Решенията на ОСЕС от всички собственици в комплекс от „затворен тип“ са незаконни

Практиката, която със сигурност се налага, е че единствената легитимна етажна собственост в комплексите от затворен тип е на всяка една от сградите или входовете в сградите в комплекса. Решения взети от ОС на всички собственици на самостоятелни обекти в комплекса са нищожни, тъй като са взети от незаконен орган на управление. Затова и съвсем неправомерно се събират такси за поддръжка и управление на общите части в комплекса. Единственият легитимен орган на управление в тези случаи е отделната етажна собственост във всяка една от сградите или входове поотделно. А когато се касае за вземане на решение за поддръжка и управление на дворното място и терена следва това решение да се вземе от съвместно общо събрание на всички етажни собствености в комплекса съгласно ЗУЕС. Това е правилния начин. За съжаление доста голяма част от инвеститорите или неглижират  обстоятелството, че към момента на въвеждане в експлоатация на комплекса същият трябва вече да има изградена концепция и схема на управление и оставят това на собствениците, които допускат описаната грешка да се управляват от ОСЕС на всички собственици в комплекса или пък безчинстват, като си „настаняват“ фирма, която събира едни такси, без да имат законно основание /договор за управление, решение на ОСЕС/.  Решението е или договор за управление между инвеститора и собствениците съгласно чл. 2 ЗУЕС или пък управление на ЕС описано от мен по – горе. ТЕМАТА ТЪРПИ ПРОДЪЛЖЕНИЕ!

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е № 572

Гр. Пловдив, 09.05.2017 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение, VІ  граждански състав в публичното заседание на 03.05.2017г в състав:

                                                      

                                                                                                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРЕНА ПИСОВА

                                                                  ЧЛЕНОВЕ: БОРИС ИЛИЕВ

                                                                                                                ПОЛИНА БЕШКОВА

при участието на секретаря П.Ц., като разгледа докладваното от съдия Бешкова в. гр. д. № 651 по описа за 2017г, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

         Постъпила е въззивна жалба вх. № 9366/16.02.2016г от „Етажна собственост на Жилищен комплекс „Саут сити“ с адрес. гр. П. против решение № 304 от 30.01.2017г на РС – Пловдив, Х гр. с. по гр. д. № 7853/2016г, с което е отхвърлен искът за признаване на установено, на осн. чл.422 ГПК, вр. с чл.50 и чл.51 от ЗУЕС, съществуването на вземането на Етажна собственост на Жилищен комплекс „Саут сити“ с адрес. гр. П., представлявана от управителя С. В. М. против Д.Г. Г., ЕГН:**********,*** за сумите: 1260 лв. /хиляда двеста и шестдесет лева/, представляваща сбор от 28 неплатени месечни вноски за поддръжка на общите части за времето от месец ноември 2013г. до месец февруари 2016г., включително; 140 лв. /сто и четиридесет лева/, представляваща сбор от 28 неплатени месечни вноски  за фонда „Ремонт и обновяване“ за периода от месец ноември 2013г. до месец февруари 2016г., включително за притежаван от ответницата самостоятелен обект – апартамент №3, ведно със законната лихва от 25.02.2016г. до изплащане на вземането относно което е издадена заповед № 1153/26.02.2016г. по ч.гр.дело № 2333/2016 г. на Пловдивски районен съд.

         Жалбоподателят излага съображения за неправилност на решението, което се иска да бъде отменено, а претенцията му – уважена. Претендира разноски и за двете съдебни инстанции. Прави при евентуалност и възражение за прекомерност на платения от въззиваемата страна адвокатски хонорар.

Въззиваемата страна – Д.Г. Г., оспорва жалбата като неоснователна и моли за потвърждаване на решението в обжалваната част като правилно и законосъобразно. Претендира разноски.

 

 

ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, след като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК намира следното:

   Жалбата е подадена в срок, от надлежна страна с правен интерес от обжалване и е процесуално допустима.

Съгласно чл. 269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

Обжалваното решение е валидно и допустимо. То е и правилно в рамките на оплакванията в жалбата, като същевременно въззивният съд при служебната си проверка не констатира нарушения на императивни материално правни правила, които е длъжен да коригира и без да има изрично направено оплакване в тази насока съгласно задължителните указания, дадени с ТР 1/2013 ОСГТК. Поради това и на основание чл. 272 ГПК настоящата инстанция препраща към мотивите му, които споделя изцяло.

В допълнение към изложеното от районния съд и съобразно доводите в жалбата:

        По отношение на възприетата от районния съд фактическа обстановка следва да се посочи, че въззивният съд е обвързан от онези фактически изводи, във връзка с които във въззивната жалба и отговора към нея липсват оплаквания, т.е. настоящата инстанция не може да приеме за установена различна фактическа обстановка без нарочни възражения в този смисъл от страна на жалбоподателя и/или въззиваемата страна.

        В случая не се оспорват фактическите и правни изводи на съда, че ищцата е собственик на индивидуален обект в една от жилищните сгради, построени в комплекс от затворен тип по смисъла на § 1 т. 3 от ДР на ЗУЕС, съгласно който „комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.Не се оспорват и изводите на съда, че комплексът се състои от отделни сгради, всяка от които е в режим на етажна собственост по смисъла на чл. 37 от ЗС, както и че впроцесния жилищен комплекс са формирани общи органи на управление за всички сгради в етажна собственост, без да са налице отделни органи за всяка етажна собственост.

        Безспорен е и фактът, че между ответницата и инвеститора /обявен в несъстоятелност/ е сключен договор за поддръжка на недвижим имот в обикновена писмена форма, както и че в случая относно управлението на общите части в етажните собствености, построени в жилищния комплекс от затворен тип, не е сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, както изисква специалният режим на чл. 2, ал.1 ЗУЕС.

        Оспорват се изводите на съда, че решението на общото събрание, макар и необжалвано от ответницата, не е задължително за нея, тъй като не се касае до решение на орган, формиран в съответствие с режима на ЗУЕС, поради което цитираната от ищеца съдебна практика в случая е неприложима.

                    Този довод в жалбата не може да бъде споделен по следите съображения:

         Чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т. нар. комплекси от затворен тип – с писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, като тази разпоредба е специална по отношение на останалите норми в закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите им части. При липса на такъв договор, /без значение причините, довели до това/, задължителната съдебна практика приема, че в такъв случай се прилагат общите разпоредби на закона. От друга страна разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС урежда възможност при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители.

Следователно при липса на твърдения и данни за наличие на писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, приложими са общите разпоредби на ЗУЕС, вкл. относно легитимацията на етажните собственици чрез управителя на ЕС да подадат заявление по чл. 410 ГПК и иск по чл. 422 ГПК – съобразно чл. 41 вр. с чл. 23, ал. 3 и ал. 4 ГПК. В случая съществуващата етажна собственост с общи за всички сгради органи на етажна собственост – общ управител и общо събрание на собствениците, няма правна регламентация в закона, а проведеното общо събрание не представлява дори съвместно ОС на ЕС по смисъла на чл. 18 ЗУЕС, в който случай събранието се свиква по инициатива на управителя/УС на една от етажните собствености, докато тук отделните сгради, които са в режим на етажна собственост, изобщо нямат собствени органи на управление. На практика формированието, сезирало съда, не притежава активна материално правна легитимация, доколкото обща ЕС за всички сгради в жилищния комплекс от затворен тип и общ управителен орган не са предвидени в закона. Това обаче само по себе си не прави решението недопустимо, тъй като формално исковата молба е подадена от сдружение на собствениците, което е самостоятелно юридическо лице по смисъла на чл. 25 ЗУЕС и като самостоятелен правен субект притежава надлежна процесулноправна легитимация да сезира съда с твърдение, че има вземане по ЗУЕС срещу ответницата. Дали обаче при провеждане на ОС е спазен законът и дали в случая общата за всички сгради ЕС е надлежно учредена, е въпрос по съществото на спора. Доколкото законът не предвижда обща ЕС за всички сгради в жилищен комплекс от затворен тип, нито са налице предпоставките на чл. 18 ЗУЕС – съвместно проведено ОС, изобщо не може да се говори за решение на общо събрание по смисъла на ЗУЕС, поради което цитираната от жалбоподателя практика, която касае решения на надлежно учредени по смисъла на закона етажни собствености, са неприложими в случая.

Не може да се сподели и доводът в жалбата, че в случая редът по чл. 18 ЗУЕС бил спазен. Той касае провеждането на съвместно общо събрание на две или повече отделни етажни собствености, което се свиква по инициатива на управителя на една от етажните собствености, докато в случая няма отделни етажни собствености на отделните сгради, нито отделни органи на управление, които надлежно да свикат съвместното събрание.  Поради това не може да се приеме, че проведеното ОС е съвместно такова по смисъла на чл. 18 ЗУЕС, за да се коментира дали е възможна съдебна преценка на правното действие на взетите на това събрание решения. Само ако ОС беше такова по смисъла на закона, цитираната от жалбоподателя практика би била относима.

          Поради изложеното решението на районния съд е правилно и следва да бъде потвърдено.

          При този изход на делото и претенцията за това жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати на въззвиваемата страна разноските по делото в размер на 400 лв – за платено адвокатско възнаграждение съобразно списък на разноските на л. 26 и доказателствата за действително направен разход в този размер /договор за правна защита и съдействие на л. 21/. Не се споделя възражението на жалбоподателя за прекомерност на платеното адвокатско възнаграждение, тъй като то е изцяло съобразено с нормативно предвидения минимум и фактическата и правна сложност на делото, доколкото по въпросите, свързани с управлението на общите части на жилищен комплекс от затворен тип съдебната практика е оскъдна, поради което се изискват по – големи процесуални усилия от страна на пълномощника, отколкото по дела с обичаен предмет и установена съдебна практика.

По тези съображения, ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД

 

Р   Е   Ш   И   :

 

          ПОТВЪРЖДАВА решение № 304 от 30.01.2017г на РС – Пловдив, Х гр. с. по гр. д. № 7853/2016г.

         ОСЪЖДА „Етажна собственост на Жилищен комплекс „Саут сити“ с адрес. гр. П.да заплати на Д.Г. Г., ЕГН:**********,*** сумата от 400 лв – разноски във въззивното производство.

Решението е окончателно.

                                         ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                           ЧЛЕНОВЕ: