Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост

Най – често крайъгълния камък, който създава най – много неудобства е чл. 51 ЗУЕС, който  регламентира разпределянето и формирането на  бюджета за  управление и поддръжка на общите части в сградата на  Етажната собственост. :

Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).

(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и 3.

(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.

(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.

(7) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.

                    Във връзка с управлението на етажната собственост най – често възниква въпросът по отношение  на формиране  на  начинът на определяне на дължимите суми от собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често  ЕС злоупотребява  с императивния  характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на  база крадратен метър. Още по – драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота  се прибавят и идеалните части. Това е крайно нарушение  на императива установен  от нормата на ЗУЕС. Ако въпросът е как да се определи броят на лицата, между които следва да се разпределят  поравно разноските, то в книгата на  етажната собственост  съгласно  чл. 6 /1/ т.6   ЗУЕС собствениците са длъжни  да  : вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите. Ако те не спазят своето задължение  е предвидена съответната санкция в закона, а именно чл. 55 (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)  –    Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е юридическо лице. Предвиден е и съответния ред, по който следва да се реализира  тази санкция. Често обаче  собствениците на имоти в сградата на ЕС не спазват това свое задължение, не вписват членовете на домакинството си или обитатели, ползватели и наематели на обекта. Съответно не се вземат и мерки за реализиране на предвидената имуществена санкция за неизпълнение на това задължение. Законът не би могъл да предвиди разрешаването на проблемите от типично битов характер между обитателите на една сграда, както и да обхване всеки един техен проблем. Поради тази причина законодателят е въвел и задължителността на нормата, именно за да укроти духовете и да ги подчини на един установен ред. Компромисен вариант, който се практикува е, разпределението на дължимите суми да бъде извършвано поравно, но не между всички  обитатели, а по-скоро между обектите, включени в етажната собственост. Това е наистина разумен вариант, и е най-близък до този, който се предлага в закона.

             Все пак доколкото отношенията между собствениците в сградата на ЕС имат типично вътрешноведомствен характер  дерогиране на императива на  нормата на чл. 51 ЗУЕС е възможна само при един силен кворум ; над  75/100 от представените общи части. Аз считам, че  императивната норма има своя задължителен характер в отношения на ЕС  извън обсега на  нейните членове. Въпреки това извън обсега на  членовете на ЕС, нормата запазва своя императив.

Има една важна отметка – чл. 51 ал, 1 и ал, 2 ЗУЕС представляват  базов модел, който би следвало да се съобрази при условие, че ЕС поддържа книга на собствениците. Книгата на собствениците определя както броя на обитателите в сградата на  ЕС, така и  времето през което те обитават/не обитават  недвижимите имоти. Това позволява  на  ЕС да приложи законът в неговия императив.

Естествено, ако  собственик реши да поиска в установения едномесечен срок отмяна на решението на  ЕС въз основа на противоречие със закона пътят е отворен пред районния съд и считам, че процентът на положителност на решението не е малък. Ето в това отношение законодателят не е установил възможности за повече вариации, които да бъдат удобни за всички живущи.

Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС  предвижда че разходите  по ал. 1 не се заплащат от собственик, ползвател или обитател,  който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Това би следвало да се приеме, при една изчистена хипотеза, при която лицата добросъвестно уведомяват, че следва да предприемат продължително отсъствие и няма да обитават жилището си  за период по – голям от 30 дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през което обитателите им ползват имотите си. Ако всяка сграда притежаваше подобен брояч лесно бихме могли да установим броя дни през съответната календарна година, през които собственик, ползвател или обитател живее и използва имота. За съжаление такъв няма. В една кооперация с максимум 10 апартамента бихме могли по съседски  да знаем какво се случва. Друг е въпросът в комплексите от затворен тип със стотици и хиляди апартаменти. Каква е вероятността скрити в многобройните входове и етажи да се прикрием и да не създадем впечатление, че реално ползваме имота за по дълъг период. Законодателят отново не е предприел съответната решителна крачка. Лично според  мен е удачно да се приложи хипотезата на  ал. 3 и за отсъствието да  се уведоми писмено председателя на управителния съвет, както и да се взима решение с квалифицирано мнозинство за освобождаване от задължение при всеки един конкретен случай, както е предвидено и в ал. 3. Ако обаче се приеме, че алинея 2 е с препратка към алинея 3 би следвало в такъв случай в  алинея 3 да е инкорпорирано  правното разрешение.

Алинея 3 предвижда правната възможност на  ОС на ЕС да вземе решение с квалицирано мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части като    реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. Приемам, че след като законодателят не е определил максимален срок на  отсъствие на обитател, ползвател или собственик то срокът на неговото отсъствие би съвпаднало със срока определен в алинея 2. Логично е ако отсъстваш повече от 30 дни, срокът на пребиваване в етажната собственост да се ограничи на не повече от 30 дни в рамките на една календарна година съгласно ал. 2. При което извършвайки симбиоза между двете хипотези да намерим разрешение за търсене на дължимите суми за необитаемите апартаменти. При което законодателят с оглед на защитата на интересите на отсъстващите е предвидил и квалифицирано мнозинство. Отново изпадаме в хипотезата ако отсъстват повечето от собственици, които са необходими за формиране на необходимия кворум за взимане на решение по отношение на дължимите такси и дали по този начин  не се обременяват останалите  собственици, ползватели и наематели, които следва да заплащат разноските по управление на етажната собственост. Неразумно е една определена част  да поема разноски  за  облаги, които ползват и други, които отсъстват, примерно услугите на  фирма за почистване, фирма за професионален домоуправител, охрана и всякакви други екстри. Считам, че законодателят трябва да синхронизира нормите така, че  да  удовлетвори нуждите не само на отсъстващите, но и на  реално обитаващите имотите в ЕС.

Ал. 3 на коментирания чл. 51 ЗУЕС  използва  израза : “който отсъства повече от 30 дни в рамките на една година”. Колко време обаче трябва да продължи това отсъствие и  ако същото бъде разпокъсано би ли се приело че са налице предпоставките за  гласуване на решение.  ЗУЕС е дал своето дефинитивно решение и то е : “дълготрайно отсъствие” е отсъствие на собственик, ползвател и обитател БЕЗ ПРЕКЪСВАНЕ, което продължава повече от три месеца.   Налице е  необходимостта от едно трайно, непрекъснато отсъствие за да бъде приложима мярката на закона за намаляване на разноските за поддръжка и управление наполовина. 

Разходите за портиер, при взето решение на ОС на ЕС за назначаване на такъв, се разпределят   при условията на ал. 1 и ал. 3  от ЗУЕС.

Нормата на ал. 5 ни изправя пред една интересна хипотеза. Тя предвижда, че  собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Не е предвидено квалифицирано мнозинство с което би следвало да се вземе това решение, затова следва да се приеме, че това решение се взима при кворум, който е установен в чл. 17 ал. 3, а именно –  извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/  решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост съгласно  нормата на чл. 15 ЗУЕС. Поставя се един типично житейски въпрос : ако дадено помещение или обект се ползва  от трима или четирима човека  за упражняване на дейност или професия, би ли следвало всеки поотделно  да заплати сумата определена от ОС на ЕС, а именно от трикратния  до петкратния  размер на дължимите разноски, или би следвало от морално съображение да се разпредели общата сума между всички лица, ползващи имота. Особено в случай, че работно време от  8  – 12 часа е разпределено на смени по 4  или 6 часа. Законодателят е изричен в своят изказ, а именно той посочва, че всеки който попада в тази група би следвало да заплаща  определения трикратен до петкратен размер. В ситуация, в която визираните лица   работят в рамките на един работен ден, потокът от хора би бил един и същ и в случая  ако само едно лице работеше в рамките на определеното работно време. Считам, че въпреки императива на нормата,   ОС на ЕС трябва да съобрази  конкретната ситуация и да разпредели така разноските, че да бъдат поносими и житейски и морално съотносими, а не да гони непременно буквата на закона.

 Ал. 6 е предвидил изключение от визираната хипотеза, а именно :     Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.

Предполага се, че законодателят няма да ни изостави в тази джунгла и няма да допусне  изблиците на недоволство, които раздират  обитателите на една сграда.

68 thoughts on “Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост

  1. Да разбирам ли, че разходите за жива охрана (заплати на 3-ма души) се квалифицират като разходи за портиер?

  2. Всъщност портиерът има функции, които следва да удостоверяват идентификацията на лицата, които се допускат в ЕС. Така че ако охраната съвместява и тези функции може да се квалифицират като портиери и съответно да бъдат определени разходите като такива за портиер.

  3. Възможно ли е ЕТ да разпредели разходите по различен начин от предвиденият в чл.51?
    Конкретно, взето е решение за разпределяне разходите за портиер по равно между обектите в етажната собственост.
    В ЗУЕТ разходите за портиер са определени като разходи за управление и поддръжка и се разпределят по равно между ползвателите.
    Това решение противоречи ли на закона?

  4. Не, не може защото императивно е определен ред за разпределение на разходите между собственици, ползватели и обитатели.

  5. Ще Ви дам пример. През 2000 г. купуваме апартамент на 4-ти етаж по НА в новострояща се сграда. На 3 – ти етаж под нас, се намира апартамент на собственици притежаващи на 1 и 2 – етаж офиси с отделен вход. По план на 1-ви етаж имаше 2 лекарски кабинета с рецепция, а на втори 2 кабинета и офис, lвсички със един отделен вход от улицата.
    Какво се случи 2002 г.. Тези 4-ри кабинета и офис станаха 5 с чакалня, една сутрин се събудихме с Медицински център. Изби се стена на 2-ри етаж, която да свързва жилищен апартамент от 100 кв. на роднина на собствениците на МЦ, една площ от 300 кв. се превърна в МЦ. В този център работят 30-40 лекаря на повикване – до ден днешен не знаем, под наем ли са тези кабинети, как да ги третираме. А сега си представете притока на пациенти, стържене на столове, апаратури, биологични отпадъци,ренгени, болни деца – инфекциозни и вирусни заболявания, които плачат. Цялото това движение се чува до 4-ти етаж. Денонощен режим на работа е издала общината!
    Каква сума се взима от този МЦ, ето ви казус? Общината ще Ви каже, така е по проект. Но в плановете са писани кабинети, а не МЦ, защото кабинет се обслужва от един лекар, а Център от няколко – и всички купувачи биха се замислили дали да купят апартамент, под който функционира болница. Да не говорим, че канализацията, отдушници, инфраструктура е обща за цялата сграда, което е недопустимо.
    За тази площ от 300 кв. с обединени 2 офиса на първи етаж с рецепция, на 2-ри 3 кабинета и чакалня и площ от 100
    , господата плащат 15 лева. 5 лв. на човек. Законът защитава фирмите, а не живущите.

    чл. 51 ал. 6 препраща към ал. 1! Колко пари трябва да се вземат от този МЦ? Това е въпросът. Няма точен регламент, по принцип подобни клиники, не би трябвало да фунционират в блок, пък било то и с отделен вход!
    Недоумица е ОС да решава с % ид. части – за ремонт да, но не и за ОС. 1 човек с 300 кв. взима решение за 6 човека с 50 кв. – сиреч феодализъм.

  6. Много добре Ви разбирам и приемам аргументите Ви. В тази си част наистина законът е неуреден, както и в много други части, особено когато се касае за комплексите от затворен тип.

  7. Моля Ви да ме ориентирате:Какъв вид ремонт(основен или текущ)е :Подмяна на нагревателя за топлата вода на абонатната станция(която е собственост на кооперацията)?Как би следвало да се разпредели този разход между живущите?Благодаря Ви предварително.

  8. Здравейте,
    Относно чл.51 от ЗУЕС
    ?1. Месечните такси за Служебен домоуправител спадат ли към чл. 51 от ЗУЕС?
    ?2.Собственик, имащ 2бр. апартамента в сградата ,трябва ли да заплаща двойна такса за Служебен домоуправител?
    ?3.Собственик, обитаващ апартамента си , не повече от 30 дни годишно трябва ли да заплаща такса за Служебен домоуправител?
    Благодаря Ви предварително!

  9. 1. Разходите за служебен домоуправител са разходи за управление и поддръжка на общите части.
    2. Собственик, който има два апартамента в сградата, заплаща разходи за всеки един апартамент, съгласно чл. 51 ЗУЕС, тъй като договорът се сключва с ЕС и възнаграждението се дължи в цялост и се разпределя като разходи между собствениците на самостоятелните обекти.
    3. Собственик, обитаващ апартамента си , не повече от 30 дни годишно, ако не е уведомил писмено за това управителя дължи такса за професионален домоуправител.

  10. Всички разходи за ремонти се разпределят по отношение на процента идеални части от общите части на сградата. Основен ремонт е, когато се подменя или ремонтира основната инсталация.

  11. Мирела:

    Точно там е проблемът, че това не са комлекси от затворен тип.
    И не само това, при строежа на сградата има два офиса обединени в един. По НА се водят офис 7/8 със самостоятелен вход, е колко такса вход трябва да се плаща за един ли два?
    Представете, че по проект тези два офиса7/8 са обединени със стълба с ап. 9 по НА, и собствениците не плащат нищо. АП 9 си фигурира по НА, те обаче не плащат.
    А сега си представете, че ап. 10/11 на 2-ри ет. по НА е жилищна площ, обаче те свързват 7/8 и 9 по екзикутиви, и 10/11 – казват, че баба им живее там и плащат за 1 човек тя не живее там., всички те се ползват за офиси, но те плащат за двама човека, защото са с отделен вход.
    Това е площ от 250 кв. и плащат за 2-ма. Пей сърце!!! Изобщо не са взети редица хипотези в ЗУЕС.
    И разбира се те определят живота на останалата сграда, защото имат голям процент.
    За мен този ЗУЕС е обида за интелекта, и засилена форма на Феодализъм!!!

  12. Ако само конструктивно са обединени в един СО, но продължават да съществуват като самостоятелни и отделни обекти следва да се приемат за два апартамента, а не за един с всички изхождащи от това правни последици.

  13. Може ли етажната собственост да преминеме към такса вместо на брой обитатели към такса еднаква за всички апартаменти, независимо от броя на живущите при положение че повече от 70% са съгласни. Благодаря!

  14. Здравейте, не може да се заобиколи нормата на закона чл. 51 ЗУЕС. Може да се направи при условие, че поемете риска, че в едномесечен срок от оповестяване на решението никой няма да иска неговата отмяна пред съда.

  15. Притежавам 3 апартамента в ЕС, като 2 са необитаеми и са на груб строеж. Живея сам в третия си апартамент. Трябва ли да плащам такса за поддържане на общите части и за необитаемите апартаменти?

  16. Въпрос ! Каква да е “ такса общи разходи “ на гаражи на партерен етаж? Собствениците не са живущи, а има и живущи с 3

  17. Не, но трябва писмено да уведомите управителя, че са необитаеми.

  18. Ако гаражите са самостоятелни обекти на партерен етаж – гаражни клетки със самостоятелен вход, не следва за тях да се заплаща такса за поддръжка на общите части на ЕС. Същото се отнася и за живущите, гаражите заплащат само такса „Ремонт и обновяване“, както и ремонтните разходи по общите части на сградата.

  19. По предписание на пожарната трябва да се сложи преграждаща врата между стълбището и апартаментите на всеки етаж.Разходите за това само между собствениците на етажите с либсващи врати ли трябва да се разпределят?

  20. Между всички, защото касае общи части, които са в притежание на всички етажни собственици, независимо от функционалното им предназначение и разположение.

  21. Zdraveite,
    Imam jilishte na parteren etaj sus samostoiatelen vhod. Kakva sumi bi sledvalo da plashtam – v obekta jiveem 4 choveka, realno ne polzvam obshtite chasti na vhoda, vhoda po not. akt si e pisan che e otdelen ot obshtia na vhoda.
    Realno spored prochetenoto tryabva da plashtam taksa za 1 chovek ili taksa za 4. Koe e vyarnoto? I zashto zakona za ES e tolkova bezumen – na Andreshko da mu plashtat vse drugite masrafa – bi sledvalo asansiora da e ne obshta chast A SAORAJENIE I da se plashta samo ot tezi koito go POLZVAT! Kakto beshe v starite kooperacii v Sofia – lesno tehnicite mogat da slojat chipove I da si vzemat parite samo ot polzvatelite. Zashto zakonite sa tolkova nedugavi I maloumni.
    Ima I oshte 1 apartament vuv vhoda, v drugia sa 3 kato moia – ima li nachin samo nie da si sformirame otdelna etajna sobstvenost?
    Blagodaria Vi predvaritelno za pomoshtta I otgovorite.

  22. Ако има самостоятелен вход отвън и не ползвате общите части на сградата би следвало да плащате само разходите за Фонд „Ремонт и обновяване“, както и разходи за ремонтни дейности без разходите за поддръжка и управление.

  23. Zdraveite,
    Blagodaria Vi za otgovora. No ima nyakakvi neyasnoti v tozi zakon.
    A ako polzvam parkomiasto, koeto e v otdelen obekt garaj – koito ne e prichislen kum nikoi ot 2te etajni sobstvenosti na vhoda? I kak stoi vaprosa, ako ima maze kum nego? I tova koeto kazvate realno e spravedlivoto, no ne namerih v zakona podobno osnovanie – namiram samo plashtane na chovek nezavisimo ot tova obstoiatelstvo. Spored drugi tulkuvania se plashtalo kato za 1 chovek, no pravno namiram samo che se zaplashta na broi sobstvenici/polzvateli/. I eventualno, ako ima firma za poddrujka ima li variant da se naemete, ako e nezakonna taksata sus sudebno delo sreshtu tova?

  24. Как се разпределят разходите по подържане на общите части
    – ел. енергия, асансьор,почистване и други дребни, тъй като има различни тълкувания. На наетия домоуправител му е най лесно на апартамент и ако се подложи на гласуване се знае че този начин има и мнозинство, изхождайки от личните интереси на гласуващите

    Кое е правилното и законното и към кой да се обърнем ако има разминаване със законното.

  25. Ако все пак притежавате паркомясто като самостоятелен обект гараж, в такъв случай вие като собственик дължите суми за поддръжка и управление, но само ако гаражът е част от отделно помещение, което трябва да се обособи като отделна ЕС ако са налице всички предпоставки за това. Ако достъпът до гаража Ви е отделен а гаражът е на партерно ниво, заплащате само разходите за ремонт на сградата.

  26. Здравейте.На събрание се реши да сменим дограмата между етажите/8 етажа/.Как трябва да разпределим разходите:по равно на брой апартаменти или по идеални части ?

  27. Какво разбирате под собствениците, ползвателите и обитателите. Ясно е кой е собственик, но кой е ползвател/гости, наематели…/ и кои са обитатели?

  28. Ползвател е този на който е учредено право на ползване. Собственикът, който е придобил апартамент, но предишния собственик си е запазил право на ползване, е само собственик, а старият собственик е ползвател. Възможно е собственик да учреди с нотариален акт право на ползване на което и да е лице, и то става ползвател. Обитатели са тези, които обитават имота, но не са собственици или полватели – наематели, гости или пък други лица, които по някаква причина обитават имота.

  29. Според мен се касае за ремонтни дейности, така че на процент идеални части.

  30. Сумите се определят според размера на дела, който се притежава в частите, общи за сградата.
    Разходите за тези части се определят съобразно общия брой на собствениците, обитателите и ползвателите – ПО РАВНО.
    Как се тълкува това?
    Смяна на дограма от 1 до 8 етаж.Плащането на разноските според ОС е ,че 1 човек собственик на 3 стаен апартамент плаща тройно сравнение с 3 ма човека с живущи в собствена гарсониера. Касае се за вертикални общи части, а не за хоризонтални(покрив), макар че всички живеем под този покрив.
    начинът на определяне на дължимите суми от собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често ЕС злоупотребява с императивния характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на база крадратен метър. Още по – драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните части. Това е крайно нарушение на

  31. Имам въпрос – В затворен комплекс с дворна част и басейни – в първия построен блок в комплекса с два входа, които са се регистрирали като етажна собственост в общината, поради което влизаме в противоречие с фирмата, която обслужва басейните и общите части извън блока. Как трябва да се разреши това противоречие, още повече, че някои от апартаментите са продадени на руски граждани, които при покупката имат подписан договор на базата на кв. метър за поддръжка на имота в същия блок. Това се получава, защото при строежа на първия блок от комплекса не е имало идея за затворен комплекс, изобщо през 1996 година е нямало и закон за етажната собственост и тогава са закупени повечето апартаменти. Идеята за затворен комплекс от инвеститора се появява по-късно и са построени няколко прилежащи блока – вече с идеята и с договори към новите купувачи за поддръжка. Как да се процедира при положение, че първите собственици са поставени пред тази ситуация постфактум и не са длъжни, пък и нямат договори за поддръжка на общите части???

  32. Zdraveite, jiveia v 4yjbina ot 20 g. predi 10 g kypix ap. v Bansko v koito sa prebivavala za tezi godini ne pove4e ot 30 dni za 10 godini. plashtam vsiakakvi razxodi-ypravlenie poddrashka i tn.. normalno li e ? dori mi se obadixa s email i tel. 4e ako ne plashtam kolkoto vzeme reshenieto saveta (edni i sahti ot 10 g 5 4oveka ] da si potarsia advokat zashtoto ste ima delo. molia za savet.

  33. Първо, помолете ги да ви изпратят всички взети решения от Общото събрание на комплекса и ги разгледайте, за да видите какво решение за таксите е взето, колко е размера, как се дължи, как се плаща и т.н. Най – вероятно ако има такова решение, което е влзяло в сила, ще следва да платите, защото сте длъжна по закон. В противен случай предстои лошата част – дело, изпълнителен лист, съдебен изпълнител – неприятности. За напред обаче изпратете до управителя или управителния съвет уведомление, че не пребивавате и не обитавате имота си, съгласно чл. 51 ЗУЕС, за да се възползвате от това. Съобщението трябва да има следа, например изпратено по официален e – mail, писмо с обратна разписка, нотариално. Също така посочете изрично e – mail на който да ви изпращат цялата документация относно решенията на ОС – покани, протоколи и т.н., за да имате възможност да ги обжалвате. Изискайте точна справка за задълженията си, по периоди и пера.

  34. Първо, изяснете дали в действителност се касае за комплекс от затворен тип – построен е върху едно УПИ, сградите са в режим на етажна собственост, има контрол за достъп на външни лица, КПП, ограда, охрана и едва тогава следва да се установи доколко тези договори са легитимни след изричните изисквания на закона : договори с нотариална заверка, вписани по партидата на имота. След като изясните този въпрос Ви препоръчвам да се свържете с мен, за да изградим стратегия и план за управление на комплекса Ви.

  35. Разходите за поддръжка се разпределят съобразно чл. 51 ЗУЕС – по равно меьду собственици, ползватели и обитатели. А разходите за ремонт се разпределят съобразно притежавания процент идеални части от общите части на сградата.

  36. Здравейте,
    Имам апартамент, който от години не се обитава. Ходя в него за 1-2 часа годишно, когато отчитат топломерите (т.е. доста по-малко от 30 дни).
    Преди 4 години съседите са наели фирма – Професионален домоуправител, за което аз разбрах преди седмица, когато въпросната фирма ми позвъни и ме заплаши със съд ако не им платя тяхната такса – всеки месец по 10 лв. за 4 години назад. Доста внушителна сума.
    Казаха, че след като блокът е сключил договор с тях, таксата била на апартамент, независимо дали той се обитава или не.
    Това не е ли в разрез със закона и имат ли законово основание да ме съдят наистина?

  37. Как се определя сумата за ремонти. Трябва да е не по-малко от 1 процент от минималната работна заплата. Ако моите идеални части са 4 процента от идеалните части при заплата 510 лв.Колко е моята вноска, ако идеалните части са 100 процента.

  38. Здравейте,

    как трябва да се разпределят разходите за нощна охрана на блок? В закона виждам само разпределение на разходи за портиер, но нашата охрана няма задължения на портиер и е наета от охранителна фирма. На общо събрание гласувахме да се разпределя по обект(на апартамент). Логиката ни е, че главната цел на охраната е да пази имуществото ни, особено в моменти на отсъствия и почивки. Имаме съсед обаче, който възразява и иска охраната да се разпределя на брой хора и отказва да си плаща таксата, докато това не се промени. Има ли право на такова възражение и как можем да подходим?

    Благодаря

  39. „Чл. 51. (1) (Изм. и доп.- ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп.- ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.“

    Здравейте,
    собственик съм и живея САМ на осмия етаж, но въпреки това, че „доп.- ДВ, бр. 26 от 2016 г.“ е влязло в сила на 05.04.2016 г., което сам разбрах в интернет едва преди два дни, в нашия вход вечно и досега такса ВХОД за разходите за управление и поддържане на общите части се заплаща поравно на всеки апартамент?! Дали от „незнание“, или умишлено никой досега нито домоуправител, нито касиер не е казал, че законът е променен през 2016 г.: и така такса ВХОД досега се заплаща поравно за всеки апартамент и продължава…
    Аз подразбирам, че съгласно Чл. 51. (1) на ЗУЕС, такса ВХОД трябва да се разпределя поравно на глава, на всеки човек, според броя на живущите във всяко домакинство, независимо дали са собственици, ползватели, или обитатели, а не на апартамент поравно.
    Разбира ще поискам веднага да се проведе общо събрание.
    Въпросът ми е, трябва ли да се плаща поравно на апартамент такса ВХОД, понеже такива интереси надделяват, ИЛИ поравно всеки един живущ трябва да си заплаща разходите – (по другите алинеи за деца и животни е ясно). И може ли да се жалва за незаконно надвзетите суми според мен, за три години назад от 2016 г. досега откакто е бил променен закона, но са си мълчали – това разбира се ако упорстват и искат да продължава да се плаща на апартамент?!

    Благодаря Ви предварително!

  40. Здравейте,

    На събрание на ЕС , се глъсува такса поддръжка и на база идеални части/навярно е нарушение на ЗУЕС/ и такса поддръжка паркоместа.

    Гласуват се анблок.

    Реално част от собствениците не притежават паркоместа и не ги интересува тази такса.

    Според мен не е правилно да се гласуват анблок. А също така подкрепени с глас от незаинтересовани лица.

  41. Здравейте, моля за уточнение разходите за вход на човек ли се определят, няма ли отношение процентът общи части на съответния апартамент?
    Разходите за ремонт, напр. ремонт на входна врата как следва да се разпределят?
    Също така за мен лично е недомислица деца над 6 г., които не излизат сами да заплащат пълна такса?

    Благодаря!

  42. Zdraveite , Az sam sobstvenichka na magazin v malka obshtestvena sgrada, kato vhodat na magazina e samosoyatelen, ot ulizata. Magazinat e daden pod naem na edna i sashta firma ot poveche ot 10 godini. Predi 2 godini magazinat beshe zarbit prez noshta, i ohranata vav vhoda ne e razbrala che magazinat e razbit, tai kato te sediat vatre a ne ot van !
    Ot tozi moment az prestanah da plashtam za ohrana i chistene na vhoda, no prodaljavam da si plashtam mesechnite sumi za fond „remont in remontni deinosti“, vapreki che ne sam sigurna dali ima takav fond vav sgradata, tai kato vsichki sabrani vnoski se davat za ohrana i chistachka.
    Nie sme se vkluchili kam chastna ohranitelna firma, za koiato plashtame otdelno.
    Na skoro beshe zavedeno delo sreshtu men che ne plashtam za ohrana i chistachka, i to za period ot niakolko godini nazad, sas nachisleni lihvi !
    Imam li pravo da osporvam tova mnenie po zakon No: 51 ? Bih jelala da naem advokat ako se naloji da hodim na sad.
    Blagodaria vi predvaritelno ako mojete da datede komentar na zapitvaneto.

  43. Законът не урежда съотношението на отговорността между собственика и обитателя за заплащане на разходите по управление и поддържане на общите части на сградата. Предвиденото в чл. 6 ал. 3 от ЗУЕС задължение на обитателя освобождава ли собственика от задължението?!

  44. Здравейте, фирмата инвеститор ни налага неизгоден договор за Управление и поддръжка в затворен комплекс. Последният не е изграден изцяло, продължават да се строят блокчета.
    Таксата, която е определила фирмата инвеститор е твърда и прекомерно висока – освен
    Има и дискриминация относно живущите, защото на собственици, закупили няколко апартамента се прави отстъпка от цената, т.е. те не заплащат такса за второ или трето жилище.
    Не сме регистрирани по Закона за ЕС, нямаме проведени общи събрания, а договорите се налагат чрез заплахи със съд и принудително събиране на таксите.
    Някои съседи сключиха договора от страх и саморазправа.

    Към кого да се обърнем за съдействие?
    Искаме да плащаме и да живеем спокойно, но не и по този начин.

    Поздрави!

  45. Здравейте,
    От Януари 2018 до Септември 2019 не съм живяла в апартамента си повече от 30 дни (за календарна 2018 и през 2019) и съм уведомила домоуправителя лично (не е изискал писмено уведоменление). Колко пари би трябвало да плащам беше обсъждано на общо събрание и не можа да ми каже точно, затова такси не са плащани. На последното събрание, съседи ме уведомиха, че е обсъждано че трябва да платя половин такса за всеки месец през периода- 20 месеца.
    Колко би трябвало да плащам, при положение че не съм живяла в жилището и домоуправителя е уведомен- половин такса за всеки месец (ал. 3) или нищо (ал. 2)?
    Благодаря предварително

  46. Здравейте,
    Майка ми живееше сама в собствено жилище, но почина на 21.06.2019 г. До тогава сме платили всички изискуеми такси за входа. От тогава никой не живее в апартамента. Не сме уведомявали домоуправителя, но на входа имаше некролог и всички я познаваха. Ще ви бъда благодарна, да ми разясните какво дължим като такси за входа след 21.06.2019 г.? Домоуправителят твърди, че трябва да продължаваме да плащаме пълната такса, независимо, че никой не живее там.
    Благодаря!

  47. Имам сериозен въпрос който касае заварен домоуправител продал етажната си собственост и напуснал страната понеже е от ОК Великобритания който е упълномощил лице притежаващ имоти на общо събрание на което са присъствали девет броя съкооператори специално уведомени за това събрание през март тази година за свой представител.Би трябвало лицето да даде пълна информация за наличните средства в касата и извършени разходи както и договори и фактури за тях.Но до този момент ТО отказва тази заявена молба да изпълни но действа на своя глава да разпилява безконтролно оставените му средста! Лицето е адвокат по професия и много добре звае до къде са му пълномощията но продължава да тормози етажната собственост и да иска и хонорари в особено големи размери. Умишлено не създава домова книга както и проходна разходна документация.Щели сме да получим отчетност когато му изтичало пълномощното което не сме го и видяли даже! Явно ни прави на идиоти.Как да постъпим по съвест и закон защото до този момент на жалбата до НАП Разлог нямаме отговор и действия.Явно адвокатската му професия му помага за да бъде толкова арогантен и нахален.Дори си позволява да заплашва да съди ЕС ако сме му прекратили пълномощията предварително ! Ужас!

  48. Здравейте, имам апартамент в малък град и целогодишно никой не живее там. Събранието е взело решение да плащам 4 лева на месец такса, за което не съм уведомен. Правилно ли е това? В момента живея в основно жилище на 200 км от първия апартамент. Не съм уведомил писмено домоуправителя, че няма да живея в апартамента, но то си е видно.

  49. Здравейте, независимо, че не живеете във въпросния апартамент сте длъжен писмено да уведомите Управителя на ЕС за непребиваването си в него. Управителят и ЕС нямат задължение да следят за това служебно, а ваша е отговорността да ги уведомите и да нанесете тази информация в книгата на собствениците. Съветвам Ви да си платите всички дължими суми до този момент и изрично да уведомите управителя, като му посочите и контакти или E – mail за връзка при провеждане на ОСЕС и вземане на важни решения.

  50. Здравейте,
    Скоро разбрахме, че един от апартаментите в сградата е продаден още преди около три години, като новият собственик не се е появявал до сега и нямаме информация за него. Какъв е реда да се сдобием с такава информация и да си потърсим дължимите такси до този момент?

  51. Здравейте, чл. 51 ЗУЕС регламентира, че разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата се разпределят поравно между собственици, ползватели и обитатели. Като е направено изключение за необитаемите имоти, трайно необитаеми, които са изключени от плащането на дължимите такси. Ако не обитавате гарсониерата си, на база на чл. 51. ал. 2, след изрично писмено уведомление на управителя, сте освободена от плащане на тези такси.

  52. Здравейте, на база на данните за стария собственик можете да проверите в Агенция по вписвания – имотен регистър, кой е новият собственик и да вземете информация за данните му. Сделката задължително се вписва в регистъра. Най – добре това да направи управителя, като се легитимира като такъв с удостоверение от общината или извадка от регистъра на ЕС в съответната община или кметство.

  53. Само ОСЕС може да определи на кое лице да бъдат възложени всички или част от правомощията на управител. Законът не познава хипотеза, в която Управителят да делегира част от функциите или всички на едно трето лице, независимо дали е собственик или не, освен ако ОСЕС изрично не му предостави такава възможност. В такъв случай такава делегация би била незаконосъобразна, а действията да лицето без представителна власт и няма да породят каквито и да е последици. Предлагам Ви да свикате ОСЕС и да изберете нов управител, да изискате от стария управител цялата налична документация и средства, а ако не ви ги предостави имате право на директен иск срещу него.

  54. Заплатете всички такси до този момент след което писмено уведомете управителя, че апартаментът е необитаем и няма да се обитава и занапред.

  55. Следвало е писмено да го уведомите за отсъствието Ви. След това са взели решение, съгласно ал. 3 на чл. 51, че може да намалят таксата Ви наполовина, следствие на което дължите плащане на половин такса за упоменатия период.

  56. Ако собственикът е вписал обитателя в книгата на етажните собственици и е уведомил управителя, че не обитава имота, в такъв случай се възползва от хипотезата на чл. 51 ал. 2 ЗУЕС. В противен случай ако няма възможност да се потърси сумата от обитателя, ЕС може да насочи отговорността към собственика. Така или иначе и обитателя като обитател дължи на самостоятелно основание такси за поддръжка и управление на общите части и собственикът също, ако е обитавал имота си за периода. Идеята на закона е просто да разграничи отделните групи – собственик на имота, ползвател – на който е учредено право на ползване и обитател – примерно наемател. Факт е, че всеки един от тях ако обитават имота дължат на собствено основание такси за поддръжка и управление.

  57. Длъжна сте да плащате, дори съгласно чл. 51 си има отделна алинея за Вашия казус : (6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход. Охраната, за която плащате, както и обстоятелството, че са разбили магазина Ви касае само и единствено Вашият самостоятелен обект. Разходите за поддръжка и управление се заплащат за общите части – стълбища, асансъор, покрив, стени, вход и т.н. Охраната също касае общите части, а охраната на всеки апартамент си е отговорност на всеки собственик индивидуално.

  58. Разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата се разпределят по равно между сосбтвеници, ползватели и обитатели съгласно чл. 51 ЗУЕС.

  59. Размера на таксите за поддръжка и управление се разпределят по равно между собственици, ползватели и обитатели съгласно чл. 51 ал. 1 ЗУЕС. Паркоместата са доста щекотлива тема, която тепърва ще търпи регламентация с новите промени в ЗУЕС. Ако само част от собствениците притежават паркоместа на двора, а други собственици не притежават паркоместа или идеални части от терена, то дворът не представлява обща част и не следва да бъде предмет на решение на ОСЕС. В този смисъл, ОСЕС не следва да определя такси за поддръжка и управление на паркоместата, с които да натоварва и другите лице, непритежаващи собственост върху земята. Поддръжката на терена в такъв случай следва да се разпредели между съсобствениците му, като се вземат предвид зоните и съоръженията и местата, определени за обслужване на етажната собственост и етажните собственици – алеи, площадки, беседки, басейн, места за отдих и игра, детски площадки – функционално те обслужват ЕС и поддръжката им се дължи от етажните собственици.

  60. Бюджета за фонд „Ремонт и обновяване“ се определя така, че минималният праг на вноската и за най – ниския процент идеални части от общите части да не пада под 1% от минималната работна заплата.

  61. Ако към настоящият момент имате редовно проведено ОСЕС и на това събрание е взето решение таксите да бъдат разпределени на база апартамент, а не собственик, ползвател и обитетел, и това решение не е оспорено по реда на чл. 40 ЗУЕС и отменено от съда, то е влязло в сила и следва да се изпълнява и няма механизъм с който да му се противопоставите. Иначе принципно сте прав – законът е уредил в чл. 51 разпределение на разходите по указания от Вас ред, с изключение на описаната от мен хипотеза.

  62. Решенията на ОСЕС следва да се изпълняват, освен ако не са отменени от съда поради тяхната незаконосъобразност. Разходите за охрана се включват в общите разходи за поддръжка и управление, независимо, че не са изрично упоменати в закона. В този аспект и разпределението им следва да бъде на база собственик, ползвател, обитател. Но ако решението не е обжалвано в съда, не е поискана отмяната му поради противоречие със закона, то е влязло в сила и се дължи неговото изпълнение. Ако Вашият съсед не плаща, стартирайте съдебна процедура по събиране на сумите.

  63. Ако не сте уведомили управителя за необитаемостта на имота Ви, и ако е взето решение от ОСЕС, че сумите за поддръжка и управление се дължат и от обитаемите и необитаемите имоти имат право да Ви осъдят. Давността обаче е тригодишна, така че могат да Ви търсят само дължимите суми за три година назад.

  64. „Ако към настоящият момент има редовно проведено ОСЕС и на това събрание е взето решение таксите да бъдат разпределени на база апартамент, а не собственик, ползвател и обитател, и това решение не е оспорено по реда на чл. 40 ЗУЕС и отменено от съда, то е влязло в сила и следва да се изпълнява и няма механизъм с който да му се противопоставите.“
    Може ли да се постави този въпрос за пре-разглеждане на следващото ОС и ако решението не се промени – да са оспори в едномесечен срок?

  65. Здравейте, ползвателите на паркоместа вписват ли се в домовата книга?

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *