Решение за сключване на договор с мобилен оператор за наем на покривното пространство на сградата

Взето е решение на ОС на ЕС /Общото събрание на  Етажната собственост/  за продължаване на  договора за наем на покривното пространство с  мобилен оператор.  Последният  е  монтирал   антени за базови станции. Решението на ОС на ЕС е взето с кворум   65  %  от  идеалните  части на  общите части на  сградата.

С  исковата молба на  молителката – собственичка на самостоятелен обект във въпросната етажна собственост се иска отмяна на  въпросното решение на етажните собственици като незаконосъобразно и постановено в разрез с разпоредбите на чл. 17 ЗУЕС. Същата твърди, че  с договорът за наем  е  учредено право на ползване  на общите части и е необходимо съгласно чл. 17 /2/ т. 1 ЗУЕС кворум  – 100/100 идеални части от общите части. Твърди се, че следва да се  извършат всички необходими от етажната собственост действия  по учредяване на  правото на ползване, а именно договор  в нотариална форма.

Защитата  на ответната страна  поддържа следното становище :

Съдът  с исковата молба на основание чл. 40 ЗУЕС е сезиран  да  установи наличието или не на  законосъобразност на  атакуваното решение на  ОС на ЕС.  Съдът не следва да  извършва  тълкуване на  волята на  етажните собственици.

Приемането на решение от ОСЕС за  отдаване под наем на общи части  от  покривното пространство по никакъв начин не рефлектира и не е обвързващо с последващите действия на  наемателя. Ако е необходимо последния да се снабди с  разрешение за строеж или какъвто и да е друг документ от съответния административен орган то това касае единствено и само дружеството, но не и Етажната собственост. Съответно ако издадения административен акт страда от пороци или липсва такъв то следва да се инициира административно производство, но пороците на фактическия състав, който предшества монтажа на антените не рефлектира върху законосъобразността на решението на ОСЕС.   Наемните отношения  касаят единствено изпълнение на  задълженията, поети в договора.  Предметът на делото е  чл. 40 ЗУЕС, а именно установяване на законосъобразността на взетото решение по т. 3 от ОСЕС, проведено на 21.03.2013 г.  Спорът не следва да   ЗАСЯГА  действителността на  сключения договор между ЕС и мобилния оператор, доколкото контрола върху законосъобразността му  не е предмет на делото. Съответно ако се търси недействителност на контракта, то субект на едно такова производство е ЕС, като страна по договора, НО НЕ И ОТДЕЛЕН СОБСТВЕНИК.

Решенията на ОСЕС следват  принципа на „целесъобразност”.  В разглеждането дело  съдът е  сезиран на основание чл. 40 ЗУЕС да извърши контрол относно законосъобразността, но не и целесъобразността на решението на ОСЕС. Затова е несъотносимо да се поставя  въпросът  за  „квалификацията” и необходимостта от вземане на друго решение за поставянето на техническите съоръжения /антени/ върху сградата. Това би било изключително намеса във вътрешноведомствените  отношения в етажната собственост.

Съдът при преценка на доказателствата и становищата на двете страни  постановява решение, с което  приема, че   цитираното по – горе решение на ОС на ЕС е незаконосъобразно и следва да бъде отменено. Извежда се следния правен извод : с договорът за наем  етажната собственост е учредила вещни права на  дружеството. Решението следвало да е взето при  несъблюдаване на  изискуемия положителен  кворум съгласно чл. 17 /2/ т. 1 ЗУЕС, а именно 100 на сто идеални части от общите части на  сградата.

Решението на съда не е правилно :

Наемът е договор, при който наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.

1. Двустранен.
   2.  Възмезден.
   3.   Консенсуален.
   4.    Облигационен – в смисъл, че не поражда вещно действие.

Договорът за наем  не поражда  вещно – правен ефект,  той има облигационен характер и не  третира  предоставяне или учредяване на право на ползване или друго вещно право.

Етажната собственост  е взела  решение  да сключи договор за наем  с  мобилния оператор, което предполага, че  кворумът за приемане на  това решение не е от тези, които изискват квалифицирано мнозинство.  Следователно изискуемата представителност на  идеалните части от общите части на  сградата е съгласно чл. 17 /3/ ЗУЕС, а именно : „мнозинство, повече от 50/100 от представените идеални части от общите части на етажната собственост.