Пред собствениците на самостоятелни обекти в ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ възниква съвсем осезаемо проблемът за нередовните платци на дължимите суми по подръжката и управлението на общите части на сградата на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Законът за управление на етажната собственост е категоричен в чл. 6 ал. 1 т. 10, а именно : 10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Спецификата на проблема възниква тъй като единствения възможен ред за реализиране на вземането по съдебен ред е нормативно предвидения в закона – чл. 38 ал. 2 – съответно препраща към чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК. Моят опит доказа, че процедурата е изключително тромава и тежка, свързана е с един определено дълъг времеви период. Задълженията на собственика към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ е периодично. Дори да се реализира вземането на определена сума за определен период от време, през същото това време, ако длъжникът не е заплащал съвестно своите задължения те се натрупват. От своя страна е необходимо отново да се депозира заявление по чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК за тези суми и така се изпада в омагъосания кръг на времето. Ето защо считам, че предвидения в ЗУЕС ред е по-скоро приложим при инцидентни задължения, но не и при една честа периодика на дължими суми. Затова за мен възникна необходимостта чрез легални средства да осигуря начин за бързо и ефективно реализиране на тези задължения, а именно по реда на чл. 417 ГПК. Аз предлагам един хипотетичен вариант, в който ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ би могла да реализира своите вземания далеч по – бързо и по – този начин да се избегне тежката процедура.
В протоколно решение на ОС на ЕС се инкорпорира спогодба с нотариална заверка на подписите относно дължимите между страните – ЕС, като отделен субект от една страна и етажните собственици, от друга страна , – парични суми, представляващи разноските за управление и поддръжка на общите части на сградата.
Подписаните под протокола лица са собственици и следва да представляват не по малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Съгласно ЗУЕС така установения кворум е достатъчен за да има валидно волеизявление на Общото събрание на етажната собственост за съгласие и приемане на решенията, установени с дневния ред. Представителството при приемане на решенията в законоустановения кворум обхваща не само присъстващите, но и неприсъстващите членове на етажната собственост, което от своя страна ангажира задължителността на приетите решения. От една страна по така постигната спогодба са отделните собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост – присъстващи и неприсъстващи, представлявани от Общото събрание на собствениците, съгласно представителството по ЗУЕС, от друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като отделен, самостоятелен и обособен субект, представлявана от управителя си. В постигната спогодба страните приемат, че всеки един от собствениците на самостоятелни обекти носи персонална отговорност по отношение на дължимите суми във връзка с управление на общите части на етажната собственост.
Протоколното решение би следвало да се оформи и по своя характер да представлява нотариално заверена спогодба между отделните собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост и самата етажна собственост по отношение на дължимите от отделните собственици към етажната собственост суми. Изрична е уговорката между страните за характера и формата на протоколното решение /спогодба с нотариална заверка на подписите относно съдържащите се в тях задължения за плащане на парични суми/ , а и при наличието на всички изискуеми реквизити по смисъла на чл. 417 ал. 1 т.3 следва за претендираните суми съдът да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист на основание чл. 418 ГПК.
Дължимите суми, които следва да се претендират са договорени в протоколното решение и определени като размер, начин на плащане и падеж . Ако има възникнали задължения преди приемане на протоколното решение, тяхната изискуемост може да бъде вписана и двете страни да се спогодят, че по същия ред, а именно чл. 417 ал. 1 т. 3 ГПК ще се събират и задълженията на собствениците, обитателите и ползвателите на самостоятелни обекти в сградата на етажната собственост във връзка с управлението на общите части на сградата, възникнали в един предходен период. Да, проблемът е как да се удостовери размерът на тази сума, след като е невъзможно да се обективира в протокола от ОСЕС. Страните могат да договорят, че сумите за изминал период, които ще подлежат на събиране съгласно настоящото решение ще бъдат определяеми съгласно документацията на ЕС водена до този момент.
Интересно е дали съм опитал? Да! Аз в нетърпението си веднага потърсих събиране на старите суми – за изминал период. Съдът отказа да ми издаде заповед за изпълнение и изпълнителен лист не защото заявлението противоречи на предвидения в ЗУЕС ред, а защото въпросната документация, която представих, за да докажа размера на задължението не беше в изискуемата нотариална форма – с нотариална заверка.
Все пак смятам, че инициативата за законодателна промяна и на разширяване на обсега на чл. 417 ГПК с вземанията за разноските за управление и поддръжка на етажната собственост е отворена за законодателя.