Потребител ли е етажния собственик по смисъла на ЗЗП по отношение на дейностите по поддръжка на общите части на сградата, полагани от фасилити дружество

За да изясня веднъж завинаги този въпрос дали етажният собственик е потребител на дейностите по поддръжка на общите части на сградата и то по отношение на сумите за поддръжка и който очевидно съдиите от СГС не споделят и се движат по плоскостта на най – малкото съпротивление публикувам становище, изготвено от сътрудника ми в кантората  Златка Карабойчева, което трябва честичко да се препрочита преди да се продължи с установяване на порочната практика : 

Съгласно разпоредбата на чл. 405, ал. 3 ГПК компетентен да издаде изпълнителен лист въз основа на решенията на местните арбитражни съдилища и сключените пред тях спогодби по арбитражни дела е окръжният съд, в района на който е постоянният адрес или седалището на длъжника.

Решението на арбитражния съд е предвидено в чл. 404, т. 1 ГПК като изпълнително основание за издаване на изпълнителен лист. Съгласно чл. 405, ал. 5 ГПК, за да бъде годно изпълнителното основание, е необходимо решението да не е нищожно по см. на чл. 47, ал. 2 ЗМТА, т.е. предмета на спора да подлежи на решаване от арбитраж. Съгласно чл. 19, ал. 1 ГПК всички имуществени спорове подлежат на решаване от арбитражен съд с изключение на споровете за вещни права или владение върху недвижим имот, издръжка или права по трудово правоотношение, или е спор, по който една от страните е потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП. Допълнителна предпоставка за издаване на изпълнителен лист, която се извлича от разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗМДТ, е арбитражното споразумение да е връчено на длъжника по изпълнението.

В случая предмет на арбитражното решение е имуществен спор, който не е изключително подведомствен на съдилищата, въпреки, че съдът неправилно е приел, че се касае за вземане на довереното ми дружество за извършена от него услуга, а именно потребителски спор. Основанието на исковата претенция не е въз основа на отношения, произтекли от Договор за поддръжка. Договорът за поддръжка удостоверява единствено представителната власт на дружеството да събира задължения и суми, възникващи пряко за етажната собственост. В този смисъл, вземането за такси за поддръжка и управление на общите части на първо място изхожда от разпоредбите на ЗУЕС. Изброените в чл. 6, ал. 1, т. 9-10 от ЗУЕС задължителни разходи на етажните собственици за поддръжка на общите части произтичат ex lege. В тази връзка окачествяването на етажните собственици като потребители по смисъла на § 13, т. от ДР на ЗЗП е неправилно и в разрез със съдебната практика, поради което постановеното арбитражно решение не може да се приеме за нищожно по смисъла на чл. 47, ал. 2 ЗМТА.

На следващо място, следва да уточним, че възникват две правоотношения –  от една страна Етажната собственост  и отделния Етажен  собственик, от друга е Етажната собственост и дружеството. В случая дружеството  е единствено и само посредник между Етажната собственост и етажния собственик – длъжник, по силата на изричното възлагане от страна на ЕС да събере дължимите за поддръжка на общите части суми. Предметът  на арбитражното  делото засяга  конкретно събирането на таксите за поддръжка и управление на общите части на етажната собственост, а не какви дейности са извършени от дружеството.

Съгласно легалната дефиниция, потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП е всяко физическо лице, което придобива стоки и ползва услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност. В случая арбитражното решение е постановено по спор с предмет вземанията на етажни собственици към друг собственик на отделен обект в Сграда в режим на етажна собственост за такси и разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата, определени от Общото събрание на етажните собственици или по имуществен спор, по който не може да се приеме, че едната страна е потребител по смисъла на пар. 13, т. 1 ДР на ЗЗП. Вземанията за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата са облигационни, но не са с източник потребителски договор. Задълженията за заплащане на тези разходи възникват по силата на закона /чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС/, като размерът на вноските се определя с решение на ОСЕС / чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС/.

Сключения между Етажната собственост и дружеството  договор за поръчка, а именно Договор за поддръжка и управление на общите части   обосновава само и единствено опосредяваща роля на дружеството- изпълнител между собствениците и етажната собственост. Независимо дали поддръжката е положена или не е, сумите за поддръжка и управление са авансово дължими от етажните собственици. В действителност, съгласно сключения договор посочените задължения се заплащат на дружеството- изпълнител, но същото изпълнява ролята на касиер, т.е приетите плащания не са в полза за дружеството, а в полза единствено и само на етажната собственост. Етажната собственост е субект с особена самостоятелна правосубектност, която представлява съвкупност от правото на собствениците върху общите части на сградата. Въпреки това тя като субект се отграничава от отделните собственици. Етажната собственост не е нито физическо, нито юридическо лице. Страна по договора за възлагане на поддръжката на общите части на сградата е именно етажната собственост, а не отделния етажен собственик. Следователно Етажната собственост не притежава необходимите предпоставки съгласно легалната дефиниция в ЗЗП за да бъде потребител. Дори възнаграждението, което се дължи на дружеството е дължимо от етажната собственост. В този смисъл когато се касае за спор за вземане на суми, дължими за поддръжка фокусът е само и единствено върху възлагането на дружеството да събере суми, дължими от Етажния  собственик  на етажната собственост, и възникващи в полза на ЕС.  

С оглед на гореизложеното  спорът  категорично не може да бъде окачествен като потребителски. В този смисъл е и Решение № 128/18.07.2018г. по к.търг. дело № 601/2018г., по описа на ВКС, 1-во търг. отделение, а също и утвърдената практика на Окръжните съдилища в цяла България, видно от приложените Определения и Разпореждания на Окръжен съд- гр. Хасково, Окръжен съд- гр. Стара Загора и Окръжен съд- гр. Ямбол/.

ЗЛАТКА  КАРАБОЙЧЕВА – адвокатски сътрудник