераса          с размери 8,20/2,00 м.,т.е. единствено тези 16,40 кв.м. се включват във визираната в обжалваната заповед площ от 57 кв.м.. Поради липсата на съвпадение за останалата част и обстоятелството,че към датата на издаване на оспорения административен акт съвпадащата част не съществува,тъй като е премахната от самия жалбоподател,то висящото производство за узаконяване не се явява по аргумент на противното от нормата на пар.184 ал.12 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ пречка за премахване на строежа по реда на чл.225 от ЗУТ. Изградения на мястото на заявения за узаконяване нов строеж е с параметри различни от тези на премахнатия от жалбоподателя,а именно  дължина 10,60 м. включваща 8,20 м. пред ап.№5 и 2,40 м. пред обща част на етажната собственост  и ширина 3,95 м.,поради която причина жалбоподателят не може да се ползва от започната вече процедура по узаконяване,а предвид на това,че строежа е извършен след 2004 г. проверка за търпимост по смисъла на пар.16 от ПР на ЗУТ е излишна. Съгласно т.3 от експертизата строежа е изпълнен частично върху едноетажното тяло на магазина притежаван от друг собственик и частично върху притежавана от жалбоподателя тераса от ап.№5,като площите функционално са обединени в едно цяло предназначено да обслужва нуждите на ап.№5. При тези обстоятелства строежа се определя както е посочено в експертизата / т.1 / като съчетание на преустройство и пристрояване – частта от ап.№ 5 е преустроена,а частта от покривната плоча на  едноетажното тяло на магазина е пристроена. /ако не беше терасата обща част за имота, то следователно щеше да бъде само вътрешно преустройство, а не незаконен строеж/. С оглед последното, несъстоятелна е изложената в жалбата теза за наличието на извършено вътрешно преустройство. Обстоятелството,че изпълнението е от леки материали не променя квалификацията на извършените СМР като строеж по смисъла на пар.5 т.38 от ДР на ЗУТ,а след като това е така,то за извършването му нормите на чл.137 ал.3 и чл.148 ал.1 от ЗУТ предполагат наличие на одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж. Липсата на строителни книжа,за което обстоятелство по делото липсва спор,прави строежа незаконен по смисъла на чл.225 ал.2 т.2 от ЗУТ без оглед на обстоятелството за наличието или липсата на учредено право на строеж. Постановявайки същото с обжалваната заповед органа е приложил правилно материалния закон. При издаване на оспорения акт не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила – спазена е процедурата по чл.225 ал.3 от ЗУТ,а твърдението в жалбата за наличието на подадено възражение не се подкрепя от наличните по административната преписка материали,но дори да е налице такова,то евентуалното мунеразглеждане от органа би съставлявало процесуално нарушение което не е съществено,тъй като фактите върху които почива крайния правен извод остават непроменени. Обстоятелството,че процесния строеж е свързан с пристройката към ап.№2 не би довело при премахването му до нарушаване на регламентирания в чл.6 от АПК принцип на съразмерност,тъй като видно от обясненията на вещото лице,с изработването на съпровождащ премахването конструктивен проект би се избегнало засягане на пристройката към ап.№ 2.

Видно от горното, доказана се явява причинната връзка между теча от процесната открита тераса и повредите в дневната на ап.4, но не по отношение повредите в спалнята на същия апартамент, която се намира под Г-образната тераса, представляваща обща част. По отношение на тази тераса – обща част също се установява от св.показания наличие на течове, които биха могли да доведат до повреди в разположените под тях помещения, но не са предмет на настоящото производство.Поддържането в изправност на общите части на сградата е задължение на всички етажни собственици, поради което не са налице основания за ангажиране индивидуалната отговорност на ответниците, предвид липсата на данни за тяхно противоправно поведение.