Срещу кого следва да предявим претенция за извършените разходи за ремонт на общите части ?

Няма никакво съмнение, че ако сме извършили ремонт на общи части на сградата следва да предявим претенцията си за направените разходи към всички ОСТАНАЛИ СОБСТВЕНИЦИ, като дължмите от тях суми са съразмерни на притежаваните от тях проценти идеални части от общите части. Дори и да  предявим иск само към избрани собственици пак трябва да се съобразим с дяловото им участие в разходите, а не да искаме цялата сума. В смисъла на решението по – долу, ако сградата представлява неделима част, дори и да има така наречените отделни секции, ако последните не могат да бъдат обособени като самостоятелни части, са неразделна част от сградата. Дори и да бъде извършен частичен ремонт само на част от покрив, отделна стена и т.н. дължат всички собственици, защото общите части са неделими.

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  №  781

гр.Пловдив,07.06.2018г.

 В ИМЕТО НА НАРОДА

 Пловдивският окръжен съд, гражданско отделение, в публично заседание на двадесет и първи март,през две хиляди и осемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Светлана Изева

                                                          ЧЛЕНОВЕ: Радостина Стефанова

                                                                              Иван Бекяров

 при секретар Петя Цонкова,като разгледа  докладваното от председателя в.гр.д.№ 372 по описа на ПОС за 2018г.,за да се произнесе,взе предвид следното:

Производството е образувано по постъпила въззивна жалба от Т.Н.Н. против решение № 4270/06.12.17г.на ПРС,17-ти гр.с.,постановено по гр.д.№ 1547/16г.,с което са отхвърлени обективно съединени искове по чл.48,ал.7 от ЗУЕС,предявени от Т.Н. *** против К.Н.А.,М.Ц. И.,В.Л.К. и Н.И.З. за това ответниците да бъдат осъдени да заплатят на ищеца сумите от по 1331,50лв.-припадаща им се част от разходите по извършен от ищеца необходим ремонт на покрива на бл.**** в гр.****.

В жалбата  се твърди на първо място,че решението е недопустимо и се иска от  настоящата инстанция да го обезсили и върне на ПдРС,тъй като ответницата М.Ц. И.не била взела участие в процеса,а депозирания от адв.А. отговор от нейно име на исковата молба бил без приложено пълномощно.Освен това след като исковата молба била предявена против ответниците като  собственици на самостоятелни обекти в ЕС и исковете са по ЗУЕС,в този закон била предвидена  специална правосубектност и процесуална легитимация на страните,като по подобни искове отговаряла ЕС,представлявана единствено от нейния управител,а в случая исковете били предявени срещу отделни етажни собственици.

На второ място се излагат съображения за неправилност на атакуваното решение и се иска неговата отмяна.Представя се писмено доказателство с жалбата.Претендират се разноски.

          Въззиваемите К.Н.А.,М.Ц. И.,В.Л.К. и Н.И.З. *** в писмен отговор,а чрез пълномощника си адв. Е.А. и в съдебно заседание и писмена защита изразяват становище за неоснователност на въззивната жалба.Претендират разноски  пред въззивната инстанция.

ПОС, след преценка на събраните по делото доказателства, допустимостта и  основателността на жалбата, намира за установено следното:

Жалбата е допустима,подадена е от надлежна страна в законния срок,внесена е дължимата ДТ и е изпълнена процедурата по чл.263 от ГПК.

По отношение на  твърдяната недопустимост на решението следва да се отбележи следното:

По отношение на  изложеното в жалбата за неучастие на ответницата М. И.в първоинстанционното производство поради  липса на представителна власт  по отношение на  адв.А.-действително  пред ПдРС след конституирането на М. И.като ответник по делото не е представено пълномощно за адв.Е.А.,който е подал отговор на исковата молба в качеството на неин пълномощник.Такова пълномощно е представено чак след приключването на съдебните прения,с нарочна молба,с приложено към нея пълномощно и  декларация от М. И.,с която същата потвърждава извършените  от адв.А. процесуални действия до момента.ПдОС не споделя становището на жалбоподателя,че е недопустимо представянето на  каквито и да било документи,вкл.пълномощно след приключване на устните състезания.За наличието на представителна власт съдът следи служебно.Въпросът за нейната липса обаче може да бъде повдигнат по всяко време на делото,а и  тази липса не е непоправима.Ако съдът не е разкрил липсата на представителна власт,това не означава,че може да се заличи фактът на процесуалното представителство.Законът допуска възможност действията,извършени без представителна власт,да бъдат потвърдени даже и след като противната страна се е позовала на липсата на представителна власт,като потвърждаването заздравява с обратна сила потвърдените действия.В случая с  декларацията на М. И.са потвърдени извършените от адв.А. до този момент процесуални действия и следва да се приеме,че  тя е участвала в първоинстанционното производство,като е била надлежно представлявана.

По отношение твърденията във въззивната жалба за ненадлежна процесуална легитимация на ответниците,тъй като  етажната собственост се представлявала по специалния закон-ЗУЕС,единствено от управителя на ЕС следва да се  отбележи,че по иска по чл.48,ал.7 от ЗУЕС етажните собственици са обикновени другари и е право на ищеца да избере срещу кои от собствениците да насочи иска си.Отделен е въпроса,че от тях би могъл да претендира само тази сума от общата стойност на направените от него разходи,която съответства на дела им в общите части на ЕС.

С оглед на изложеното  настоящата инстанция намира за неоснователни изложените в жалбата  съображения за недопустимост на атакуваното решение.

Във връзка с основателността на  исковете съдът съобрази следното:

Пред първата инстанция са предявени искове с правно основание чл.48,ал.7 от ЗУЕС от Т.Н.Н. против К.Н.А.,М.Ц. И.,В.Л.К. и Н.И.З. за осъждане на ответниците да му заплатят сумите от по 1331,50лв.-припадаща им се част от разходите по извършен от ищеца необходим ремонт на покрива на бл.**** в гр.****.

В исковата молба ищецът твърди,че е собственик на самостоятелен обект-апартамент в жил.блок,находящ се в гр.****,а ответниците са собственици на апартаментите,разположени под неговия.Блок № **** се състоял от три самостоятелно обособени секции,всяка от които с обособени основи,външни стени и покрив,като апартаментът на ищеца се намирал в  последния етаж в дясната секция на блока.Трайно установена практика в блока била разходите за поддържането и управлението на общите части да се заплащат на секции ,като това било изрично прието и с решение на ОС, проведено на 13.05.14г.Към началото на 2014г.състоянието на покрива над дясната секция било изключително лошо и се стигнало до теч в апаратамента на Н..Той уведомил за това съседите от долните апартаменти, но не получил никакво съдействие от тях. Поради това решил да се възползва от възможността,дадена в чл.48,ал.6 от ЗУЕС и на 17.04.14г.сключил договор със „Стройкомерсиал”ООД за ремонт на покрива срещу цена в размер от 6657,50 лева с ДДС. Ремонтът бил извършен качествено и бил приет с приемо-предавателен протокол от 27.05.14г.На същата дата била издадена фактура, по които били извършени три плащания, последното от които на 09.06.14г.След това ищецът представил съответните платежни документи и поискал от общото събрание на етажната собственост ответниците да му възстановят припадащите им се части от разходите по ремонта.На проведено на 12.11.15г. общо събрание било взето решение да се сформира комисия, която да извърши оглед, да състави констативен протокол и да определи подлежащата на възстановяване сума.Комисията одобрила разходи в размер от 1590 лева,като определила подлежащата на възстановяване част от същата в размер от 1272 лева, разпределена по равно между ответниците.Ищецът не бил съгласен с така определената сума, тъй като реално направения от него разход бил в размер от 6657,50 лева.

Ответниците от своя страна са оспорили необходимостта от извършването на ремонт на покрива.Твърдят, че ищецът е в близки отношения с управителя на „Стройкомерсиал”ООД-Т. Н.,като изказватпредположението,че договорът с това дружество е сключен с цел същото да се обогати за сметка на етажната собственост.В тази връзка са оспорили и стойността на действително извършените СМР.Посочват,ченаредител по две от преводните нареждания, с които е платена цената по издадената фактура от горепосоченото дружество, е самата му управителка.

Предмет на въззивното производство,въведен с въззивната жалба,са предявени искови претенции с правно основание чл.48,ал.7 от ЗУЕС.

От фактическа страна районният съд е обсъдил събраните по делото доказателства.Направил е правилни изводи какви обстоятелства от фактическа страна се установяват с тях.Въззивният съд,преценявайки събраните в пъррвоинстанционното производство доказателства,приема за установени от фактическа страна същите обстоятелства,приети за установени от районния съд.Поради това счита,че не е необходимо отново да излага какви обстоятелства от фактическа страна приема за установени от събраните в първоинстанционното производство доказателства.

От приетите за установени от фактическа страна обстоятелства от районния съд,както и от представеното пред въззивната инстанция нотариално заверено пълномощно от 25.04.14г.от Т.Н.,въззивният съд прави следните правни изводи:

Изхождайки от  съдържанието на разпоредбата на чл.48,ал.6 от ЗУЕС,за да бъдат възстановени на собственика направените разходи за ремонт на общите части-в случая покривното пространство,този ремонт трябва да е „необходим“.Според §1,т.8 от ДР на ЗУЕС „необходим ремонт“е дейност за привеждане на сградата,на общи части,…включително и покривите,с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното ползване на сградата и самостоятелните обекти в нея“.В тази връзка настоящата инстанция не споделя извода на първостепенния съд,че липсвали категорични доказателства за това дали действително се е налагало да бъде извършен необходим ремонт в обема, описан в договора за ремонт и в приетото по делото заключение,тъй като  не се установявало конкретно какви са били повредите по покрива,а самата Т. Н. била заявила, че трябва само да се подменят някои обшивки.

