Разноските за управление и поддръжка на общите части се дължат без право на освобождаване

Законодателят безспорно е възприел защо  се дължат месечните суми за поддръжка и управление на  общите части на сградата в режим на етажна собственост. Очевидно е желанието да се избегне плащането им и  в тази масова вече практика, длъжниците  масово и КОМПЕТЕНТНО прибягват до аргумента на чл. 51 ал. 2 ЗУЕС.  Некомпетентността и  безумното му тълкуване без вникване в същността на нормата води до погрешното схващане, че всеки може да  преодолее задължението си като “извади” аргумент, че не обитава имота си за по – дълъг период или изобщо не го обитава. Законодателят е предвидил тези разноски, за да  запази целостта на имота, за да се погрижи за него, за да не позволи неговата разруха. Далеч е от мисълта да обслужва интересите на неблагонадеждни платци. Затова и  е  избягал от привидно “императивния” характер на нормата. 

                 ” Съгл. чл. 48, ал.8 от ЗУЕС собствениците, ползвателите и обитателите на обекти в етажната собственост дължат ежемесечни вноски за поддържане на общите части в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание. Разпоредбата на чл. 51, ал.2 от закона предвижда, че деца ненавършили 6 – годишна възраст , както и собственик, ползвател или наемател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, не заплаща разходи по ал.1. Именно, съобразно тази разпоредба ответниците твърдят, че не дължат заплащане на дължими такси. Следва да се посочи, че съдържанието на цитираната разпоредба има предвид едно изначално положение, съществуващо при образуване на ЕС. За случай, в който собственик, ползвател или наемател отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година е следващата алинея на цитираната разпоредба, а именно – ал.3 на чл. 51 от същия закон, съгласно която, ОС на ЕС може да вземе решение собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в годината да заплаща 50 на 100 от приетата вноска за поддържане на общите части. Видно е, че законодателят не е предвидил правна възможност собственици, които не обитават и ползват собствеността си да бъдат освободени изцяло от заплащане на вноски за поддържане на общите части. Регламентирана е хипотеза на заплащане на намалени вноски, но само по решение на ОС на ЕС. Подобно решение в настоящия случай не е налице. Така следва да се приеме, че независимо от факта, че ответниците по делото не ползват и не пребивават в собствеността си, то те са задължени с оглед приетото решение на ОС на ЕС . да заплащат определените месечни вноски за притежавания от тях обект за управление и поддържане на общите части. По делото липсват доказателства за заплатени от ответниците дължими суми съобр. решение на ОС на ЕС, поради което следва да бъдат осъдени да ги заплатят.”

 В горепосоченият абзац, цитирайки съдебно решение, в което е изведен правен извод, съм обосновал  решението на ЕС да  се съобрази с конкретиката на отношенията между собствениците  в сградата на ЕС. Когато обаче целесъобразността изисква един по -различен начин на разпределение на разноските,  законодателят не следва  да извърши намеса във вътрешно – ведомствените  отношения, каквито представляват решенията на ЕС за разпределяне на дължимите вноски  и за формирането на бюджета.

Липсата на решение на ОСЕС за разпределение на дължимите вноски за поддържане и управление на общите части  или неговата отмяна от  съда не означава и  отпадане на задължението за заплащане им. Вноските са дължими за поддържане на сградата в добро състояние. Дължимостта и задължителността им е изведена от закона, като решението на общото събрание на ЕС само констатира  това обстоятелство.

 Фамозният чл. 51, ал. 2  ЗУЕС  обикновено се  използва като аргумент с който се подчертава “отказа от плащане” на дължимите суми. Освен тясното тълкуване на тази норма, има няколко аспекта, които следва да подчертая :

1. За да се възползвате  от  приложението на тази норма, следва да сте уведомили надлежно Управителя на ЕС за времето, през което не ползвате или не обитавате имота. Уведомяването следва да бъде извършено  писмено, с надлежно уведомление. Електронната поща не   е надлежен начин, по който да бъде извършено съобщаването. По същата логика устното уведомление също не е правно регламентирано. Българското законодателство, както и ГПК толерират единствено и само  писменото уведомление със съответните доказателства за  неговото получаване от адресата;

2. Ако е взето решение на ОСЕС с което е  уговорен методът на разпределение на разноските, същото това решение не е отменено по съответния ред от съда като незаконосъобразно и противоречащо на закона, то поражда своите правни последици. Обжалването на решението на ОСЕС не спира неговото изпълнение, освен ако съдът изрично не постанови спиране на  решението на ОСЕС. Обикновено практиката  на съда следва следната логика : тези разноски са дължими за правилното функциониране на сградата. Неплащането на  разноските води  до затруднение на плащане на текущи разходи като електрическа енергия, охрана, асансьор и др. Едно спиране на действието на това решение  би затруднило за един дълъг период от време докато трае съдебната процедура ЕС да обслужва  всички текущи разноски и да поддържа имота. Още повече, че дължимостта на сумите за поддръжка и управление на имота изхожда от закона, а не от решението на ОСЕС. Тези разноски се дължат независимо какъв ще бъде метода на тяхното разпределение. Очевидно е, че няма решение на съда с което да е отменено взетото решение на ОСЕС, с което то поражда своята правна сила. Пропуснат е и 30 дневния срок за отмяна, което  води до ПРЕКЛУЗИЯ на това право.

3. Извън горното на което очевидно се основава аргумента за  липса на задължение към ЕС е аргумента на чл. 51 ал. 4 ЗУЕС, който ви вменява задължението независимо дали обитавате, ползвате или живеете в този имот да заплащате разходи за охрана, портиер и всички други разходи, които гарантират сигурността и целостта на имота Ви. Не сте освободен от плащане на разходите за ремонтни дейности на имота, независимо от срока на обитаването му.

4. Не сте освободени и от разходите за ФОНД “РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ”, които разходи са  дължими на друго основание извън разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, а именно : чл. 50, който категорично Ви обвързва с плащането на тези суми за формиране на фонда.