В множеството от жилищните комплекси съществува отграничаване на правото на собственост върху терена, на който са построени жилищните сгради и собствеността върху самостоятелните обекти в самите сгради. Това обикновено възниква в случаите, когато правото на собственост върху терена принадлежи на едно лице, а правото на строеж на други лица, етажните собственици. Това предполага и различен обхват на правата на етажните собственици върху общите части на сградите и на терена.
Практиката на ВКС /Върховен касационен съд/ е безспорна, че дворното място може да е обща част към етажната собственост, но може и да не е според решението на съсобствениците на терена, върху който е построена сградата, в която всеки един от тях има обект – етажна собственост. В този смисъл са редица решения на ВКС като Решение № 546/15.03.1977 г. по гражд.д. № 2896/76 г. на I г.о., Решение № 1010/29.04.1977 г. по гражд. д. № 261/77 г. на I г.о.на ВКС, Решение № 661/02.11.2010 г. по граж .д. № 1437/2009 г. на I г.о. на ВКС и др.
Според чл. 38, ал. 1 ЗС общите части в етажна собственост биват такива по естеството си или по предназначение. По естеството си, по необходимост, общи са ония части, без които е невъзможно съществуването на самата сграда. Такива са земята, върху която е построена сградата, всички конструктивни носещи елементи на сградата – основи, външни и общи стени, покрив и др. Не такова е положението за други общи части, без които съществуването на сградата е възможно. Такива са портиерското жилище, дворът – земята от парцела извън сградата, и др. За общите части по предназначение няма пречка да се даде друго предназначение и да се ползват не като общи части, а по друг начин. Такова е положението на двора /терена, върху който са построени сградите на комплекса/.
От това безспорно следва и следния правен извод : дворът /теренът/ може да придобие статута на обща част към етажната собственост само ако всички етажни собственици са собственици и на дворното място и всички те са изразили изрична воля дворното място да бъде обща част.
ЗУЕС определя като зони на управление от страна на етажните собственици само общите части на сградите в режим на етажна собственост. Съществуват жилищни комплекси от „затворен тип”, в които собствеността върху терена, върху който са построени сградите е различна от учреденото право на строеж на собствениците на самостоятелни обекти в жилищните сгради. По тази причина теренът не следва да се счита за обща част и следователно е изключена от общите части, които подлежат на управление от страна на собствениците. Последните притежават собственост само и единствено върху общите части на сградата, в която е позициониран самостоятелния им обект. В тази връзка, само тези общи части са предмет на управление и поддръжка от страна на етажните собственици, но не и терена.
Законът за собствеността не съдържа дефиниция за понятието собственост. Без да има изрична формулировка, Законът осигурява на собственика следните права:
- Да ползва своята вещ (под „вещ“ се разбира и „имот“). Ако някой пречи на собственика да упражнява това свое право, Законът му дава възможност да се отнесе до съда или до друг държавен орган и да бъде прекратено всяко неоснователно действие.
- Да получава плодовете от собствената вещ. Под плодове юристите разбират както естествените, така и гражданските продукти от вещите (наеми от имоти, и др.).
- Да се разпорежда със своята вещ – да я продава, подарява, заменя, завещава.
Правото на собственост е едно от вещните права и има абсолютен характер. Собственикът е в правото си да иска, от което и да е лице, да не се смущава собствеността му, да не му се пречи да ползва своята вещ, да прибира плодовете от нея, и т.н.
В Закона за собствеността (чл. 110, ал. 1) е дадено определение на понятието “недвижими вещи”. Такива са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или постройката.
Следователно в понятието “недвижимо имущество” се включва както земята, така и сградите, постройките, и всичко останало, което е трайно прикрепено към земята, а на основание изричната разпоредбана чл. 9, ал. 6, от Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ) към тях се прибавят и притежанието на идеална част. От тези разпоредби следва, че цялата вертикална планировка, както и всички обекти, построени трайно върху терена на жилищния комплекс, с изключение на самостоятелните обекти, за които има учредено право на строеж и са в собственост на етажните собственици, включително и общите частите части в сградата, са собственост на собственика на терена /дворното място/.
Правото на собственост на дружеството върху изброените обекти изключва възможността етажните собственици да се разпореждат, да управляват, да изграждат обекти, да променят статута, както и да ползват терена и изградените върху него обекти без изричното съгласие на собственика на недвижимия имот. Всяка проява на разпореждане с недвижимия имот и изградените обекти, извън жилищните сгради, без съгласието на собственика е посегателство върху правото на собственост и притежателят му има право на иск, с който да поиска преустановяване на всички действия, които накърняват правото му на собственост, както и за обезщетение на всички нанесени щети, във връзка с неправомерното ползване на недвижимия имот – терена.
В тази хипотеза етажните собственици, собственици на самостоятелни обекти в жилищните сгради в жилищен комплекс от „затворен тип” могат да ползват имота до степен, в която е необходим достъпа до сградите. За всеки един от тях законът е уредил сервитутното право или право на преминаване. Чл. 64 ЗС /Закон за собствеността/ гласи, че собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото е постановено друго. По този начин законодателят е поставил ограничения пред собствениците на самостоятелни обекти, позиционирани в жилищна сграда, построена върху чужд терен, да преминават през него /терена/ само за да стигнат до жилищната сграда, за да могат безпрепятствено да ползват имота си. Собственикът на терена, ако не е уговорено друго, има право да посочи каква е зоната, през която собствениците могат да преминават, за да достигнат до собствените си имоти, както и да отграничи останалата част от имота, например зад сградите, която не е необходима за осъществяване на необходимия достъп. За тази зона собственикът на имота може да разпореди забрана да бъде използвана по какъвто и да е начин, включително и достъп и преминаване. Всеки друг нерегламентиран достъп до жилищната сграда, както и всяко използване на имота /терена/, за да се проникне в жилищната сграда или съответно да се напусне същата не през предназначените за тази цел места – вход, изход е пряко нарушаване на правото на собственост на собственика на терена и същият има право да предяви иск за преустановяване на тези действия, както и за реално причинените му вреди.
В случая на чл. 64 ЗС е налице законовото ограничение на упражняването на уреденото правомощие, а именно „друго уговорено в акта, с който е отстъпено правото на строеж“. Ако сградата или сградите са построени въз основа на право на строеж, то свободните площи могат да бъдат ползвани от собственика на терена, съответно да бъдат отдавани за ползване от него на трети лица, включително и като обособени “паркоместа”. В подобна ситуация са собствениците на обекти в жилищните комплекси. Засега у нас не съществува широка практика за отдаване под наем като паркоместа на общински терени, още повече, че у гражданите е разпространено разбирането, че създаването на паркингите и на инфраструктурата към тях е било финансирано от собствениците на съответните жилища. Но чисто теоретично такава практика е възможна; както е възможно да се отдават под наем като паркоместа части от улици, площади, подлези и друга общинска собственост. Във всички случаи следва да се има предвид нормата на чл. 64 от Закона за собствеността, според която собственикът на обект в сградата има право да ползва и земята, доколкото това е необходимо. Но веднага трябва да се подчертае, че паркирането на една или повече семейни леки коли категорично не представлява такава необходимост от ползване на земя по чл. 64 ЗС. Поради което паркирането на автомобили на територията на комплекса не се включва в обхвата на нормата на чл. 64 ЗС. Паркирането и разполагането на автомобили, или отдаването под наем на паркоместата става единствено със знанието и съгласието на собственика на терена.
Съществува обаче и едно изключение : ако върху обект, обща част за етажните собственици, е построен друг обект, който е трайно закрепен към площта на визираните общи части, независимо с какви средства и от кого е построен този обект, то той придобива статут на обща част и собственост за етажните собственици. По този начин всички обекти, които са трайно прикрепени към други такива, които имат статут на общи части за етажните собственици, автоматично придобиват статут на общи части за собствениците, освен ако не е уговорено друго. Това може да се уреди, ако към момента на въвеждането в експлоатация и разпродажбата на самостоятелните обекти е уговорен изрично статутът, собствеността и предназначението на тези обекти, както и на всички останали, построени върху и към общите части. За сметка на това, други обекти, които са трайно закрепени и построени върху терена, в описаната в началото на експозето хипотеза, с изключение на правото на строеж са собственост на собственикът на терена.
Използвани източници : Труд и право , публикации в Интернет