Съществени проблеми касаещи управлението на жилищните комплекси от „затворен тип“

Проблемът за съжаление е далеч по – глобален, отколкото се  представя в статията, чийто линк съм публикувал в края на това изложение. Не считам, че сам по себе си самият договор за управление и поддръжка на общите части ще изчисти всички възникнали проблеми. Сам по себе си договорът също крие доста рискове, както и непълното относно прилагането му и прекратяването му.

По отношение на управлението на имота до момента в който се сформира ЕС съгласно ЗУЕС, се прилагат разпоредбите на ЗС при липса на договори за управление. Така следва да бъдат разпределени и разноските за поддръжка на общите части на сградата, до момента в който собствениците на СО са достатъчни, за да сформират ЕС. А за да се обезпечи сключването на договора за управление, последният трябва да бъде подсигурен с императивна норма, която да ограничава сключването на сделката без сключване на договор за управление, като за целта следва да бъде осигурен и надзорен орган с властнически правомощия, който да санкционира страните по сделката при липса на такъв договор. От друга страна трябва да бъде разширена дефиницията на „жилищен комплекс от „затворен тип“, за да позволи множество комплекси да влязат в тази група, включително и тези, които са построени върху повече от едно УПИ. В практиката на развитите държави, условието „затворен комплекс“ е много по – общо. В тази връзка да се приеме, че комплекси в които собствеността върху терена е на трети лица, или пък е само на част от собствениците на СО да не се считат за комплекси от „затворен тип“, а всяка сграда да се третира като отделна ЕС съгласно уредбата на ЗУЕС.


Проблемът с нормативната уредба също е крещящ. Чл. 2 от ЗУЕС е крайно недостатъчен и според мен трябва да бъде изцяло реновиран и допълнен, като основните цели, които трябва да се постигнат са :
1. Уточняване на обхвата на управлението и поддръжката на общите части на сградата, включително и на терена и постройките.
2. Регламентиране на възможността при невъзможност на инвеститора да осигури изпълнението на договора, опция собствениците да сключат договор за управление и поддръжка с друга фирма. В тази връзка и възможност потребителят/потребителите на услугата да има възможност да прекрати сключен договор при некачествено, непълно изпълнение или неизпълнение, както и регламентиран ред за прекратяване на договора.
3. В случаите в които теренът е собственост на трето лице, трябва да се допусне някоя от следните  опции :

1. Същото лице да бъде задължено да извършва поддръжката и управлението му

2. Опция да бъде сключен договор за възлагане на управлението между собственикът и инвеститора, а ако собственик е инвеститора, същият да бъде задължен да подсигури поддръжката и управлението на имота

3. Възможност теренът да бъде третиран като обща част от собствениците на СО в комплекса или пък да бъде обособено императивно особено право на ползване на същите, различно от вещното право на ползване.

СТАТИЯ 

2 thoughts on “Съществени проблеми касаещи управлението на жилищните комплекси от „затворен тип“

  1. Изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, би следвало да се възприеме необходимостта от наличието на сключен договор по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип.

  2. Напротив, комплексът от затворен тип възниква ex lege при наличие на компонентите от дефиницията в ЗУЕС за комплекс от затворен тип. чл. 2 урежда само управлението на един такъв комплекс.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *