Съществени въпроси, касаещи програмата за саниране по европейските програми и отговорността на Сдруженията на собствениците

Попаднах на интересни въпроси в друг сайт за етажната собственост :https://etajnasobstvenost.wordpress.com/, които очевидно касаят  собствениците във връзка със санирането на  сградите по европейската програма. Повечето от въпросите засягат най – вече  дали по някакъв начин съществува риск да бъде засегнато имуществото им. Позволих си да отговоря на тези въпроси и публикувам в сайта си, естествено спазвайки етичните и правни  норми и с уважение към г – н Герджиков, собственик на https://etajnasobstvenost.wordpress.com/.

Въпросите в тяхната хронологичност са следните :

• Каква е разликата между СС по ЗУЕС и такова по ЗЮЛНЦ ? Юридически лица ли са ? Изобщо законно ли е да се изменя по такъв начин ЗЮЛНЦ (посредством ЗУЕС), където това е юридически предвидено ? Представляват ли апартаментите т.н. апортни вноски при уредяване на СС ?

Сдружението на собствениците не представлява ЮНЦ по смисъла на  ЗЮЛНЦ. По – скоро като правна фигура се доближава и е близко до неперсонифицираните правни субекти по ЗЗД – гражданските дружества. Гражданските дружества се създават за определена цел, за определен срок. С договор /споразумение/ се очертават основните моменти  във взаимоотношенията между членовете на Сдружението на собствениците : предмет, срок, начин на финансиране, размер на имуществените вноски, имуществена отговорност и др. В този ред на мисли, ЗУЕС не регламентира специални правила за създаване на  ЮНЦ по смисъла на  ЗЮНЦ. Апартаментите не представляват апортни вноски при учредяване на  Сдружението на собствениците. Нека да поясня, че отговорността на Сдружението към трети лица  се свежда до размера на имуществените вноски. Собствениците не отговярят с личното си имущество. Ако собственик по СОБСТВЕНО ЖЕЛАНИЕ реши да взезе в сдружението с апартамента си, е единствената хипотеза, в която изпълнението може да се насочи към имота на собственика.

– След като е създадено с 67 % собственици СС въпреки нежеланието ми, как при исканото след това 100 % съгласие това СС съобще ще заработи, ако не подпиша ?

Законът е дал такъв кворум само за Учредителното събрание за  учредяване на Сдружение на собствениците. Учредителното събрание обаче не ангажира  собствениците с участието им в Сдружението на собствениците. Последните сами изявяват волята им за участие в СС със волята им да сключат  споразумението. Разбира се, че всеки един от собствениците САМ решава дали да бъде член на  СС. Никой не може принудително да го направи член на СС, както и принудително да ангажира  отговорността му. Така, че ако не желаете да участвате в СС, просто няма да подпишете Споразумението. Пак повтарям : Учредителното събрание само взема решение за сформиране на  Сдружение на собствениците, като това решение дава възможност, но не и задължение за участие. Самият акт на  сформиране на СС е Споразумението.

– Кога и как мога да напусна СС направено при несъгласието ми ? По време на 5 г. мин. срок има ли възможност ?

 

Уточнявам отново, че членството в  Сдружението на собствениците не е принудително, затова несъгласието за членство води до липса на членски правоотношения в Сдружението. Ако обаче собственик е сключил Споразумението за учредяване на Сдружение на собствениците в хипотезата на усвояване на  средства от Европейските фондове не може в 5 – годишен срок от завършване на СМР-тата по санирането  да напусне Сдружението. По този начин законодателят е гарантирал, от една страна, че Сдружението, като правен субект може да предяви гаранционната отговорност по СМР, от друга страна гарантира, в случаите на възмездност на договорите, че фирмите изпълнители могат да предяват  претенциите си / в случаите на неплащане/. В този петгодишен период можете да прехвърлите членството си, и това може да бъде извършено с  прехвърляне на собствеността на имота на друго лице.

– Каква е вероятността другите собственици от СС да отговарят при евентуални искове от банки или други ЮЛ към някой от учредителите ? Има ли опасност други собственици и учредители на СС да носят финансова отговорност с апартаментите си или друго имущестство ?

 

В момента в който се учреди и сформира Сдружение на собственици, респективно се регистрира в регистъра към Общината и получи булстат номер, същото придобива особен  самостоятелен статут на юридическо лице, което носи собствена отговорност, която изключва личната отговорност на собствениците. Отговорността на Сдружението се ограничава само до имуществените вноски на членовете, която изключва личното имущество на собствениците. Сдружението не означава някакъв вид „братство” в което всеки от членовете, носи отговорност за  претенциите от банките или други ЮЛ към който и да е от членовете. Извън  задълженията към  Сдружението всеки един от собствениците носи лична и индивидуална отговорност за договорите, в които е встъпил индивидуално.

– Ако съм член на СС трябва ли да имам съгласие от другите съочредители при желание да продам жилището си ? Ако го „заложа“ за банков кредит ? Да го дам под наем ?

 

Участието в Сдружението на собствениците не засяга по никакъв начин правото на собственост на всеки от членовете, освен ако по собствено желание собственик е влязъл в Сдружението с апортна вноска – апартамента си. Няма никаква пречка апартаментът да бъде предмет на акт на  покупко – продажба, да бъде отдаван под наем или да бъде ипотекиран като обезпечение на договор за банков кредит. Участието в Сдружението на собствениците не означава вещна тежест върху имота и не касае възможността собствениците да се разпореждат с него  както пожелаят съгласно правото им на собственост.

Искам да добавя и още един анонс :

Договорите с извършителите по СМР на санирането се сключват със СС, но задълженото лице е държавата, респективно общината. Интересен е въпросът за евентуалните искове на фирмите. Кой е задълженото лице? Според мен върросът ще бъде изчистен към момента на стартиране на дейностите по СМР.

Аз  си мисля ако държавата делегира по общини задължението за плащане, /не встъпване в дълг, а делегация/, не следва ли задълженото лице да бъде страна по договора като поемател на задължението за плащане? Ако нямаме обективирано именно такова задължение, фирмата, ако с нея няма сключено облигационно отношение резонно ще насочи вземането си към СС. В този случай доколко държавата би могла да бъде регулатор в граждански отношения? И дали ако държавата е регламентирала източника на финансите, този регламент ще бъде обвързващ за съда в преценката му кой дължи парите?

Затова  моето предложение в договорите, сключени между Сдружението на собствениците и фирмите – изпълнители да бъде включена и  държавата/общината като поемател на плащанията по договорите. По този начин ще бъде защитено както Сдружението, така и  изпълнителя по договора.