Решенията на ОС на ЕС, които са взети от нелигитимен орган, за нищожни, дори и същите да са законосъобразни

Първото решение, което съм публикувал от моята собствена практика касае  вилно селище с изградени къщички в него. Собствениците на  къщичките сформират  ОС на ЕС, което взема решение с което определя такса за поддръжката на  селището. Таксата не беше непосилна, но възникнаха някои въпроси относно легитимността на този орган. Вилното селище се оказа построено върху два парцела, като собствениците на самостоятелните обекти в по – голямата си част бяха чужденци. Това означава, че това вилно селище беше някакъв  недефиниран хибрид като правна форма. Не може да бъде комплекс от „затворен тип“, защото за това е необходимо   недвижимите имоти да бъдат построени върху едно УПИ съгласно ЗУЕС, да имат обща ограда, да има  едно – единствено място за достъп до имота. В случая е напълно достатъчен факта, че  селището е построено върху две УПИ. Не може да бъде и хоризонтална етажна собственост, защото тогава собствениците на къщичките трябва да бъдат собственици и на земята. Някои от тях в действителност са, но другите имат само правото на строеж. Липсата на възможност за обособяване на ЕС води и до нелигитимност на ОС на ЕС, което може да вземе валидни решения. Затова реших да атакувам решението на ОС на ЕС не поради незаконосъобразност на решенията, а поради липсата на легитимен орган, който ги е взел. 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№:                                           12.03.2015 год.                      Град Царево

 В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

Царевският районен съд,                                             граждански състав

На двадесети февруари                   две хиляди и петнадесета година

В публично заседание в следния състав:  Председател: Минчо Танев

Секретар: К.Д.

като разгледа докладваното от съдия Минчо Танев

гр. дело № 74 по описа на съда за 2014 год. за да се произнесе, взе пред вид следното:

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от „КРОЛИК 1” ООД, ЕИК 202061468, със седалище и адрес на управление : гр. Бургас, 8000, ул. „Иван Шишман” 34, партер представлявано от З.А.Л. чрез адв. Е.А.,***, със съдебен адрес : гр. П., бул. „**” 69, ет. 1, офис 3 срещу Етажна собственост на Вилно селище”Каприз” с 57 самостоятелни обекти, построени в поземлен имот с идентификатор 44094.2.927 по кадастралната карта и регистри на с. Лозенец, община Царево, Бургаска област, и в поземлен имот с идентификатор 44094.2.928 по кадастралната карта и регистри на с. Лозенец, община Царево, Бургаска област представлявана от управителен съвет: А. К. А. – Председател Ф. Н. К. С. В. Ц., с която се иска от съда, да постанови решение, с което да отмени като незаконосъобразни, в частта им по т. 1,2,3,4,5,6,7,8,9 от протоколно решение на проведено общо събрание Етажна собственост на Вилно селище „Каприз”, с 57 самостоятелни обекти, построени в поземлен имот с идентификатор 44094.2.927 по кадастралната карта и регистри на с. Лозенец, община Царево, Бургаска област и в поземлен имот с идентификатор 44094.2.928 по кадастралната карта и регистри на с. Лозенец, община Царево, Бургаска област – Етажна собственост на ВС „Каприз” от 26.07.2014 год. както и да присъди на ищеца направените разноски по производството.

С исковата молба се твърди, че „КРОЛИК 1” ООД , ЕИК 202061468, е придобило като апортна /непарична/ вноска следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 44094.2.927.1.5. по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Лозенец, община Царево, обл. Бургас, с адрес на имота : с. Лозенец, п.к. 8277, Караагач, бл. 1, ет. 2, ап. 5, който обект се намира в сграда N 1, изградена в поземлен имот с идентификатор 44094.2.927. Според ищеца, ОС на ЕС е проведено на 26.07.2014 г. в което събрание, като след изтичане на срока за изготвяне на протокола в общодостъпно място на ЕС е било поставено обявление за изготвяне на протокола. Според исковата молба, са незаконосъобразни взетите решения Протокола на ОС на ЕС от 26.07.2014 г. тъй като изчислението на кворума за свикване и провеждане на ОС на ЕС и мнозинството за приемане на конкретните решения е незаконосъобразен. Навежда допълнителни основания, за нищожност на решенията, а именно, че в случая изобщо не е налице етажна собственост. С исковата молба са представени писмени доказателства. Направено е искане за допускане на гласни такива, както и на експертиза.

С разпореждане от 15.08.2014 год. съдът е приел исковата молба и е постановил да се изпрати препис от исковата молба и доказателствата на ответника.

Ответника е получил съобщението и е депозирал писмен отговор в срок.

