Често възниква въпросът каква правно – организационна форма представляват жилищни комплекси от сгради, построени върху два или повече УПИ /урегулирани поземлени имоти/. Допусканата грешка е, че те представляват комплекси от “затворен тип” или още повече, че е налице “хоризонтална етажна собственост”. За съжаление цитираните жилищни комплекси не принадлежат към нито една от двете форми, уредени в ЗУЕС. Във връзка с тези мои твърдения препращам към следното решение на Районен съд – гр. Царево : Решение. Вярно е, че законът /ЗУЕС/ не дава много нагледна регламентация, нито указание как да дефинираме такава формация от сгради, които са обединени в една обща структура, имат обединяващо звено : контролно – пропусквателен пункт с регулиран достъп, обща ограда, обслужващи постройки, с две думи : една динамична мини общност. ЗУЕС обаче е изключително консервативен, тъй като е дефинирал жилищните комплекси от затворен тип и не е дал възможност тази рамка да бъде отворена, както и възможността да се премине от „затворен” към „отворен тип.” Развитието на съвременните отношения, както и конгломератите от сгради, с които се сблъскваме се нуждае от правна регламентация, както и от нормативна база за управление на общите части/прилежащите части на сградите, терените между сградите, както и останалите елементи : алеи, градинки, затревени площи, детски площадки.
Именно липсата на навременно взети мерки за уреждане на въпроса за управление на общите части на сградите в комплексите от страна на инвеститорите, както и от нехайството им към определяне на правната рамка на самия комплекс към момента на строителството му и въвеждането му в експлоатация, поставя най – често „на колене” собствениците на самостоятелните обекти. Търсенето на решение „постфактум” би могло да се преодолее, ако юридическата регламентация на комплекса е обвързана с архитектурата му. Дисциплината на инвеститора пък към момента на продажбата на обектите, следва да бъде обвързана с изискването му за сключване на договор за управление на общите части на сградите, построени в ЖКЗТ.
Един от съществените проблеми, които най – често касаят управлението на комплекса е хипотезата, в която : от една страна, сградите са построени върху повече от един УПИ, а от друга страна собствеността на имота принадлежи на инвеститора или на трето лице. Вън от чистата хипотеза, в която ЖКЗТ е построен върху едно УПИ, и собствениците на самостоятелните обекти в сградите притежават съответни идеални части от имота.
Каква е правната регламентация на общите части на сградите, когато същите са построени в режим на комплексно жилищно строителство? За по – голямо пояснение, искам да се обоснова защо извършвам препратка към тази нормативна уредба. Множество от жилищните комплекси са построени върху два или повече УПИ, имат привидно всички елементи на ЖКЗТ, но в крайна сметка не попадат в дефиницията на ЗУЕС. В тази хипотеза възниква както споменах по – горе и належащия въпрос за управлението на общите части. Ако приемем, че сградите или отделните входове могат да се обособят като отделни етажни собствености, то би следвало същите да имат възможността самостоятелно да уредят управлението, респективно поддръжката на общите си части посредством управление чрез ОСЕС, управител /управителен съвет/. Извън това обаче остава належащ въпросът за управлението и поддръжката на терена, междублоковите пространства и всички обекти, които принадлежат към комплекса и които са предназначени за общо ползване от всички. В предвид, че най – често тези зони, или в частност земята, върху която са построени сградите е собственост на лице, различно от собствениците на самостоятелните обекти, то належащия въпрос е от една страна, определянето на прилежащите зони към всяка една от сградите, от друга страна е актът на възлагане на управлението и поддръжката. Считам, че в този случай най – подходящата форма е договор за възлагане, сключен между собствениците на самостоятелните обекти и собственикът, инвеститорът, респективно лице /физическо или юридическо, представляващо собственикът на земята./ Затова и трябва ясно да се определи нормативната регламентация и дефиниция на пространствата между блоковете, както и нежилищните обекти.
Аз лично виждам правна регламентация в ЗУТ и НАРЕДБА № 6 ОТ 18 СЕПТЕМВРИ 2009 Г. ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПРИЛЕЖАЩАТА ПЛОЩ КЪМ СГРАДИ В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ В КВАРТАЛИ С КОМПЛЕКСНО ЗАСТРОЯВАНЕ.
:
Чл. 22. ЗУТ (1) В квартали и в големи урегулирани поземлени имоти застрояването може да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с различно предназначение, свободно стоящи или свързани.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Площите между сградите при комплексното застрояване се устройват като паркове и градини, места за паркиране или подземни паркинги и площадки за игра.
(3) В жилищни и курортни комплекси комплексното застрояване може да се съчетава със застрояване в отделни урегулирани поземлени имоти.
(4) (Нова – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Ново строителство в съществуващите жилищни комплекси се предвижда въз основа на подробен устройствен план по чл. 110, ал. 4 – план за регулация и застрояване за преструктуриране на жилищния комплекс в обхват най-малко територията на един квартал с комплексно застрояване. Проектите за планове за регулация и застрояване за преструктуриране на жилищния комплекс подлежат на обществено обсъждане по реда на чл. 127, ал. 1 преди внасянето им в експертните съвети по устройство на територията.
(5) (Нова – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г.) Проектите по ал. 4 не могат да надвишават показателите на плана, по който са създадени жилищните комплекси.
(6) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 65 от 2004 г., предишна ал. 4 – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г., изм. и доп. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) При урегулиране на поземлени имоти в съществуващите квартали с комплексно застрояване, отстоянията между новопредвидените сгради и съществуващите сгради се определят по правилата за комплексно застрояване. Плътността и интензивността на застрояване в такива имоти не може да надвишава определените с плана параметри за съответната устройствена зона при спазване на показателите и за отделните квартали в зоната. Предназначението на терени, находящи се в един квартал, не може да бъде променяно с цел уплътняване на застрояването, ако не са постигнати нормативите за зелени площи, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
(7) (Нова – ДВ, бр. 65 от 2004 г., предишна ал. 5, изм. – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г., изм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване се определят прилежащи площи към съществуващите сгради по правилата и нормативите, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1, които се урегулират като поземлени имоти. Останалата незастроена част от кварталите, в т. ч. поземлените имоти, за които не може да се предвиди застрояване по правилата на ал. 6, се урегулира като озеленена площ за широко обществено ползване и се вписва в публичния регистър по чл. 63, ал. 1.
Предпочитам даже терминът : сгради в режим на комплексно застрояване. Тази правно – организационна форма според мен е най – близка до описаната по – горе хипотеза на жилищно строителство, което има елемент на жилищен комплекс от “затворен тип”, но не е същото.
Тази формация позволява да се комбинират на територията на два или повече УПИ строителство на сгради от различен тип, като се намери най – подходящата форма на управление на прилежащите зони и останалите ареи и обекти от “комплекса”.
Какво означава прилежащ терен на жилищна сграда и неговата правна регламентация? За по – голяма нагледност бих препоръчал следната статия, която дава поглед върху правната регламентация на прилежащите зони на сградите в имотите с комплексно строителство :
“Какво означава прилежащ терен на жилищна сграда?”
Как ще се определят точните рамки и пределите на възлагане на действията по подръжката на проблемните части от комплекса? Един добър договор, който ясно регламентира параметрите, дейностите, начинът, количеството на извършваните услуги, както и цените, начинът и сроковете на плащане, отговорностите и санкциите при неизпълнение, е чудесен начин да се извърши регламентацията на отношенията : възложите – изпълнител. Същият договор би могъл да бъде обвързан и с правилник за реда, нормите на управление, движение, забрани и регулация на действията на територията на комплекса, паркиране, контролиран достъп и санкции при извършени нарушения. За по – голяма яснота, правният регламент на санкцията е редно да бъде неустойка в конкретен размер, предвидена като санкция при допуснато неизпълнение на договорно задължение на Възложителя /собствениците на СО/ за спазване на Правилника за реда и управлението на комплекса.
Съществува обаче и друг тип хипотеза, в която не всички собственици на самостоятелните обекти са собственици на терена, върху който са построени сградите, а само част от тях да притежават идеални част от УПИ. В тази формация попадат комплекси и/или вилни селища, в които част от собствениците са чуждестранни граждани, за които съществува рестрикцията да закупуват недвижим имот.
Вилните селища често представляват комплекс с елементи на жилищен комплекс от „затворен тип” без да притежава всички законови изискуеми елементи.
Територията на комплекса, в хипотезата в която представляват УПИ – та, които са обединени чрез обща ограда, общ достъп до всички недвижими имоти, както и сгради и обекти, например басейн, които по своето предназначение са предвидени да бъдат в достояние на всички обитатели и собственици на комплекса.
В тази хипотеза е установено, че формата на управление на комплекса не е нито хоризонтална, нито вертикална етажна собственост, нито може да се характеризира като „комплекс от „затворен тип” „.
Поради което е изключено да бъде приложим ЗУЕС под каквато и да е форма, или да се потърси дефиниция на управлението на комплекса в закона.
Затова считам, че най – удачно е да бъде извършена компилация между Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите.
Доколкото всяка една от сградите може да се обособи като сграда в режим на етажна собственост, то няма пречка всяка една сграда да се регистрира в регистъра на етажните собствености в общината и да продължи да се управлява като отделен субект.
Проблемът възниква за зоните, които се обособяват като междусградни пространства, освен установените прилежащи зони, които нормативно може да се определят за всяка една от сградите, така и за останалите зони, като алеи, пространства, басейн, както и всички сгради и постройки, построени върху имота.
Не всички собственици на самостоятелни обекти в построените сгради са и собственици на земята, върху която е построен комплекса. Което изключва земята върху която е построен комплекса да бъде окачествена и третирана като общи части на етажните собствености. Съответно след като земята не е обща част, и при невъзможност да се достигне до съвместна воля на собствениците чрез управление, регламентирано с решения на съвместно общо събрание на всички сгради в комплекса, възниква необходимостта от последваща алтернатива.
Управлението на земята, както и правото да се разпореждат с нея притежават собствениците на недвижимия имот. Основателно възникна въпроса, след като останалите собственици на самостоятелни обекти в комплекса нямат отношение към земята, в каква форма да се облече възлагането за управление на земята, както и задължаването на всички обитатели и собственици на комплекса да заплатят сумите за управлението на земята в комплекса.
Законът за задълженията и договорите в чл. 357 ЗЗД предвижда, че „с договора за дружество две или повече лица се съгласяват да обединят своята дейност за постигането на една обща цел.” С този договор, който по своето естество е един многостранен договор страните, а именно всички собственици на самостоятелни обекти в комплекса, включително и собствениците на земята се договарят да постигнат една обща цел, а именно това е управлението на недвижимите имоти, върху които е построен комплекса.
Чл. 358 ЗЗД указва, че „за постигането на общата цел съдружниците могат да уговарят и вноски в пари или в други имоти”. По този начин съдружниците – собственици на самостоятелни обекти в сградите могат да договорят месечни парични вноски, които да бъдат равни като размер и които ще бъдат събирани с цел управление и поддръжка на земята, алеите, съоръженията, да се заплащат всички необходими консумативи и т.н.
В тази връзка и законът в чл. 360 ЗЗД казва че „всичко, което е придобито за дружеството, е обща собственост на съдружниците”, т.е. на дружеството. Вноските, които ще бъдат уговорени и внасяни по банкова сметка на дружеството ще бъдат обща собственост на дружеството, и само дружеството ще може да разполага с тях и да ги управлява. Нито един от съдружниците има право да разполага с тези средства.
Дружеството е самостоятелен правен субект, особено юридическо лице, което означава, че като такова има право да встъпва във всякакви отношение, да сключва договори, да има банкова сметка и т.н. То не е юридическо лице по смисъла на ТЗ, затова се регистрира единствено в регистър БУЛСТАТ.
Решенията си дружеството взема със съгласието на всички съдружници, но може да бъде уговорено в договора и друг тип кворум, например да се взимат с мнозинството на съдружниците. Управлението на дружеството се извършва от всички съдружници, но няма пречка да бъдат избрани само един или двама управители, което според мен е по – удачния вариант.
По отношение на ПРАВОТО НА УЧАСТИЕ НА СЪДРУЖНИКА : чл. 362 ЗЗД „Съдружникът не може да прехвърли своето право на участие в дружеството без съгласието на другите съдружници.” Означава, че дори и да продаде имота си, собственикът продължава да бъде съдружник в дружеството освен ако дружеството не вземе решение да бъде прехвърлено правото на друг – новия собственик.
Трябва внимателно обаче при сключването на договора да се акцентува върху невъзможността на собственик да излезе от дружеството, или ако се предвижда такава възможност да се предвиди неустойка в полза на дружеството при излизане на съдружника, за да може да бъде задължен да участва наравно с останалите. Освен това дружеството да се предвиди за неопределен срок, като при напускане на някой от съдружниците да бъде предвидена опцията дружеството да продължи да съществува и с останалите съдружници. Важен, много важен аспект, който трябва да се уговори, че смъртта или запрещението, както и прекратяването на дружеството на който и да е от собствениците – съдружници няма да води до прекратяване на дружеството по ЗЗД. Може би в това отношение ще бъде подходящо да се уговори автоматично членство на правоприемниците или наследниците на собствениците в сдружението – това е опция!
При неплащане на която и да е от дължимите месечни вноски дружеството има право да насочи вземането си към длъжника, съдружник, като ако се облече договора в нотариална форма, няма пречка да се подходи към улеснената форма на чл. 417 ЗЗД за издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен лист.