Много от обектите в новостроящи се сгради се продават без самостоятелен гараж, обособен с изградени стени, ясна площ и съседи. Заедно с това, обичайна практика е да се продават т.н. “гаражни клетки” или паркоместа.
Строго формално погледнато, последните не отговарят на критериите за “обект”, посочени в § 5, т. 39 от Закона за устройство на територията, според които “обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.
Заедно с това, архитектурни проекти с включени обекти гаражни клетки и паркоместа фактически се одобряват и данъчните органи издават самостоятелна данъчна оценка за тях.
Всъщност, ако трябва да се спазва буквата на закона, паркомястото представлява право да се ползват определени квадратни метра от незастроената площ на терена. Когато обектите в сградата са купени само с право на строеж, собствениците им нямат никакви права относно ползването на свободния терен, с изключение на осигурен достъп. В този случай собственикът на терена си е запазил правото да се разпорежда с идеални части от собствеността върху него било като ги продава, било като учредява своеобразно право на ползване върху конкретно посочена част от него. Ако обаче, заедно с обектите в сградата е прехвърляна и идеална част от собствеността върху терена, собствениците в етажната собственост стават съсобственици на земята и могат да вземат решения за ползването є само общо. Обикновено за избягване на такива казуси строителят договаря даването на съгласие от купувачите на отделни обекти в сградата по реда на чл. 33 от Закона за собствеността за разпореждане и ползване на идеални части от терена.
В крайна сметка, законът допуска да се придобиват идеални части по давност и независимо от неизчистените от правна гледна точка въпроси, практиката реално наложи напасване към фактическите потребности към юридическите формулировки.
Въпреки всичко е желателно гаражните клетки и паркоместата да са предмет на правни сделки единствено заедно с конкретни обекти, като се изхожда от разбирането, че идеалните части от общите части и прилежащите части от терена го обслужват и са неразделно свързани с него.
Адвокат Бисерка Маринова
Автор на книгата “Как да печелим от сделки с недвижими имоти”
източник : http://www.monitor.bg/article?id=124223