Безспорно е, че довършването на сградата или извършването на посочените в протокола довършителни работи по апартаменти, общи части, фасада, покривни работи, водопровод, канализация и др.са разходи, след извършването на които и след изпълнение но СМР ще увеличи стойността на сградата . Такива средства не са нормативно предвидени и нямат характер на разходи за необходим или неотложен ремонт, поради което за да бъде законосъобразно проведено ОС , за което в дневния ред са предвидени такива въпроси е необходимо квалифицирано мнозинство, каквото не е било налице.
Р Е Ш Е Н И Е
№ 83 12.05.2014 г. град Несебър
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Несебърският районен съд граждански състав
на десети април две хиляди и четиринадесета година
в публично заседание в следния състав:
Районен съдия: Евгени Узунов
при секретаря К.Л.
като разгледа докладваното от съдията Е. Узунов
гражданско дело № 1165 по описа за 2013година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба на „Л.К“ЕООД с ЕИК ***, представлявано от управителя К. Л., гражданин на Ирландия, роден на ***г. в гр.Уестмийт, притежаващ международен паспорт №Р 150295, издаден на 09.06.2004г. от Паспортна Агенция гр.Дъблин, чрез адвокат Е.Г. и адвокат Р. Н., със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“……….. за адв. Е. Вл. Г. срещу ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на сграда изградена в груб строеж с идентификатор №*** по кадастралния план на гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас представлявана от управителя С.И.П. с ЕГН: **********, притежаващ Л.К. №***, изд. на 25.01.2012г. от МВР – Бургас, с постоянен адрес: *** избран с решение на Общото събрание на собствениците на обекти в сграда с идентификатор №*** от 20.11.2013г., с адрес за призоваване ***
С молбата се иска от съда да отмени общо 8 /осем/ Решения на Общо събрание на собствениците на етажна собственост на сграда, изградена в груб строеж с идентификатор *** по кадастралния план на гр.Свети Влас, общ.Несебър , взети на 20.11.2013 г.,както и свикването на ОС на ЕС и реда на провеждането на ОС на ЕС като незаконосъобразни, нищожни и невалидни, взети в противоречие с правилата за свикване и провеждане на Общо събрание на етажните собственици съгласно ЗУЕС, при липсата на валидно проведено гласуване и изискуемия по закон кворум и в противоречие с множество законови норми. Моли се за присъждане на направените по делото разноски.
Иска е с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Представени са писмени доказателства.
На първо място се твърди, че проведеното на 20.11.2013г. ОС на ЕС е незаконосъобразно свикано.
На следващо място се твърди, че Общото събрание е незаконосъобразно проведено, тъй като е извършено в нарушение на чл.16 от ЗУЕС. Излага се становище, че не било ясно къде е било проведено това ОС. На следващо място се твърди, че от протокола не става ясно кой председателства Общото събрание, чиито приети решения са предмет на настоящото производство. Не бил избран протоколчик за провеждането на ОС. В протокола не били вписани датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Твърди се, че в протокола са калкулирани проценти идеални части от общите части на сградата, но не ставало ясно от къде се черпи информация за така описаните идеални части.
На следващо място от протокола е видно, че са приети решения за извършване на разходи за сградата, но не е приет бюджет на етажната собственост, който да ги предвижда. Нарушен бил и чл.11, ал.З от ЗУЕС, тъй като не е приет правилник за вътрешния ред в етажната собственост.
Оспорени са всички приети решения на ОС , а именно :
Решението по т.1 от Дневния ред „Определяне на начина и реда на управление на Етажната собственост“, с което Общото събрание приема „Формата на управление на етажната собственост да бъде общо събрание
Решението по т.2 от Дневния ред „Избор на управител“, с което Общото събрание приема „За управител на етажната собственост да бъде избран посоченият от „Пикулев“ ЕООД С.И.П. тъй като е в противоречие с чл.19, ал.5 от ЗУЕС
Решенията по т.З от Дневния ред „Приемане на решение за обединяване на усилията на собствениците за довършване на строителството съгласно одобрените проекти и въвеждане в есплоатация на сградата“, с което Общото събрание е приело следното решение:
„Да се обединят усилията на собствениците за довършване на строителството и въвеждане в есплоатация на сградата, като всеки собственик участва в разноските съразмерно с притежаваните от него идеални части от общите части на сградата.
Доколкото поземленият имот, в който сградата е изградена е изключителна собственост на „Л.К“ЕООД с ЕИК ***, разноските за вертикалната планировка съгласно проекта да са изцяло за сметка на дружеството собственик.
Управителят на етажната собственост да покани „Л.К“ ЕООД в разумен срок да извърши необходимите работи за довършване на вертикалната планировка съгласно одобрените проекти, с оглед въвеждане на сградата в експлоатация.“.
Решението по т.4 от Дневния ред „Обсъждане и приемане на оферта за довършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация“, по която Общото събрание приема разходите за това да са на обща стойност от 1 518 000лв /един милион петстотин и осемнадесет хиляди лева/ без ДДС.Тези разходи са полезни разходи по смисъла на § 1, т. 12 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, а съгласно чл.17, ал.2, т.З от ЗУЕС решението на Общото събрание за извършване на полезни разходи трябва да се вземе с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от всички общи части, каквото не било налице.
Решението по т.5 от Дневния ред „Обсъждане и приемане на условията на договора за строителство, начини и срокове на плащане“, с което Общото събрание приема „Предложеният на събранието договор, който е приложен към протокола, като в срок до 06.12.2013г. всеки от етажните собственици да подпише договора като възложител. Ако в този срок договорът не е подписан, управителят е упълномощен за подпише договора, като възложител по договора е етажната собственост.“.
Решенията по т.6 от Дневния ред „Решение за покана до всички досегашни участници в строителството за установяване състоянието на строежа, смяна на участници в строителството и съставяне на протокол обр.10 по Наредба №3 от 31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството“, с което Общото събрание приема „Да се проведе среща не по-късно от 10.12.2013г„ като управителят се задължава да уведоми всички страни за мястото и часа на срещата и да представлява етажната собственост.“.
Решението по т.7 от Дневния ред „Упълномощаване на управителя на етажната собственост да представлява етажната собственост пред държавните и общински органи, юридически лица и да извърши необходимите правни и фактически действия, необходими за продължаване и довършване на строителството на сградата, включително, но не само и да подава необходимите молби, заявления, да получава, когато е необходимо необходимите съгласувания и разрешения.“, с което Общото събрание приема „Да се упълномощи управителят с горните права.“.
Решението по т.8 от Дневния ред „Набиране на нужните средства и оправомощаване на управителя на ЕС във връзка с предприемане на нужните съдебни процедури за принудително събиране сумите от етажните собственици, които не изпълняват задълженията си във връзка с взетите решения по т.4 от дневния ред.“, с което Общото събрание приема „Нужните средства да се заплащат от всеки собственик по сметката на дружеството-изпълнител, съгласно приетия за изпълнение график и определения размер, като след подписване на
договора управителят е длъжен да изпрати на електронната поща графиците за плащане. При неизпълнение на задълженията,
управителят е упълномощен да предприеме нужните съдебни процедури за принудително събиране на сумите.“.
В отговора изчерпателно са изброени аргументи по всеки един пункт от исковата молба.
По допустимостта на иска :
Изготвянето на протокола за проведеното ОС е оповестено на датата на провеждането 20.11.2013г.в 15.30 часа, а исковата молба в съда е депозирана на 20.12.2013г. съдът приема, че исковата молба е подадена в 30-дневният срок.. Исковата молба е подадена пред надлежен съд, от легитимирано лице, в законоустановения по ГПК срок, същата отговаря на изискванията на ГПК, като е налице и правен интерес от обжалването, поради което е допустима.
По основателността :
Относно свикването на Общото събрание
От приложената по делото Покана за свикване на Общо събрание /ОС/ на Етажната собственост /ЕС/ в на сграда изградена в груб строеж с идентификатор №*** по кадастралния план на гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас представлявана от управителя С.И.П. с ЕГН: **********, е видно, че е било свикано общо събрание на Етажните собственици на етажната собственост на сграда изградена в груб строеж с идентификатор №*** по кадастралния план на гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас представлявана от управителя С.И.П. с ЕГН: **********, което следвало да се проведе на 20.11.2013 г. от 15.00 ч. в сградата с идентификатор ***.1 в УПИ 1001 по регулационния план на местност „Ю” община Несебър, представляващо имот с идентификатор №*** по кадастралния план на гр.Свети Влас, общ.Несебър, обл.Бургас ще се проведе ПЪРВО общо събрание на етажната собственост при посочен дневен ред. Поканата е отправена от С.П., пълномощник на „Пикулев”ЕООД-етажен собственик в жилищната сграда за сезонно обитаване. Оповестена е повече от 7 дни преди датата на събранието, видно от протокола / на стр.7117 от делото/ Посочен е дневен ред.
Съдът намира , че е допуснато нарушение на чл. 13, ал.1 ЗУЕС. Не е изчерпан редът в специалния закон, осигуряващ правни гаранции за реализиране правата на членовете на етажната собственост да участват в събранието, още повече, че от доказателствата се установява, че е насрочено общо събрание на нововъзникнала етажна собственост.
Факта, че поканата за свикването на ОС е била поставена на „видно място” без да е ясно кое е то, на 13.11 – очевидно време в което се презюмира, че в сградата не пребивават етажни собственици, тъй като както е посочено същата е за „сезонно обитаване” не дава основание да се приеме, че е в достатъчна степен гарантираща етажните собственици да разберат за насрочването. Отделно от това, изрично е отбелязано, че е свикано от С.П. в качеството му на пълномощник, но такова подписано от управителя на дружеството не е представено по делото. На стр.91 по делото е представено пълномощно, но видно от съдържанието на същата в графата „управител” липсва подпис. Такъв е положен на място, което не позволява да се направи извод , че именно това е било волеизявлението на упълномощителя.
От доказателствата по делото безспорно се установява, че сградата е довършена на груб строеж, към момента на провеждането на ОС не са били издадени необходимите разрешителни протоколи за ползване на сградата, поради което настоящият състав на съда не приема същата да е обитаема по смисъла на Закона, каквото условие би следвало да е налице за да се реализира свикване на ОС по посочения правен ред.
Отделно от това, съдът приема, че в случая законовата процедура по свикване на ОС, чрез отправянето на покана за това не е спазена, поради което искането на ищеца да бъдат отменени решенията на ОС поради допуснати процесуални нарушения по свикването на ОС е основателно.
Действително, чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС предвижда: „Когато лицето – собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект отсъстващо повече от един месец, не е посочило електронна поща или адрес, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по реда на чл. 13, ал. 1.”, но за да е изпълнено това обстоятелство, следва безусловно да е налице спазена процедура по този текст, каквото не се доказа в хода но производството.
Относно провеждането на Общото събрание :
Според чл.15, ал.1 ЗУЕС общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл.17, ал.2, т.1-4.
В хода на производството е представен присъствен лист от проведеното на 20.11.2013г., материализиран в протокола. От гласните и писмените доказателства се установява, че в него са вписвани присъствието на двама участници в ОС,единия от който пълномощник на двама етажни собственици. Той бил вписан и като протоколчик. Не е посочено председателстващ събранието , отправилите предложения и извършените дискусии. Отделно от това, в чл.15 ал.1 от ЗУЕС, съществува изрично изискване при включване в дневния ред на въпроси , попадащи в предметния обхват на чл.17 ал.2 от първа до четвърта, събранието да се проведе при особено мнозинство, а именно по т.3 – 75 %, каквото мнозинство, видно от ангажираните доказателства не е било налице.
Т.е. не са били изначално налице условията за провеждане на ОС при посочения дневен ред, тъй като в точки от пета до осма са включени въпроси, касаещи извършване на „полезни разходи” по смисъла на Закона.
В ЗУЕС , в §1 т.12 е дадена легална дефиниция на понятието „Полезни разходи“ по см. на този закон. Това са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за обновяване.
Именно такъв характер притежават разходите, предложени за обсъждане и гласувани на т.нар.ОС по т.5-8.
Въз основа на решението по т.4 са задължени всички етажни собственици с парична сума в общ размер 1 518 000 лева /един милион петстотин и осемнадесет хиляди лева/ без ДДС. По т.5 е приет проектодоговор, който да бъде подписан от всеки етажен собственик, а ако това не стане в определен срок, управителят на ЕС да подпише договора от името и за сметка на етажните собственици. Безспорно е, че довършването на сградата или извършването на посочените в протокола довършителни работи по апартаменти, общи части, фасада, покривни работи, водопровод, канализация и др.са разходи, след извършването на които и след изпълнение но СМР ще увеличи стойността на сградата . Такива средства не са нормативно предвидени и нямат характер на разходи за необходим или неотложен ремонт, поради което за да бъде законосъобразно проведено ОС , за което в дневния ред са предвидени такива въпроси е необходимо квалифицирано мнозинство, каквото не е било налице. Горното обосновава извод за незаконосъобразност на провеждането, поради което са незаконосъобразни и оспорените решения.
Незаконосъобразни са решенията взети от некомпетентен орган, при липса на кворум или на предписана от закона форма, каквито обстоятелства се установяват от събраните по делото доказателства.
По отношение на разноските: Ищецът, чрез процесуалния си представител е направил искане за присъждане на съдебно-деловодни разноски в настоящото производство в размер на 2000 лева. Предвид изхода на делото, съдът намира, че такива следва да му се присъдят в пълен размер
Мотивиран от горното, Несебърски районен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ всички решения на Общо събрание на собствениците на етажна собственост на сграда, изградена в груб строеж с идентификатор *** по кадастралния план на гр.Свети Влас, общ.Несебър, взети на 20.11.2013 г. обективирани в протокол на Общото събрание на етажната собственост, проведено на 20.11.2013 г. в 15.00 часа.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на сграда изградена в груб строеж с идентификатор №*** по кадастралния план на гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас представлявана от управителя С.И.П. с ЕГН: **********, притежаващ Л.К. №***, изд. на 25.01.2012г. от МВР – Бургас, с постоянен адрес: *** избран с решение на Общото събрание на собствениците на обекти в сграда с идентификатор №*** от 20.11.2013г., с адрес за призоваване *** да заплати на КЕНЕТ ЛЮИС, гражданин на Ирландия, роден на ***г. в гр.Уестмийт, притежаващ международен паспорт №Р 150295, издаден на 09.06.2004г. от Паспортна Агенция гр.Дъблин, чрез адвокат Е.Г. и адвокат Радостина Николова, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Апостол Карамитев“ №10, ет.4, офис 10 сумата от 2000 лева /две хиляди лева / съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Окръжен съд – гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Very interesting points you have observed, thanks for putting up.Money from blog