Често в практиката възиква противоречие относно характера на решенията на Общото събрание на собствениците. Съществува определена група, която поддържа становището, че същите представляват многостранни договори и имат характер на този тип сделки. За да се потвърди достоверността на тази теза следва да се направи паралел между двата акта.
Безспорно е, че и при решенията на Общото събрание на етажните собственици, както и при многостранните правни сделки се обективират волеизявленията на страните, което поражда правни последици, които обвързват определена група правни субекти.
Къде възникват различията?
Многостранни правни сделки.
Това са онези договори, при които страните не се обвързват с определена престация. Многостранната сделка /договор/ следва да бъде разграничена от многостранното споразумение, в което участниците най – често са обвързани от насрещна престация. Многостранните договори се сключват между няколко лица с еднакви интереси, като съдържанието на волеизявлението на всяко едно от лицата, е еднопосочно и еднотипно. Те са обвързани от една и съща цел и от един и същи резултат. При многостранните сделки винаги има абсолютно съгласие на страните за сключването на тези контракти и за настъпването на желаните правни последици.
Решения на Общото събрание на Етажната собственост.
Протоколното решение на общото събрание на етажните собственици също обвързва определен кръг адресати – собствениците на недвижими имоти в етажната собственост. То обаче може да засегне и да задължи с изпълнението си и трети лица извън кръга на титулярите на собствеността – обитатели и ползватели.
Решенията могат да бъдат насочени не само към постигане на определен положителен резултат, но и да създадат особен вид престация за всеки участник или трето лице към Етажната собственост, например задължението да заплати сумите за управление и поддръжка на общите части на сградата. При което волеизявленията на всеки един от участниците в Общото събрание на етажната собственост може да генерира като краен резултат и акт, който да породи определено задължение и за лице, неучастник във вземането на решение, примерно решение да заплати дължимите суми за разноски към Етажната собственост.
Особеното при този тип решения е, че те могат и пораждат задължителен характер дори и за лицата, участници във ОС на ЕС и във вземането на решение, чиито волеизявление не съвпада с това на мнозинството. В противовес с многостранните сделки, където е необходимо абсолютно съгласие на всички страни и участници за постигане и възникване на желания резултат.
Решенията на Общото събрание на ЕС има задължителен характер и за членовете му, които не са взели участие в гласуването им, при условие, че са налице задължителните предпоставки на закона за тяхното вземане.
Предвид на спецификата на актовете на ОС на ЕС същите нямат елементите на многостранна сделка и не би следвало да им се придава характера на договор. Това изключва и възможността да се прилага спрямо тях материята на ЗЗД, особено по отношения на тяхната недействителност. За тази цел е предвидена уредбата на чл. 40 ЗУЕС. Затова най – често допусканата грешка е да се иска отмяната им поради нищожност заради противоречие със закона, като се прави препратка към правилата на ЗЗД.
Може би единственото изключение в тази насока би било ако решението на ОС на ЕС е взето при абсолютно участие на всички членове с тяхното пълно единодушие. В този единствен случай актът на ОС на ЕС би имал характера на многостранна сделка.