Отделяне на етаж или части от етаж от сградата на етажната собственост

Възможността да бъде обособена както вертикална, така и хоризонтална етажна собственост в предвидените от закона хипотези, предпостави и въпросът : възможно ли е етажи или части от етажи да бъдат отделени като отделна етажна собственост?

Нормативната уредба е обективирана  в  чл. 9а. ПУРНЕС (Нов – Изв., бр. 14 от 1957 г.) (1) Етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с други етажни собствености.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 76 от 1978 г.) Отделната етажна собственост в тия случаи се създава по решение на общото събрание на собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок.

(3) Решение може да се вземе, ако в събранието участвуват най-малко 3/4 от собствениците и наемателите. Решението се взема с обикновено мнозинство.

ЗУЕС не е отредил място на  този проблем, може би защото законодателят е мислил за субсидиарната употреба на останалото законодателство, когато законът /ЗУЕС/ не предвижда изричната му уредба. В много от форумите срещам становището, че ЗУЕС изключва прилагането на вече заварените нормативни актове и се прилага в качеството му на специален закон. Принципът на правото обаче изключва наличието на вакуум в уредбата на вече съществуващи отношения и проблеми. Именно поради тази причина, липсата на нормативна уредба в ЗУЕС, уреждаща отделянето на  етажи или части от етажи в отделна етажна собственост  е „запълнена” с приложението на вече цитирания чл. 9а ПУРНЕС.

Възниква въпросът кои са необходимите предпоставки, за да е налице възможността за обособяване и учредяване на отделна етажна собственост.

 ЕС възниква, когато има най-малко два обособени обекта в една , които са индивидуална собственост на различни лица и са свързани чрез общите части, които принадлежат на всички собственици и се ползват от тях. ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ представлява неперсонифицирана правна общост, която не е ЮЛ. Въпреки всичко тя има особена самостоятелна правосубектност, която включва обединението на правото на собственост на всички собственици, притежатели на самостоятелни обекти в сградата. Т          я не възниква въз основа на учредителен акт, а ex lege, въз основа на закона, при наличие на необходимите предпоставки.

За да възникне  ЕС е необходимо наличието на  най – малко два самостоятелни обекта /собственост на различни собственици/  в сградата в условията на свързаност – същите да имат общи части – стени, стълбища и др. В хипотезата в която  имотите са по – малко от четири се прилагат разпоредбите на ЗС по отношение на управлението и поддръжката на общите части. Във всички други случаи при наличие на най – малко четири самостоятелни обекти, притежавани от различни собственици се прилагат нормите на ЗУЕС.

Следвайки тези правила ако етаж или част от етаж се отдели в отделна етажна собственост,  първата необходима предпоставка е, да бъдат ситуирани най – малко два недвижими имота, притежавани от двама различни собственика. За да бъдат приложени правилата на ЗУЕС в най – чистия им вид е необходимо  да  бъдат спазени правилата на закона за приложението му : а именно най – малко четири обекта, притежавани от четири отделни собственика.

Втората задължителна предпоставка,  изрично уредена в чл. 9а ал. 1 ПУРНЕС   е  новоучредената етажна собственост да има своята самостоятелност, индивидуалност спрямо останалата част на сградата, а именно достъпът до нея да бъде с отделен вход, различен от този на сградата. Просто казано, отделящият се етаж трябва да има отделен вход. В най – честите случаи това е, когато първият етаж от сградата е с отделен вход. Това обстоятелство е обусловено от необходимостта от отделянето на новата ЕС  и липсата на условия за зависимост по отношение на общите части на сградата, с изключение на онези, които по своето естество са общи за всички – покривно пространство, външни стени, прилежащи зони и др. По този си признак новата ЕС, а именно наличието на самостоятелен достъп  до всички недвижими имоти, изградени на  отделящия се етаж, се дефинира като всяка друга ЕС и  е условие за нейното възникване. Именно това обстоятелство създава тази изискуема самостоятелност на новообособената правна фигура.

От друга страна  възниква и следващото  съществено условие –  новата ЕС трябва  да притежава общи части, които могат да се ОБОСОБЯТ в своята автономност в притежание   единствено и само  като общи части, принадлежащи на етажните собственици, притежатели на самостоятелни обекти в отделения етаж. Иначе казано това са коридори, вътрешни стени, обслужващи помещения и т.н., които нямат отношение към останалата част от сградата. Което автоматично ни връща към предходния абзац : общия вход и достъп до всички етажи, включително и отделящият се,  например вътрешно стълбище, предпоставя и общи части за всички обекти на ЕС в сградата : стълбища, стълбищни площадки, асансьорна шахта и др., изключват възможността отделен етаж или част от етаж да се обособи като отделна ЕС.

Принципен е въпросът как се учредява отделната етажна собственост по смисъла на чл. 9а ПУРНЕС. Уредбата на ал. 2 и 3 от цитираната разпоредба указва квалифицирано мнозинство като условие за провеждане на ОСЕС – 3/4 от собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок. За  приемане на самото решение за отделяне на етаж или част от етаж като самостоятелна ЕС, нормата на ал. 3 приема, че е необходимо обикновено мнозинство от присъстващите на ОСЕС.

One thought on “Отделяне на етаж или части от етаж от сградата на етажната собственост

  1. I’m extremely impressed together with your writing skills as smartly as with the format on your blog. Is this a paid topic or did you customize it yourself? Anyway stay up the nice high quality writing, it’s rare to see a great weblog like this one nowadays!

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *