Решение, с което собственик на недвижим имот се осъжда да заплати дължимите суми за ремонт на общите части

Често собствениците на имоти  правят възражение, че след като не живеят в една  сграда, но притежават имот в нея, не дължат суми за ремонт и ремонтни дейности. Общите части са общи за всички собственици на имоти. Независимо дали живее или не в сградата, купувайки имот в нея и съответно процент идеални части от сградата собственикът ДЕКЛАРИРА съгласието си да поддържа  сградата – общите части – във вид годен за употреба. Игнорирането на тези разходи означава разруха на покрива, стълбища, стени, асансъор, а накрая и на закупения имот. Ето това прави тези разходи необходими. Съгласно Закона за собствеността съсобствениците на общата вещ, в случая общите части понасят както ползите от тази вещ, така и разходите за нея. Едно отговорно отношение ще позволи запазване на  имота за дълги години 

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№  4351

13.12.2017 година, град Пловдив

В      И  М  Е  Т  О     Н  А     Н  А  Р  О  Д  А

ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XIV граждански състав, в публично заседание на тринадесети ноември две хиляди и седемнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТОСКО АНГЕЛОВ

при участието на секретаря Иванка Чорбаджиева, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2512 по описа на съда за 2017 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правна квалификация по чл. 422 от ГПК, във връзка с чл. 38 от ЗУЕС.

Производството е образувано по искова молба на ЕСна сграда с административен адрес гр. П., ул. „С. С.“ № …, представлявана от у. А.М. срещу Т.П.Ч..

Ищецът твърди, че ответникът е собственик на апартамент № … в сградата, разположен на пети етаж. Твърди, че с решение от …г. ОС на ЕС предоставило на ответника едномесечен срок за изпълнение на задълженията в общ размер на 649 лева. Сумата включвала задължения за режийни разходи и фонд поддръжка за периода от месец … до месец … …г. в размер на 70 лева, за режийни разходи и фонд поддръжка за периода …г. в размер на 120 лева, за режийни разходи и фонд поддръжка за периода …г. в размер на по 120 лева, за режийни разходи и фонд поддръжка за периода от месец … до месец … …г. в размер на по 15 лева, сума за ремонт на покрив в размер на 300 лева и такса поддръжка за периода месец … до месец … …г. в размер на 9 лева. Тъй като той не изпълнил решението било образувано заповедно производство, по което била издадена заповед за изпълнение за процесната сума. Твърди, че процесните суми са определяни с решения на ОС на ЕС. 

За събирането на вземанията била издадена заповед за изпълнение по ч.гр. д. № 17239 от 2016 на ПРС, но ответникът подала възражение в срок и за ищеца възникнал интерес от предявяването на иска. 

Моли да се установи съществуването на посочените вземания. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от страна на ответника е постъпил отговор на исковата молба. Излагат се съображения за нищожност и незаконосъобразност на взетите от ОС на ЕС решения, поради несъответствие на посочените общи части и нередовно уведомяване. Възразява се и срещу начина на определяне на разноските за ремонт на покрив, както и срещу тяхната дължимост поради съществуваща гаранционна отговорност. Оспорва се договора за ремонт поради липсата на подпис. Позовава се на погасителна давност по отношение на средствата за ремонт на покрив. Твърди, че не обитава жилището и не дължат плащане на разходите на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Оспорва се и констативния протокол от …г. Иска се отхвърляне на иска и присъждането на разноски.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът установява следното:

Относно допустимостта на иска:

Със заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК издадена по частно гр. дело № 17239/2016 г. на ПРС, 3 бр. с-в, е разпоредено ответникът да заплати на Сграда в режим на ЕСс административен адрес: гр. П…, ул. „С. С.” … сумата от 649 лева, представляваща незаплатени от длъжника режийни разходи за стопанисване и управление на общите части сградата, ведно със законната лихва от … г. до окончателното изплащане на сумата, както и направените разноски в размер на 25 лева за държавна такса и 150 лева за а. възнаграждение (след частична отмяна от ПОС). Срещу заповедта в законоустановения срок е постъпило възражение, поради което за ищеца е налице интерес от предявяването на установителен иск, срещу длъжника, като исковата молба е била входирана в предвидения едномесечен срок.

В издадената заповед за изпълнение не е посочено конкретното решение на ОС на ЕС, на което се основава искането за заплащането на сумата и периодите на вземанията, но същите са подробно индивидуализирани в подаденото заявление. Страната се позовава на решение взето от ОС на ЕС на …г., като сумата се отнася за вземания за периода от месец … …г. до месец … …г., както за ремонт на покрив. На същите обстоятелства се позовава и в исковата молба, като след указания допълнително конкретизира видовете и периодите на вземанията, поради което е налице пълна идентичност между страните и предмета на образуваното заповедно производство и настоящото дело. Това, че в исковата молба сумите за посочени като задължения за ел. енергия, абонаментна такса и такса фонд „ремонт и обновяване“ не променя извода, тъй като в заявлението, макар и без разграничение, сумата е записана като режийни разходи, разходи свързани с управлението и поддръжката на общите части и такси за стопанисване и управление. Всички тези определения представляват по съществото си правни квалификации и с конкретизацията на исковата молба не се излиза от поставената със заповедното производство рамка.  

По същество на спора:

С решение от …г. e прието да се събира абонаментна такса на асансьора в размер на 2.50 лева от всеки собственик (наемател), както и по 2.50 лева за осветление в общите части и ток за хидрофор- т. 3.1.1 и 3.1.2. По т. 3.2 е взето решение за фонд „Ремонт и обновяване“ да се внася месечно по 5 лева от всички апартаменти. Освен това е на същото ОС било взето решение по т. 3.3 за извършването на ремонт на покрива на сграда, като за целта бъдат събрани по 300 лева от всеки апартамент, като сумата, която останела неусвоена следвало да се прехвърли във фонд „Ремонт и обновяване“.  

На … г. на ОС на ЕС е прието решение, с което е изменено положението, като е прието разходите на ЕС да се разпределят според разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, определена е една единствена такса „Поддръжка“ в размер на 1.50 лева, с която да се покриват текущи разходи по поддръжка на ЕС и е посочено, че необитаемите апартаменти се освобождават от заплащането на режийни разходи. Прието е таксата „Поддръжка“ да се заплаща от всички собственици на самостоятелни обекти. Промените са свързани със сключването на договор с „М. НМ …“ ЕООД и възлагането на редица правомощия на дружеството, като съгласно решението по т. 6.5 изпълнението им е започнало от …г. 

С решение от …г. ОС на ЕС е констатирало задължения на ответника в размер на търсената сума от 649 лева и е дало едномесечен срок за тяхното изпълнение.

Преди обсъждане на релевантните за процеса обстоятелства, следва да се посочи, че аргументите на ответника за незаконосъобразност и нищожност на решенията на ЕС, на които ищецът основава претенцията си, не могат да бъдат споделени. Предмет на делото не е оспорване на самите решения, за което съществува друг процесуален ред от заинтересованите лица, а това дали съществуват обективираните в издадената заповед вземания в полза на заявителя (ищец в настоящия процес). Съдът в настоящото производство не разполага с правомощия да проверява законосъобразността на решенията на ОС, защото за това има изрично предвиден самостоятелен ред за отмяната му- чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. В тежест на ответника е да представи доказателства за това, че е поискал отмяна по съдебен ред на взетите решения (доказва се положителният факт на подаване на искова молба и постановеното по нея съдебно решение). От негова страна, нито в писмения отговор, нито в проведените съдебни заседание, не бяха наведени твърдения за това да е упражнил правото си да оспори взетите от ОС на ЕС решения. Поради това за целите на настоящото производство решенията на ЕС следва да се счита за стабилизирани и подлежащи на изпълнение.

Не могат да се възприемат и възраженията на ответника за нищожност на решенията на ОС на ЕС. ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, но не предвижда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Същевременно отликите между вземането на решенията и сключването на сделките, дори и многостранни такива, са съществени. Най- важната сред тях е обвързващата сила на решенията за всички собственици на самостоятелни обекти, независимо от тяхното съгласния, докато при сделките, за да се обвърже страната е необходими изрично нейно изявление в тази насока. Това дава основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях не намира приложение ЗЗД.

Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията в действителност не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона ред етажен собственик не би могъл да релевира, нито нищожност, нито  незаконосъобразност на решения. Тук е неприложим принципа, че нищожност може да се установява без срок (в този смисъл Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК).

Всички възражения на ответника за противоречие с императивни норми при определяне на годишните такси за общи части и за ремонт, представляват именно оспорване на законосъобразността на взетите решения на ОС като такива, приети в нарушение на конкретни норми от закона- например чл. 48, ал. 3 ЗУЕС, но както вече се посочи, съдът няма правомощия да се произнесе по тези въпроси в настоящото производство. В този смисъл се явява безпредметно да се обсъждат съображенията на ответника, защото те са относими единствено в производство по отмяна на взетите от ОС на ЕС решения.

По силата на чл. 6 ал. 1 т. 9 и т.10 ЗУЕС всеки етажен собственик е длъжен да заплаща разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общите инсталации и оборудване и вноските определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части, както и да заплаща разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, а изключение от правилото е предвидено в чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Ето защо, предвид взетите от ОС на ЕС решения, доказани се явяват претенциите за установяване на задължения за вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ и за еднократна сума за ремонт на покрив.

Претенцията за такса фонд „Ремонт и обновяване“ е неоснователна единствено в частта за периода от месец … … г. до месец … … г. поради погасяването й по давност. Вземанията са за периодични плащания и се погасяват с тригодишна давност, съгласно чл. 111, б. „в“ ЗЗД. Поради липсата на определен с решението от …г. срок за плащане, месечните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ стават изискуеми с изтичането на последния ден на месеца, за който се отнасят. В случая давностния срок е бил прекъснат на … г., когато е било подадено заявлението по чл. 410 ГПК и от когато се счита преден установителният иск (чл. 422, ал. 1 ГПК). Поради това всички вземания, станали изискуеми преди … г. са погасени.

