Практическо приложение на правния институт „изваждане от етажната собственост“

 

Законът за управление на етажната собственост в съвременната си  редакция предприе една много сериозна стъпка напред, като ограничи,   като санкционна мярка, правата на собственици, ползватели и наематели на обекти в сградата на ЕС /ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ/. Досега може би законодателят нямаше смелост да бъде толкова драстичен в действията си. Злоупотребата с търпението на останалите собственици и обитатели на сградата  и  проблемите, с които се сблъскваме всекидневно като жители на сграда  явно    е подтикнало законодателя  да  направи тази редакция.

Проблемът отново възниква, когато трябва на практика да се реализира  съдебната процедура по снабдяване на изпълнителен лист за изваждането на  обитателя на жилището.

Чл. 38. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.

(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

(3) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността.

Първият ми сблъсък с неуредицата на закона беше, когато трябваше да попълня заявлението по чл. 410 ГПК.  Още повече, че според ЗУЕС това е единствения ред по който може да се реализира тази процедура. Не е възможно воденето на исково производство. “Ако е настъпило реално увреждане на сградата вследствие неправомерни действия на провинилото се лице, управителят може да свика общо събрание за  вземане на решение за изваждането на лицето, без да изпраща писмено предупреждение. Фактът на настъпилите вреди за сградата следва да бъде установен с констативен  протокол. За заплащане на обезщетение за настъпилите вреди етажната собственост, представлявана от управителя, предявява осъдителен иск срещу отговорното лице (чл. 45 ЗЗД във вр. с чл. 124, ал. 1 ГПК)” – цитат.

Няма да се впускам в  подробни теоретични постулати относно същността на  института „Изваждане на собственик  от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и принудителното му изпълнение”, още повече, че в професионалния правен блог на Стоян Ставру се натъкнах на статията на Румен Неков „ЗА СЪЩНОСТТА НА ИЗВАЖДАНЕТО ОТ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ И  ПРИНУДИТЕЛНОТО МУ ИЗПЪЛНЕНИ”, за която смея да кажа, че е изключително изчерпателна и задълбочено е разгледала правния статус на института, включително и свързаността му с други подобни институти. Ще споделя моя практически опит при реализиране на  правната същност на института и неуредиците в закона, които срещнах.

Чл. 45 Закон за собствеността. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:

а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.

Най – често срещаната хипотеза е тази на ал.1 б.а на чл. 45 ЗС „а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все пак е категорична, че когато става въпрос за опасност от вреди или от значителни повреди, става въпрос не за някаква угроза от настъпване на вредите, която може да бъде евентуална или която да бъде хипотетична. Законът има предвид реална опасност от настъпване на вредите. Опасност, която действително може да има последици върху части на сградата или върху цялата сграда. Опасността вече следва да бъде налице. Законодателят не изисква наличието на констатация за причинените вреди и за актовете и действията на причинителя им.Или вредите може и да не са настъпили, може  и да не са реални, но във всеки случай следва да се приеме, че те биха настъпили ако увреждащото лице не преустанови действията или бездействията си. Уместно е обаче лице, което притежава необходимата компетентност – техник – водопроводчик, електротехник, строителен инженер, строителен техник /в съответствие с причинените вреди и техния характер/, да извърши оглед на местата на сградата , върху които има следи от причинените вреди. Предвид на това, че ако бъде възразено срещу издадената заповед за изпълнение за изваждане от етажната собственост от лицето срещу което е насочена, неминуемо ще пристъпете към установителен иск. Иск, в който следва да докажете, че действително към момента на предупреждението, което сте отправили към лицето X за преустановяване на неговите действия, същото реално е причинило тези щети или тези щети биха настъпили. С оглед на прецизността в осъществяване на доказателствената част в евентуален процес  и обезпечаване на законността на действията ви като членове на  ОС на ЕС или на управата на ЕС сте длъжни да предвидите всички силни и слаби моменти.

След като бъде констатирано наличието на провинение от страна на причинителя му и бъде изготвен съответния констативен протокол от лицето, описано по – горе,  следва да бъде свикано ОС на ЕС, на което събрание да се вземе решение за  отправяне на предупреждение към лицето за преустановяване на  действията му /или бездействията му/, които причиняват щета на ЕС. „В тази насока предупреждението следва да бъде извършена  конкретизация  за провиненията, които се възвеждат като основание за изваждането, не е достатъчно  да бъде извършена обща  обосновка. Законодателят, зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само когато след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Ако бъде взето решение за изваждане от жилището,  за провинение, за което няма конкретно отправено предупреждение от страна на  управителя, осуетява възможността да бъде реализиран актът на ОС на ЕС. По същите съображения не може и да се допусне изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, или то е вече прекратено.  В този смисъл е и самата съдебна практика.

Относно самото предупреждение законът отново е изключително лаконичен как да бъде отправено към адресата си – възможно ли е ако лицето не бъде намерено на адреса или отказва комуникация и среща, да бъде залепено /предупреждението/ на входната врата на имота му или на друго видно място в сградата, която обитава или следва да му бъде изрично връчено и по какъв начин да бъде удостоверено връчването на предупреждението. В крайна сметка лицето следва да бъде уведомено по реда на чл. 13 ЗУЕС, а също така  и да му бъде оповестен дневния ред на ОС – решенията, които следва да бъдат дискутирани и съответно приети с необходимия кворум. От тук се предполага, че лицето трябва да  бъде наясно, че на ОС на ЕС ще се гласува решение за  отправяне на предупреждение към него за  преустановяване на действията, които причиняват вреди на ЕС и създават реална опасност за сградата. Адресатът на предупреждението, ако не  присъства на  О С на ЕС  би следвало и има право да изиска протокола от ОС от управата на ЕС, както и да се запознае със съдържанието на протокола,  след като  на информационното табло бъде поставено съобщение за изготвения протокол  или на мястото в сградата на ЕС, на което обичайно се поставят съобщенията, касаещи обитатели, наематели, собственици и ползватели.

Лично аз реших проблема  като посъветвах клиентите ми да залепят предупреждението на входната врата на сградата, друг екземпляр на входната врата на  жилището. Съответно върху информационното табло беше поставено /на основание чл. 16 ЗУЕС/  съобщение за изготвения  протокол от ОС на ЕС, а управителя и един от собствениците съставиха протокол за поставеното съобщение. По подобен начин клиентите ми процедираха  и с уведомяването на провинилия се за отправеното към него предупреждение за изваждане, след като лицето отказваше всякаква комуникация.

Ако след  изтичането на срока, който  е  даден в предупреждението за отстраняване на  причинените вреди, същите бъдат отново констатирани от техническо лице, се съставя констативен протокол. Свика се ново ОС на ЕС по установения в ЗУЕС ред, като основна и единствена точка на ОС : изваждане от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на лицето………………………… Особеността на това решение на ОС на ЕС е, че се провежда при по – различен кворум :  представителство най – малко на 75 процента от общите части на сградата на ЕС. Изготвянето на протокола отново следва да бъде оповестено чрез съобщение, за поставянето на което да бъде издаден и протокол съгласно разпоредбите на ЗУЕС.

С оглед на защитата на лицата, които са засегнати от незаконосъобразността на решение на ОС на ЕС чл. 40 ЗУЕС е предвидил, че всеки собственик в 30 дневен срок може да поиска отмяна на решение на ОС на ЕС.  Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.

Предвид на това, че причинителят на вредите, ако е собственик на имота   би могъл да се възползва  от възможността да обжалва решението на ОС на ЕС,  препоръчах на клиентите ми да изчакат изтичането на срока за обжалване, за да се потвърди законосъобразността на проведеното ОС и съответно на взетото решение с оглед на  произтичащите от него последици.

След като лицето X не предприеме  действия по отмяна на решението в законоустановения срок се депозира  заявление по чл. 410 ГПК съгласно разпоредбата на чл. 38 ЗУЕС. Отново възниква  една колизия : Чл. 410. (1) Заявителят може да поиска издаване заповед за изпълнение:

1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е подсъден на районния съд;

Законодателят е пропуснал при  приемането на съответната разпоредба в ЗУЕС уточняваща какъв ще бъде редът по който ще се реализират решенията на ОС на ЕС да установи промяна и в ГПК, която да кореспондира със закона, който се явява и специален спрямо процесуалния закон. Следвало е в чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК да бъде добавен по надлежния ред в основанията за ангажиране на заповедно производство и изваждането на собственик, ползвател и обитател от ЕС по смисъла на ЗУЕС. От друга страна отказът на съда да издаде заповед за изпълнение, респективно и изпълнителен лист при наличието на установена единствена възможност да бъдат реализирани решенията на ОС по реда установен в ЗУЕС с препратката към ГПК, без да бъде дадена възможност за исково производство би бил отказ от правосъдие. Съдът при установено формално наличие на всички изискуеми предпоставки за издаване на заповед за изпълнение би следвало да издаде такава. От тук нататък е отворен пътя за евентуално възражение от страна на адресата на заповедта за изпълнение.Като защита кредиторът – етажната собственост трябва да защити своята позиция с установителен иск.   Все още практически при остава да виси въпроса как ще бъде реализирано изваждането от собствеността на причинителя на вредите в изпълнителното производство.