Потребител ли е ЕС съгласно ЗЗП относно полаганата поддръжка на общите части на сградата
Често в отменителните искове пред ВКС на решения, постановени от арбитражен съд срещу длъжници на етажната собственост, аргумент за неарбитруемост на спора е, че същият е потребителски по отношение на „услугата” за поддръжка на общите части на сградата. Довод, който лично аз не мога да възприема като правилен.
13 т. 1 и т. 2 от ДР на ЗЗП дава ясна дефиниция на определението на понятията „потребител” и „търговец”. Съгласно т. 1 „потребител” е всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност. Съгласно т. 2 „Търговец“ е всяко физическо или юридическо лице, което продава или предлага за продажба стоки, предоставя услуги или сключва договор с потребител като част от своята търговска или професионална дейност в публичния или в частния сектор, както и всяко лице, което действа от негово име и за негова сметка.
Подръжката на общите части на сградата на етажната собственост е дължима към самата етажна собственост, а не към отделния етажен собственик. Самото задължение за заплащане на тези разходи обаче е разделно от всеки един собственик и то изхожда както от обстоятелството, че същият се намира в режим на принудителна съсобственост върху общата вещ с останалите, така и по силата на закона, а именно : чл. 30 ал. 3 и чл. 40 ЗС.
Етажната собственост не е „потребител” по смисъла на ЗЗП.
По своята правна природа, Етажната собственост /ЕС/ представлява особено съчетание на изключителната собственост върху обособени обекти в една сграда, притежавани от различни лица и принудителен режим на акцесорна съсобтвеност върху общите части на сградата, в която участват същите тези лица. Разглеждана като особен колектив, ЕС представлява съвкупност от правни субекти /физически, юридически лица, държавата, общините/, която при съблюдаване на определени процедурни правила взема общи решения във връзка с ползването на съпритежаваните при условията ма особена акцесорна принудителна съсобственост общи части на сградата. ЕС не е юридическо лице, нито гражданско дружество, няма персонален състав, няма членствени правоотношения, нито свое обособено имущество, тъй като общите части не са нейно имущество, а са притежание на отделните собственици. ЕС възниква без специален учредителен акт – нито чрез властнически акт, нито чрез съгласието на учредителите. Отношенията между ЕС и отделния собственик /ползвател/ на недвижим имот са уредени в специален закон – ЗУЕС, в който са регламентирани правата и задълженията на собствениците и ползвателите на недвижим имот в сгради в ревим на ЕС.
Полаганата поддръжка на общите части на сградата на ЕС е дължима от собствениците въз основа на императивните норми на закона, а не въз основа на договор, уговорка или споразумение между етажните собственици и физическо и юридическо лице. Самото възлагане на трето лице за извършване на отделните дейности по поддръжката не може да дерогира спора или да го измести на друга повърхност. Касае се за отношения, възникнали по силата на закона, а не на друго основание.
Съгласно чл. 6, ал. 1 от ЗУЕС етажните собственици са длъжни да:
– т. 8- изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;
– т. 9- заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части;
– т.10- заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
Основанието на дължимите суми за поддръжка на общите части на сградата не произтича от договор или съглашение, а всеки отделен собственик ги дължи въз основа на изрична норма с императивен характер. Етажната собственост има оперативна самостоятелност само да определя размера на вноските, а не и тяхната дължимост. От друга страна отношенията, които се създават между етажна собственост и етажните собственици в никакъв случай не могат да бъдат категоризирани като отношения между търговец и потребител. Разходите за поддръжка и ремонт на сградата са необходими и дължими за запазването на доброто ѝ състояние и вид. С оглед на това, категорично не може да се твърди, че се касае за имуществен спор, по който едната от страните е потребител по смисъла на параграф 13 от ЗЗП, за да бъде определен като потребителски спор.
