Саниране на блокчета със средства от Евопейските фондове – имаме ли повод за притеснение? Имуществена отговорност на Сдружението на собствениците.

Във връзка със санирането на сградите  по Европейските програми направих обстойно интервю пред БТА. Съществената проблематика, която очевидно вълнува българина, е имуществената отговорност в сдружението на собствениците и най – вече на отделния член. Подочуха се мнения, лишени от всякаква юридическа логика, лансирани съвсем популистки, че  задълженията на  Сдружението може да засегне собствеността на отделните собственици, и най – фрапиращото – апартаментите и недвижимата собственост.

В тази връзка искам да направя следното пояснение :

Имуществената отговорност на Сдружението не обхваща личното имущество на собствениците.Сдружението се създава с една единствена цел, в качеството си на неперсонифициран юридически субект да сключи договор с трети лица, за извършване на определени дейности, касаещи ЕС, да кандидатства за финансиране по Европейски програми и субсидии и т.н. Съвсем логично е в хипотезата, в която Сдружението влиза в отношения с лица, извън собствениците, да поеме отговорност. Тази отговорност обаче се простира само върху  собствеността на сдружението. А собствеността на сдружението се формира от имуществените вноски на отделните собственици, членуващи в сдружението.

От друга страна принудителното разпореждане с недвижимото имущество на собствениците против волята им ПРОТИВОРЕЧИ на конституционно дадените им права, както и на основен постулат на вещното право на собственост, което изключва принудата. Този защитен механизъм изключва изпълнението срещу Сдружението да обхваща и личното имущество на членовете му без тяхната изрична воля. Мисля, че именно това беше достатъчно добре обосновано в методическите указания на министерството.

Затова и в момента, в който възникне задължение на  Сдружението към външни /трети лица/ – фирми за извършване на СМР и др., последното отговаря само до размера на  имуществените вноски, но не и с личното имущество на  членовете си.  Затова и изпълнението не може да бъде насочено към  недвижимата собственост на собствениците – членове на сдружението. Първоначалният  размер   на имуществените вноски се определя с решението за учредяване на Сдружението на собствениците на учредителното събрание. Всъщност на същото събрание се взима и решение за основните цели, принципи и правила на Сдружението, както и на съдържанието на самия Устав, с който се уреждат отношенията в самото Сдружение.

Възниква и важния въпрос : дали може принудително да бъде включен собственик в Сдружението и да му бъдат наложени правила, задължения и отговорности извън неговата воля : ОТГОВОРЪТ Е КАТЕГОРИЧНО НЕ. Учредителното събрание, на което се взима решение за  сформиране на Сдружението на собствениците и неговата регистрация като неперсонифициран юридически субект е само рамката, в която се определят целите, средствата, начините за финансиране, правилата и Устава на Сдружението. Волята обаче за участие, всеки един от собствениците заявява в самото Споразумение за създаване на сдружение на собствениците. Именно в това Споразумение собствениците обявяват съгласието си за участие в Сдружение, както и декларират, че са съгласни с правилата и целите на последното, и естествено, начинът му на финансиране. Ето, че отново няма принуда. Никой не може да принуди собственик да участва в Сдружението извън неговата воля, нито да  бъде предприето изпълнение към неговото имущество, ако той самият не се постави сам в тази хипотеза.

Кога обаче може да се насочи изпълнението към личното имущество на собствениците в сдружението?Ако член на Сдружението реши по собствена воля да участва вместо парична/имуществена вноска с така наречената апортна/непарична вноска и вложи свое собствено имущество. Последното се трансформира в част от имуществената маса на Сдружението, което означава, че няма пречка изпълнението да бъде насочено към  него.

Финансирането за извършване на саниране на сградите по Европейската програма е безвъзмездно. Безвъзмездността  означава, че Сдружението няма да бъде задължено към фирмите, които ще извършат санирането, както и обвързани с възстановяване на тези средства. Което означа, че Сдружението не е обвързано с каквито и да е парични плащания, които да обвържат отговорността на собствениците. От което естествено отново остава безумен доводът, че тези инициативи ще ощетят собтвениците.

Друг е естествено въпросът каква е отговорността на собствениците вътре в самото Сдружение. Естествено, че задължението на собствениците към самото Сдружение, е лична отговорност, което допуска Сдружението да насочи изпълнението и върху личното имущество на собствениците. Но това са отношенията вътре в самото Сдружение, но не и извън него. Извън Сдружението отговорността е ограничена до размера на имуществените вноски на собствениците.

Другият въпрос, който възникна е  кога може да се прекрати членството в  Сдружението на собствениците, когато е обвързано с финансиране от Европейски фондове. Отговорът дава законът : чл. 30 ЗУЕС  /2/ Собственик не може да прекрати членството си в сдружението при одобрен проект на етажната собственост за усвояване на средства от Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии или собствени средства за обновяване на сградата или части от нея.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Членството в сдружението може да се прекрати след изтичане на гаранционните срокове за извършените строителни и монтажни работи по проекта по ал. 2, но не по-рано от 5 години от приключването им. Членството се прекратява след подаване на писмена декларация с нотариална заверка на подписа до управителния съвет (управителя).

Защо законодателят е дал 5 годишен срок? Независимо, че  финансирането е безвъзмездно, договорите  с фирмите, които ще извършат СМР по санирането, се сключват със Сдруженията, в качеството им на правен субект. Единственият субект, който  може да изиска  да бъде реализирана гаранционната отговорност на фирмите, извършващи дейностите по санирането е Сдружението. Ако същото бъде прекратено само защото някой от членовете е поискал да прекрати членството си по – рано, ще бъде изгубена възможността да бъде ангажирана отговорността на изпълнителите на СМР. А и ако Европейската програма включва възмездност на отпуснатите средства, по този начин се гарантира, че в 5 годишен период тези суми ще бъдат възстановени, или пък ще се потърси отговорност на сдружението.  А ако  липсва правен субект???  Именно поради тази причина законодателят е наложил 5 годишна рестрикция за прекратяване на членството в Сдружението.

Това изложение, което не гарантира изчерпателност правя с цел да пресека опитите да бъде осуетена една добра инициатива за  увеличаване на живота на панелките и блоковете, която според мен е една добра и идейна кауза.