Този извод не се отнася за сумата от 300 лева за ремонт на покрива на сградата. Вземането не попада в някоя от хипотезите на чл. 111 ЗЗД и се погасява с 5-годишна давност по чл. 110 ЗЗД. Давностният срок е бил прекъснат на …г. преди неговото изтичане. Неоснователно е възражението за ангажиране на гаранционна отговорност на строителя на сградата. Тя не представлява пречка ЕС да вземат решение за извършването на ремонт и за събирането на суми за него.

Неоснователна е претенцията за режийните разходи, включващи абонаментна такса за асансьор и ел. енергия за общи части и хидрофор, както и за такса „Поддръжка“. От събраните по делото гласни доказателствени средства се установява, че имотът на ответника не е довършен и не е годен за обитаване, а самият той, заедно със с. си живее в гр. Х.. Събрани гласни доказателствени средства следва да бъдат кредитира, като изложеното се потвърждава от самите процесуални действия по призоваване на ответника- лист 109 и 112 от делото и справката на постоянен и настоящ адрес по заповедното производство. Поради това възражението по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, съгласно който разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост не се заплащат от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се явява основателно. Нормата е неприложима по отношение на останалите вземания, тъй като те се уреждат самостоятелно в чл. 48-50 ЗУЕС, където не са предвидени изключения.

Горните изводи не се променят и от решението по т. 1 от ОС на ЕС от …г. От представения протокол се установява, че с него Общото събрание само е констатирало съществуването на процесните задължения и е взело решение за предприемането на действия по принудителното събиране на дължими от ответника суми при липсата на доброволно изпълнение. Дължимостта на месечните вноски изрично се обосновава с наличието и неизпълнението на предходни решения на ОС на ЕС, с които същите са били определени по размер, поради което самото решение не поражда задължения за ответника, за заплащането на конкретни суми.

Предвид изложеното, претенцията следва да бъде уважена за сумата от 440 лева, от които 300 лева за ремонт на покрива и 140 лева за фонд „Ремонт и обновяване“. За разликата над тази сума до претендираните 649 лева искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Относно разноските:

Вземането за разноски по заповедта е дължимо по съразмерност, като според мотивната част на т. 12 от ТР № 4/ 2013 г. на ОСГТК на ВКС за него съдът в исковото производство следва да се произнесе с изричен осъдителен диспозитив, който да се отрази в настоящото решение.

При този изход на спора ищецът има право на разноски на основание чл.78, ал.1 ГПК съразмерно на уважената част от иска или общо на 338.98 лева.

На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има право на разноски за а. възнаграждение съобразно отхвърлената част от иска. Относно последното е направено възражение за прекомерност по чл. 78, ал. 5 ГПК, което се явява основателно. Настоящият правен спор не се характеризира с особена фактическа и правна сложност. Приети са писмени доказателства и е разпитан един свидетел, а разглеждането му е преминало в две съдебни заседание. Поради това заплатеното а. възнаграждение се явява прекомерно и следва да се намали до определения в закона минимум, а именно- 300 лева. Така дължимите разноски съразмерно на отхвърлената част от иска са в размер на 96.61 лева.

По изложените съображения, съдът

Р    Е    Ш    И :

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните по делото, че Т.П.Ч., ЕГН **********, ДЪЛЖИ на ЕСна сграда с административен адрес гр. П., ул. „С. С.“ № …, представлявана от А.Е. М., сумата от 440 лева, представляваща вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от месец … … г.- месец … … г. и разноски за ремонт на покрив, като ОТХВЪРЛЯ претенцията за разликата НАД 440 лева ДО 649 лева, представляваща сума за стопанисване (поддръжка) и управление на общите части за периода от месец … …г. до месец … …г. за която сума е била издадена Заповед № … от … г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. дело № 17239/2016 г. по описа на ПРС, 3 бр. с.

ОСЪЖДА Т.П.Ч., ЕГН **********, да заплати на ЕСна сграда с административен адрес гр. П., ул. „С. С.“ № …, представлявана от А.Е. М., сумата от 338.98 лева- разноските по ч.гр.д. № 17239/2016 г. по описа на ПРС, 3 бр. с. и по гр.д. № 2512/2017г. по описа на ПРС, XIV гр.с., съразмерно на уважената част от иска.

ОСЪЖДА ЕСна сграда с административен адрес гр. П., ул. „С. С.“ № …, представлявана от А.Е. М., да заплати на Т.П.Ч., ЕГН **********, сумата от 96.61 лева- разноските по ч.гр.д. № 17239/2016 г. по описа на ПРС, 3 бр. с. и по гр.д. № 2512/2017г. по описа на ПРС, XIV гр.с. съразмерно на отхвърлената част от иска.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.           

СЪДИЯ : /п/

/Тоско Ангелов/

ВЯРНО С ОРИГИНАЛА!

ИЧ