Отделяне на етаж или части от етаж от сградата на етажната собственост

Възможността да бъде обособена както вертикална, така и хоризонтална етажна собственост в предвидените от закона хипотези, предпостави и въпросът : възможно ли е етажи или части от етажи да бъдат отделени като отделна етажна собственост?

Нормативната уредба е обективирана  в  чл. 9а. ПУРНЕС (Нов – Изв., бр. 14 от 1957 г.) (1) Етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с други етажни собствености.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 76 от 1978 г.) Отделната етажна собственост в тия случаи се създава по решение на общото събрание на собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок.

(3) Решение може да се вземе, ако в събранието участвуват най-малко 3/4 от собствениците и наемателите. Решението се взема с обикновено мнозинство.

ЗУЕС не е отредил място на  този проблем, може би защото законодателят е мислил за субсидиарната употреба на останалото законодателство, когато законът /ЗУЕС/ не предвижда изричната му уредба. В много от форумите срещам становището, че ЗУЕС изключва прилагането на вече заварените нормативни актове и се прилага в качеството му на специален закон. Принципът на правото обаче изключва наличието на вакуум в уредбата на вече съществуващи отношения и проблеми. Именно поради тази причина, липсата на нормативна уредба в ЗУЕС, уреждаща отделянето на  етажи или части от етажи в отделна етажна собственост  е „запълнена” с приложението на вече цитирания чл. 9а ПУРНЕС.

Възниква въпросът кои са необходимите предпоставки, за да е налице възможността за обособяване и учредяване на отделна етажна собственост.

 ЕС възниква, когато има най-малко два обособени обекта в една , които са индивидуална собственост на различни лица и са свързани чрез общите части, които принадлежат на всички собственици и се ползват от тях. ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ представлява неперсонифицирана правна общост, която не е ЮЛ. Въпреки всичко тя има особена самостоятелна правосубектност, която включва обединението на правото на собственост на всички собственици, притежатели на самостоятелни обекти в сградата. Т          я не възниква въз основа на учредителен акт, а ex lege, въз основа на закона, при наличие на необходимите предпоставки.

За да възникне  ЕС е необходимо наличието на  най – малко два самостоятелни обекта /собственост на различни собственици/  в сградата в условията на свързаност – същите да имат общи части – стени, стълбища и др. В хипотезата в която  имотите са по – малко от четири се прилагат разпоредбите на ЗС по отношение на управлението и поддръжката на общите части. Във всички други случаи при наличие на най – малко четири самостоятелни обекти, притежавани от различни собственици се прилагат нормите на ЗУЕС.

Следвайки тези правила ако етаж или част от етаж се отдели в отделна етажна собственост,  първата необходима предпоставка е, да бъдат ситуирани най – малко два недвижими имота, притежавани от двама различни собственика. За да бъдат приложени правилата на ЗУЕС в най – чистия им вид е необходимо  да  бъдат спазени правилата на закона за приложението му : а именно най – малко четири обекта, притежавани от четири отделни собственика.

Втората задължителна предпоставка,  изрично уредена в чл. 9а ал. 1 ПУРНЕС   е  новоучредената етажна собственост да има своята самостоятелност, индивидуалност спрямо останалата част на сградата, а именно достъпът до нея да бъде с отделен вход, различен от този на сградата. Просто казано, отделящият се етаж трябва да има отделен вход. В най – честите случаи това е, когато първият етаж от сградата е с отделен вход. Това обстоятелство е обусловено от необходимостта от отделянето на новата ЕС  и липсата на условия за зависимост по отношение на общите части на сградата, с изключение на онези, които по своето естество са общи за всички – покривно пространство, външни стени, прилежащи зони и др. По този си признак новата ЕС, а именно наличието на самостоятелен достъп  до всички недвижими имоти, изградени на  отделящия се етаж, се дефинира като всяка друга ЕС и  е условие за нейното възникване. Именно това обстоятелство създава тази изискуема самостоятелност на новообособената правна фигура.

От друга страна  възниква и следващото  съществено условие –  новата ЕС трябва  да притежава общи части, които могат да се ОБОСОБЯТ в своята автономност в притежание   единствено и само  като общи части, принадлежащи на етажните собственици, притежатели на самостоятелни обекти в отделения етаж. Иначе казано това са коридори, вътрешни стени, обслужващи помещения и т.н., които нямат отношение към останалата част от сградата. Което автоматично ни връща към предходния абзац : общия вход и достъп до всички етажи, включително и отделящият се,  например вътрешно стълбище, предпоставя и общи части за всички обекти на ЕС в сградата : стълбища, стълбищни площадки, асансьорна шахта и др., изключват възможността отделен етаж или част от етаж да се обособи като отделна ЕС.

Принципен е въпросът как се учредява отделната етажна собственост по смисъла на чл. 9а ПУРНЕС. Уредбата на ал. 2 и 3 от цитираната разпоредба указва квалифицирано мнозинство като условие за провеждане на ОСЕС – 3/4 от собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок. За  приемане на самото решение за отделяне на етаж или част от етаж като самостоятелна ЕС, нормата на ал. 3 приема, че е необходимо обикновено мнозинство от присъстващите на ОСЕС.