С оглед събраните гласни и писмени доказателства съдът намира,че ищецът е установил чрез пълно и главно доказване необходимостта от  извършването на ремонт на покрива на сградата,находящ се над неговия апартамент,тъй като непрекъснатите течове,дължащи се на компрометирани елементи са създавали пречки и неудобства за нормалното ползване на нейния самостоятелен обект.

Неправилно  ПдРС е приел,че  до завеждането на делото като собственик на ап.15 се е афиширала единствено Т. Н. и че тя е претендирала и за възстановяване на разходите по извършване на ремонта,като при това ги била претендирала в лично качество,а не като управител и собственик на „Стройкомерсиал”ООД.Като възложител по договора за ремонтни работи от 17.04.14г.фигурира именно ищецът,а не Т. Н.,той се легитимира и като изключителен собственик на апартамент № 15 с договор за покупко-продажба на жилище,сключен по реда на чл.117 от ЗТСУ от 1988г.Ищецът в лично качество е уведомил с уведомително писмо собствениците в ЕС за размера на направените от него разходи по ремонта.Няма данни по делото Н. да се е афиширала като собственик на ап.15,напротив,тя е разполагала с пълномощно с нотариално заверен подпис от 25.04.14г.,прието  в настоящото производство.Това се потвърждава и от  протокол за проведено ОС на ЕС от 13.05.14г.,където за ап.15 е отбелязано,че се явява Т. Н. с нотариално заверено пълномощно.Ето защо въззивната инстанция приема,че ремонтът е извършен от ищеца и с негови средства.

По отношение размера на претенциите обаче съдът намира същите за недоказани.

На първо място неоснователни са  доводите на ищеца,че дясното крило на сградата представлява самостоятелна архитектурна единица и поради това общите части към ситуираните в тази част на сградата имоти следва да бъдат приравнени на 100 процента.От техническата документация и от обясненията на  вещото лице,изготвило СТЕ в съд.заседание на 07.11.17г.е видно,че сградата представлява един архитектурен обект,при който не може да се разграничат отделни „секции“ или части.Ето защо  „дясната секция на блока“ както се именува в исковата молба, представлява неделима част от сградата,а не отделно обособен елемент.Отделно от това липсва и решение на  ОС на ЕС,с което да приема,че разходите по поддържането и управлението на общите части ще се заплащат по секции.Цитираното като такова решение на ОС,проведено но 13.05.14г. не съдържа изричен диспозитив за взето решение в тази насока.

При това положение,след като сградата представлява една архитектурна цялост,то в случая идеалните части  от общите части на сградата следва да се разпределят между всички 17 апартамента,а не само между петте апартамента от дясната секция.По делото обаче ищецът не е ангажирал доказателства за притежаваните от ответниците идеални части от общите части на сградата,поради което не може да се установи и какъв размер от разходите следва да заплатят те съобразно дяловете си в общите части.Предвид изложеното исковете са останали недоказани по размер и ПдРС е постановил правилно като краен резултат  решение,с което е отхвърлил претенциите на ищеца.

Ето защо обжалваното решение като правилно и законосъобразно следва да се потвърди.

С оглед изхода на делото жалбоподателят следва да заплати направените от въззиваемите разноски пред настоящата инстанция,доколкото същите са претендирани и са представени доказателства за това и за техния размер-по……………..за всеки от въззиваемите съобразно представени договори за правна защита и съдействие и списък на разноските.Възражението на  жалбоподателя за прекомерност на адв.възнаграждение съдът намира за основателно,като на осн. чл.7,ал.2,т.2 от НМРАВ № 1/04г.следва да се присъди в минималния размер от ……………….за всеки от въззиваемите.

Водим от горното Пловдивският окръжен съд

Р  Е  Ш  И :

ПОТВЪРЖДАВА решение № 4270/06.12.17г.на ПРС,17-ти гр.с.,постановено по гр.д.№ 1547/16г.

ОСЪЖДА Т.Н.Н.,ЕГН-**********,*** да заплати разделно на К.Н. ***;М.Ц. ***;В.Л.К. *** и Н.И.З. *** сумата от по ……… разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивната инстанция.

Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване на осн.чл.280,ал.2 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                     ЧЛЕНОВЕ: