В цитираното по – долу решение на съда, етажен собственик е поискал отмяна на решение на Общото събрание на Етажната собственост, с което е взето решение за сключване на договор с фирма за професионален домоуправител за поддръжка на общите части на сградата. Същият е поискал и да бъде извършен контрол върху законосъобразността на договора и неговата действителност. Факт е, че основанието за сключване на договора е мандатът, който се дава на Управителя на ЕС да сключи договора с фирмата. Отмяната на решението на ОС на ЕС, което води и до липсата на съответната представителна власт, не води автоматично и до нищожност на сключения договор. Защото съдът се произнася само върху основанията за недействителност с които е сезиран от искателя /ищеца/. В тази връзка съдът не е длъжен служебно да следи дали са налице всички основания за недействителност на сключения договор, а само наведените от ищеца. Последният не е посочил като основание за недействителност на договора липсата на представителна власт за сключването му. Затова и съдът е присъдил недействителност на решенията на ОС на ЕС, но не и недействителност на сключения договор.
РЕШЕНИЕТО НА СЪДА :
Р Е Ш Е Н И Е
№ 2970
11.08.2015 година, град Пловдив
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XIV граждански състав, в публично заседание на единадесети юни две хиляди и петнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТОСКО АНГЕЛОВ
при участието на секретаря Иванка Чорбаджиева, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 14763 по описа на съда за 2014 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно и субективно съединени искове правно основание чл. 40 ЗУЕС от С. Г.Ч. срещу Етажна собственост на сграда, находяща се в гр. *, ж.к. *, бл. *, вх. *, представлявана от управителя А.М. и с правно основание чл. 26 ЗЗД за прогласяването на нищожността на договор от 01.10.2014г. подписан между „М. НМ 1” ЕООД и А.М., като управител на Етажна собственост на сграда, находяща се в гр. *, ж.к. *, бл. *, вх. *.
Ищецът твърди, че е собственик на апартамент находящ се в посочената сграда. Твърди, че на 10.09.2014г. е било проведено общо събрание на собствениците в противоречие с разпоредбите на ЗУЕС. Посочва, че поканата за ОС не е съдържала посочване на лицата, които го свикват и не е била подписана. Намира, че това действие е било извършено от лица, които не са имали такова правомощие. Твърди, че на самото събрание не се е водел протокол, като лицето Тодор Велев не се легитимирал и с пълномощно за представителната му власт относно „* НМ 1” ЕООД. Твърди, че събранието не е имало и необходимия кворум, тъй като голяма част от присъствалите лица не са били собственици и не са били упълномощени от такива, а други са притежавали само идеални части от обектите в съсобственост с трети лица. Възразява, че в протокола не са били посочени притежаваните от собствениците идеални части. Посочва, че не са били спазени и разпоредбите на чл. 15 ЗУЕС. Посочва, че в срока по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС не било поставено обявление за изготвянето на протокола. Оспорва, че самият протокол е с невярно съдържание, тъй като не са отразени правилно резултатите от гласуването.
Ищецът твърди, че договорът от 01.10.2014г. е нищожен, тъй като не става ясно от кого е бил подписан и дали това лице е имало пълномощия в тази насока. Възразява, че договорът е нищожен и защото основаният пакет от дейности, които се възлагат на дружеството представляват основани права и задължения на управителя, а в ЗУЕС се допуска те да се прехвърлят само на физическо лице.
Моли да бъдат отменени решенията на ОС на ЕС взети на 10.09.2014г. и да се прогласи нищожността на договор от 01.10.2014г. сключен между „* НМ 1” ЕООД и А.М., като управител на Етажна собственост на сграда, находяща се в гр. П., ж.к. *, бл. *, *.
Ответникът Етажна собственост на сграда, находяща се в гр. П., ж.к. *, бл. *, *, чрез управителя си, оспорва предявените претенции.
Счита, че лицата които са присъствали на общото събрание са се легитимирали по надлежен ред и са имали право да участват във вземането на решенията. Твърди, че притежаваните от собствениците идеални части от общите части на сградата не е било необходимо да се посочват в протокола. Приема, че те се смятат за равни до доказване на противното, когато в документите за собственост изрично не са записани. Твърди, че протоколът е бил изготвен в предвидения за това седемдневен срок от провеждането на ОС. Относно възраженията за невярност на протокола, съставен за проведеното ОС, посочва, че ищеца не се е възползвал от възможността да го оспори в седемдневен срок от съобщението. Намира за неоснователни и възраженията на ищеца относно решението за сключване на договор за услугата професионален домоуправител.
На следващо място намира, че договорът от 01.10.2014г. е действителен, като посочва, че ищецът не е легитимиран да оспорва същия, тъй като не е страна по него. При условията на евентуалност заявява, че с договора не се възлагат правомощия на управителя, а услугите, които се предоставят, са единствено за неговото подпомагане.
Ответникът „* НМ 1“ ЕООД оспорва предявената претенция. Излага идентични съображения с тези на другия ответник по двата иска.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:
С доклада по делото като признати и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сградата, че на 10.09.2014г. е било проведено общо събрание на ЕС на сграда с административен адрес: гр. П, ж.к. *, блок *, вход „*”, при следния дневен ред: избор на управител, контрольор и професионален домоуправител; сключване на договор с форма „* НМ 1” ЕООД; определяне на метод за разпределение на режийни разходи за поддръжка на общите части; създаване на фонд „ремонт и обновяване”; възлагане на създаване, съхраняване, актуализиране и водене на книга на собствениците; приемане на правилник и други, както и, че са били взети решенията, чиято отмяна се иска.
Относно иска по чл. 40 ЗУЕС:
На първо място ищецът с исковата си молба оспорва валидното свикване на ОС на ЕС. Твърди, че поканата по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС не е била подписана от лицата свикващи общото събрание- изискване по същата норма. В тази насока е представен протокол за залепване на поканата, съставянето на който е изрично предвидено като доказателство за установяване на този. Представен и образец от същата, който е подписан от управителя. Съдът намира, че така ангажираните писмени доказателства установяват спазването на законовите изисквания и общото събрание е било свикано редовно.
Неоснователно е и оспорването на представителната власт на част от участвалите в общото събрание лица. Самият ищец не попада сред представляваните лица, като съдът намира, че същият не разполага възможността да оспорва наличието или липсата на представителна власт на трети лица. Тази възможност следва да се признае единствено на субектите, които са извършили упълномощаването. До този извод съдът достигна като съобрази и разпоредбата на чл. 42, ал 2 ЗЗД, която предвижда възможност дори при липса на представителна власт сключените договори (в настоящия случай извършените действия) да бъдат потвърдени.
Основателно се явява изрично направеното от ищеца в исковата молба оспорване наличието на предвидения в разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС кворум. В протокола в действителност не са посочени идеалните части от общите части, които представляват явилите се етажни собственици, като е записано единствено, че те са над 67%. Само по себе си това обстоятелство, макар да представлява нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, не води до незаконосъобразност на взетите решения, ако се докаже, че в действителност е бил налице кворум. Протоколът от ОС на ЕС представлява частен документ и при оспорването му от страна на ищеца в тежест на ответника е да установи с всички допустими доказателствени средства провеждането на ОС при спазването на предвидения в закона кворум от най- малко 67 % от общите части. В тази насока доказателства обаче не са ангажирани, въпреки изричните указания на съда по чл. 146, ал. 2 ГПК дадени с доклада при разпределянето на доказателствената тежест.
При това положение следва да се приеме, че не се установява при провеждането на ОС на ЕС да е бил налице предвидения в чл. 15, ал. 1 ЗУЕС кворум и поради това взетите решения се явяват незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
Останалите наведени от ищеца възражения във връзка със залепването на съобщението за изготвянето на протокола от ОС, съдът намира, че не могат да доведат до порочност на взетите решение, тъй като засягат факти относими единствено към изтичането на сроковете за тяхното оспорване и влизането им в сила.
Относно иска по чл. 26 ЗЗД:
С договор от 01.10.2014г. А.М., като управител на ЕС, намираща се в гр. П., ж.к. *, бл. *, * е възложила на „* НМ 1“ ЕООД предоставянето на услуги, изброени в приложение № 1, а именно: представлява собствениците пред държавната и общинската администрация; управления на финансите и бюджета; събиране и заплащане на таксите; организиране на общи събрания; водене на документацията и книгите на собствениците; изготвяне на правилник за вътрешния ред; заявяване за вписване на обстоятелства, подлежащи на вписване; съдействие за подбор на фирми за извършване на ремонтни дейности. Договорът е подписан и за двете страни.
На първо място ищецът възразява, че договорът от 01.10.2014г. е нищожен поради липсата на яснота относно лицето, което го е подписало от страна на изпълнителя. Така наведеното основание не би могло да доведе до нищожност на облигационното правоотношение. Договорът е подписан от лице, което е действало като представител на ответното дружество. В действителност не е посочено изрично кое е то, но това обстоятелство не опорочава възникването на облигационната връзка, тъй като не е законово изискване за нейната действителност. В тази насока следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 301 ТЗ, съгласно която ако едно лице действа от името на търговец, дори без да има представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването.
На следващо място в исковата молба се твърди, че договорът е нищожен и поради противоречието му с разпоредбата на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, тъй като е предвидена възможност всички или част от правомощията на управителя да се възложат единствено на физическо лице, което не е собственик. В настоящия случай, обаче не е налице тази хипотеза. Общото събрание не е ограничило по някакъв начин правомощията на избрания управител, нито е възложило същите на юридическото лице. Възникналото облигационно правоотношение следва да се квалифицира като договор за изработка и определя единствено услугите, които ще се предоставят от ответника за подпомагане на дейността на управителя и за поддържането на етажната собственост. От съдържанието на документа не може да се извлече, че се възлагат правомощия на управителя на юридическо лице по смисъла на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.
Ето защо съдът намира, че претенцията следва да бъде отхвърлена, като неоснователна.
Относно разноските:
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответното дружество следва да бъдат присъдени направените разноски в размер на 400 лева за адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решенията, взети с протокол от проведено на 10.09.2014г. общо събрание на етажните собственици на сграда с административен адрес: гр. П., ж.к. *, бл. *, *, представлявана от управителя А.М..
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Г.Ч., ЕГН **********, срещу „* НМ 1“ ЕООД, ЕИК 202096738 и А.Й.М.- управител на сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. П., ж.к. *, бл. *, *, иск за нищожност на договор от 01.10.2014г.
ОСЪЖДА С.Г.Ч., ЕГН ********** да заплати на „* НМ 1“ ЕООД, разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ : /п/ Тоско Ангелов
Вярно с оригинала: ЦТ