Интересен казус наистина върху който си струва да се акцентира
e, когато собствеността в земята в “жилищните комплекси от затворен тип” не съвпада с собствеността на обектите в сградите в комплекса. “Затворените комплекси” според мен тепърва ще бъде тема,
която ще развиваме. Моите клиенти обикновено засега работят с Етажна
собственост, която е съсредоточена в блоковите комплекси, панелки и
кооперации. Едва напоследък ми се случи да ме потърси клиент с типичен
“затворен комплекс”, още повече, че повечето собственици там за
чужденци, които не заплащат редовно таксите за управление.
Инвеститорите на този етап предпочитат да регистрират фирми собствени
фирми, които да поемат обслужването и управлението на ЕС в
“затворените комплекси”. В цитирания казус, особено когато
съсобствеността върху земята е различна от тази на имотите в комплекса, според мен
би следвало да бъде в конкретния, а и общия случай да разграничен и режимът на управление на недвижимостта върху която е изграден комплекса от този на сградите в
режим на етажната собственост. Все пак да не забравяме и за
конкретиката на отношенията при закупуването на имот в затворения
комплекс. Естествено, считам че следва да бъдат учредени и сервитутни права, за да бъде
уреден и режимът и статутът на ползване на прилежащите площи.
Доколкото следва да се уреди режимът на управление на площите на
комплекса, които очевидно ще бъдат ползвани, при учредяване право на
строеж върху недвижимия имот собствениците на жилища в комплекса трябва да постигнат
договореност с инвеститора за начина на управление на тези площи.
Възможни са варианти за делегиране на правомощия за управление от
страна на собствениците на недвижимия имот върху инвеститора, което да бъде предпоставка за последния да сключи перфектния договор за управление на прилежащите зони. При което след учредяване на съответната представителна власт би могъл да инкорпорира
в договора за управление, който се сключва паралелно с нотариалния
акт, рамки в които собствениците на обектите в затворените комплекси
могат да ползват площите, върху които е изграден комплекса и
съответно да заплащат такси за неговото управление и поддържане.
В Новата наредба за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване. В чл. 7 ал. 2 изрично се посочва забраната етажната собственост да извършва разпоредителни сделки с прилежащата земя. Поради липсата на промяна в собствеността на земята , прилежащата площ не става обща част. От което следва и извода, че собствениците на обекти в сградите на комплекса не биха могли да участват в управлението и поддръжката на прилежащите зони, което остава в тежест на собствениците. Естествено за да бъдат тези зони, които обслужват сградите в имота, то в такъв случай собствениците на правото на строеж имат право на ползване на площите, което е различно от управлението на общите части в сградите. Според мен обаче няма пречка общото събрание на собствениците да установи режим на достъп до прилежащите зони.