Ответника в отговора на исковата молба твърди, че предявения иск е неоснователен.

Ответника твърди, че изискуемият кворум за провеждане на Общото събрание на ЕС Вилно селище „Каприз” е изчислен при хипотезата на чл. 17, ал. 4 и 5 от ЗУЕС. Според отговора на исковата молба, на събранието са били представени лично или чрез представители 45.8% идеални части, поради което и на основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС същото е било отложено с 1 час и при констатиран последващ кворум от 52.93% от идеалните части, при минимално изискуем от 33% а не на 67 на сто идеални части от общите части на ЕС, събранието е проведено законно. Според отговора на ответника, в пълно съответствие със ЗУЕС е формираната единна, етажна собственост и избраната форма на управление на ВС „Каприз“ – Общо събрание на Етажната собственост и твърденията на ищеца в противната насока, са неоснователни. Според ответника, собствениците на самостоятелни обекти в ЕС ВС „Каприз“ са избрали да се управляват чрез Общо събрание на Етажната собственост още от 2007 г. Според отговора на исковата молба, в случая се касае до хоризонтална етажна собственост- курортно селище с множество дейности- по охрана, осветление, поддръжка на басейн, поддръжка на градински площи и озеленяване, поддръжка на алейна мрежа, мероприятия по дезинсекция, дезинфекция и дератизация, почистване и хигиенизация и много други. Представя писмени доказателства.

Пред съда, ищеца се представлява от упълномощен представител- адвокат. Пледира се за уважаване на исковете.

В с.з. представляващия етажната собственост, чрез упълномощените си представители оспорва иска като неоснователен и моли за неговото отхвърляне, като изразява становище, че общото събрание на етажната собственост е проведено при спазване на реда за провеждането му предвиден в ЗУЕС, поради което и приетите на него решения са законосъобразни и не следва да се отменят.

За да се произнесе по така поставения за решаване правен спор съдът взе предвид следното.

Правното основание на предявеният иск е по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.

Видно от представения Копие от Учредителен договор от 24.08.2012 г. на „Кролик 1” ООД, ЕИК 202061468 и Актуално състояние от Търговски регистър към СВ на „Кролик 1” ООД, ЕИК 202061468, ищеца е собственик на следния индивидуален обект, находящи се във Вилно селище „Каприз”: самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 44094.2.927.1.5. по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Лозенец, община Царево, обл. Бургас, с адрес на имота : с. Лозенец, п.к. 8277, Караагач, бл. 1, ет. 2, ап. 5, който обект се намира в сграда N 1, изградена в поземлен имот с идентификатор 44094.2.927.

Представена е по делото Покана са свикване на общо събрание, в което са посочени кой свиква общото събрани, на коя дата се свиква, както и е обявен дневния ред на общото събрания.

Представен е протокол, подписан от Управителя на ЕС, както и от един свидетел, видно от който, Управителя е разлепил на видно място- табела за обяви на ВС „Каприз“ поканата за свикване на общото събрание. Посочено е, че дата на разлепване на поканата е 19.07.2014 год. в 10.00 часа.

Представен е препис от протокол от общо събрание на собствениците  на жилища в  етажната собственост, проведено на 26.07.2014 г. В протокола е посочено, че на общото събрание са присъствали- лично и чрез представители- притежаващите 52,93 % от етажната собственост.

Представен е списък на присъстващите на общото събрание, с положени подписи и отбелязани съответните проценти от етажната собственост за всички посочени в списъка.

По предложения  дневен ред, съгласно представения протокол, са били взети решения на общото събрание както следва: Приет е бил отчет на Управителя, за периода 29.11.2013 год. до 26.07.2014 год. не е бил приет отчет на Контролния съвет- поради непредставяне на такъв, взето е било решение, всички 57 самостоятелни обекта построени в ПИ 44094.2.927 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас и в ПИ 44094.2.928 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас, да се управляват като единна, етажна собственост, съобразно разпоредбите на ЗУЕС, с единно Общо събрание на собствениците, общ Управителен и Контролен съвет, съобразно единен Правилник за вътрешния ред, взето е било решение за определяне на такса за поддръжка в размер на 5,7 евро евро за кв.м. Управителя е бил задължен, да предприеме принудителни мерки, по отношение на собствениците на имоти във ВС „Каприз“ които не са издължили дължимата такса за поддръжка, да се извършат необходими ремонтни дейности и дейности по благоустрояването на ВК, приети са били правила за финансовата дейност на определено е било възнаграждение на Управителя, избран е бил управителен съвет и Председател на Управителния съвет, била е обявена дата на следващото ОС на ЕС.

Съгласно заключението на вещото лице И. Б., по допуснатите по делото съдебно-технически експертизи, вилното селище е построено в два имота, като е оградено с една, обща ограда и ползва единна инфраструктура. Съгласно заключението, при изчисляване на процентите за участие в общото събрание на ЕС са допуснати неточности, както и че част от квотите за собственост, въобще не са отчетени при изчисляване на кворума за провеждане на ОС на ЕС.

Въз основа на фактите, установени от доказателствата по делото, съдът като съобрази разпоредбите на закона, достигна до следните правни изводи:

Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. В чл. 12 и следващи от ЗУЕС, са уредени инициативата , редът за свикване и провеждане на общо събрание,както и нужния кворум за провеждане на общо събрание, което може валидно да взема решения в съответствие с правомощията си по чл. 11 от ЗУЕС.

В случая в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик в етажната собственост, общото събрание, на която е приело оспорваните понастоящем решения.

В тежест на ответника е, да докаже при условията на пълно и главно доказване, обстоятелствата свързани със спазването на изискванията на ЗУЕС във връзка с реда за  свикване и провеждане на общо събрание,както и наличието на нужния кворум.

Ищеца, с представения Копие от Учредителен договор от 24.08.2012 г. на „Кролик 1” ООД, ЕИК 202061468 и Актуално състояние от Търговски регистър към СВ на „Кролик 1” ООД, ЕИК 202061468, безспорно доказа, че е собственик на следния индивидуален обект, находящи се във Вилно селище „Каприз”: самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 44094.2.927.1.5. по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Лозенец, община Царево, обл. Бургас, с адрес на имота : с. Лозенец, п.к. 8277, Караагач, бл. 1, ет. 2, ап. 5, който обект се намира в сграда N 1, изградена в поземлен имот с идентификатор 44094.2.927.

От представения протокол се установява, че на 26.07.2014 г. е проведено общо събрание на посочената по- горе етажна собственост, на което са приети обективираните в протокола решения, като относно провеждането на общото събрание на посочената в протокола дата не се спори и между страните.

Не се спори също така, че свикването на събранието е извършено по изискуемия по ЗУЕС ред и в регламентираните в същия закон срокове.

Според съда обаче, на първо място ответника /чиято е доказателствената тежест/ не доказа твърдението си, че събранието е проведено в съответствие с изискванията на ЗУЕС, относно минималният кворум, при който може да се проведе общото събрание. Действително, по делото е представен списък на собствениците, с отразени в него притежаваните от тях площи и съотв. проценти от общата площ, но по делото не са представени категорични доказателства /титули за собственост и др./, относно правото на собственост на лицата участвали в общото събрание, от които доказателства да може да се направи категоричен и обоснован извод, относно собствеността на тези лица в общите части на етажната собственост, поради което и съдът приема, твърденията на ответника, че събранието е проведено в съответствие с изискванията на ЗУЕС за недоказано. В тази насока е и заключението на в.л. Б., съгласно което, при изчисляване на процентите за участие в общото събрание на ЕС са допуснати неточности, както и че част от квотите за собственост, въобще не са отчетени при изчисляване на кворума за провеждане на ОС на ЕС. В тази връзка, съда намира за основателно, твърдяното от ищеца, че ОС е проведено без да е налице изискуемия по закон кворум.

На следващо място според съда, в несъответствие с разпоредбите на ЗУЕС е и формираната единна, етажна собственост и избраната форма на управление на ВС „Каприз” – Общо събрание на Етажната собственост, което от своя страна прави изцяло незаконосъобразни атакуваните решения на ОС на ЕС, обективирани в протокола от 26.07.2014 г. Според настоящия състав, липсват изискуемите елементи, за да бъде формирана хоризонтална, етажна собственост на ВС „Каприз” /каквито са твърденията на ответника/, като единна етажна собственост, а също така, не са налице и елементите, които да обусловят ВС „Каприз” като комплекс от „затворен тип” по смисъла на легалната дефиниция на това понятие, дадена в разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, което пък от своя страна, съобразно чл. 2 от ЗУЕС, изключва възможността да бъде приета форма на управление и представителство- Управителен съвет, Управител и Председател на Управителния съвет.

Така, съгласно параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, жилищният комплекс от затворен тип е определен като „комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“. При така дефинираното понятие, на първо място, за да е налице комплекс от затворен тип, следва същия да е в един урегулиран поземлен имот, т.е. сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва са изградени в неговите пространствени граници. Сгради в режим на етажна собственост, разположени в различни поземлени имоти, не притежават изискуемата от закона степен на обособеност, която да позволи управлението им като жилищен комплекс от затворен тип. Във настоящия казус комплексът от сгради е разположен върху два урегулирани поземлени имота, което от своя страна изключва обединението от същите да представлява комплекс от „затворен тип”. На следващо място, дефинираното понятие жилищен комплекс от затворен тип, изисква съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост, т.е. наличие на няколко построени сгради, за всяка една от които, да е възникнал режим на етажна собственост. При това положение и според законовата дефиниция, жилищен комплекс от затворен тип не може да възникне, когато в два урегулирани, поземлени имоти, са построени няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или както съсобственост от различни лица /хоризонтални етажна собственост/. Предвид изложеното, за съда се налага извода, че ВС „Каприз”, не може да бъде обособено като единна етажна собственост обединяваща самостоятелните обекти находящи се в имоти с идентификатор № 44094.2.927 и № 44094.2.928 по КККР на с. Лозенец, обл. Бургас и същото не представлява комплекс от „затворен тип”. Тук следва да се отбележи, че разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, предвижда особена форма на управление на общите части на т.н. комплекси от затворен тип, за какъвто се твърди, че е ВС „Каприз“, съгласно която, управлението на общите части на тези комплекси се урежда с писмен договор, с нотариална заверка на подписите,сключен между инвеститора на комплекса и собствениците на индивидуални обекти в същия. В тази връзка, следва да се има предвид постановеното по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 87/ 09.03.2012 г. по гр.д. № 1115/ 2011 г. на ВКС, където е постановено, че разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия. В контекста на всичко изложено, ако ОС на ЕС е приело, че ВС «Каприз» представлява единен комплекс от «Затворен тип» то избраната форма за управление на процесната етажна собственост- Общо събрание на ЕС е незаконосъобразна и противоречи на нормите на ЗУЕС, което самостоятелно води до нищожност и на взетите решения на ОС на ЕС от 26.07.2014 г.

В допълнение с изложеното до тук, следва да се отбележи, че съгласно практиката на ВКС, освен вертикална съществува и хоризонтална етажна собственост. Последната е винаги налице, когато съсобствениците на урегулиран поземлен имот имат отделни сгради- индивидуална собственост на всеки от тях, което прави урегулирания поземлен имот обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС. В случая, са налице построени сгради в поземлен имот с идентификатор 44094.2.927 по кадастралната карта и регистри на с. Лозенец и в поземлен имот с идентификатор 44094.2. 928 по кадастралната карта и регистри на с. Лозенец. В кориците на делото, липсват доказателства, тези два имота поземлени имота, да са били обединени и обособени в един УПИ. Не са налице и данни собствениците на недвижими имоти в сгради, построени в процесиите УПИ да са и съсобственици на земята /което за някой от тях- физически лица- чужди граждани е и незаконно/. При това положение и при липсата на елементи, които да формират хоризонтална етажна собственост между недвижимите имоти, ситуирани в сградите построени върху двата поземлени имота, по отношение на същите не биха могли да се приложат нормите на ЗУЕС и да се утвърди единно управление чрез Общо събрание на ЕС.

При това положение съдът приема, че общото събрание е проведено в нарушение на изискванията на ЗУЕС, поради което и предявеният иск се явява основателен и следва да се уважи, като се отменят решенията по т.т. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9 на общото събрание на етажна собственост на вилно селище „Каприз” с 57 самостоятелни обекти, построени в ПИ 44094.2.927 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас и в ПИ 44094.2.928 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас, състояло се на 26.07.2014 г. обективирани в протокол от същата дата.

Предвид уважаването на иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, етажните собственици, следва да заплатят на ищеца направените разноски по делото, в размер на 900,00 лева.

Мотивиран от изложеното Царевският районен съд ,

Р  Е  Ш  И 

 

ОТМЕНЯ ВСИЧКИ решенията по т.т. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9 на общото събрание на етажна собственост на вилно селище „Каприз” с 57 самостоятелни обекти, построени в ПИ 44094.2.927 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас и в ПИ 44094.2.928 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас, състояло се на 26.07.2014 г. обективирани в протокол от същата дата

ОСЪЖДА етажна собственост на вилно селище „Каприз” с 57 самостоятелни обекти, построени в ПИ 44094.2.927 по КККР на с. Лозенец общ. Царево, обл. Бургас и в ПИ 44094.2.928 по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, обл. Бургас, представлявана от управителен съвет с председател Аделин Колев А., да заплатят на „КРОЛИК 1” ООД, ЕИК 202061468, сумата 900,00 лева, представляващи направени разноски по делото.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване, пред Окръжен съд, гр. Бургас, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

                                                                                             СЪДИЯ: