Отделяне на етаж в търговски център по отношение на управление и дължима поддръжка на общите части

При техническа възможност за обособяване на етаж от търговски център или жилищна сграда, същият /етаж/ може да се обособи като отделна част в сградата по отношение на поддръжката и администрацията. ЕС на сградата може да вземе решение този етаж да се поддържа самостоятелно във връзка с останалите и то само за общите части на съответния етаж, а не и за останалите части на сградата. За целта е необходимо да бъде осигурен достъп до етажа по начин, който не пречи да бъдат използвани и другите /автономен достъп – стълбище, ескалатори, отделен вход/. В този смисъл технически и архитектурно етажът следва да бъде самостоятелно обособен спрямо другите. Поддръжката на общите части на етажа трябва също да бъде отделена от останалата – индивидуални отчетни уреди за електроенергия, топлоенергия, ВиК и др., самостоятелни договори за охрана, видеонаблюдение, противопожарна безопасност, почистване. Няма пречка да бъде определено дружество или лице, което да бъде ангажирано само с поддръжката на конкретния етаж, с което да се сключват и съответните договори и което да бъде титуляр на партидите.


Р Е Ш Е Н И Е   № 3171

гр. Пловдив, 25.07.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

            РАЙОНЕН СЪД ПЛОВДИВ, Гражданско отделение, III граждански състав, в публично заседание на десети юли две хиляди и деветнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА КЪРПАЧЕВА

при секретаря Каменка Кяйчева, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 18055 по описа за 2018 г. на Районен съд Пловдив, за да се произнесе взе предвид следното:

            Съдът е сезиран с установителен иск с правно основание  чл.422, ал.1 ГПК,  във вр. чл.51, ал.1 ЗУЕС, във вр. чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС, предявен от Сграда в режим на етажна собственост – ТК „Форум” с адрес: ****, с ******„СИЕНИТ ИНВЕСТ” АД, ЕИК: 204703215 и представител „ТРАКИЯ – 2002” ООД, ЕИК 115770634, чрез адв. Е.А. срещу Ж.А.Ч. *** за признаване за установено в отношенията между страните, че ответницата дължи на ищцовата етажна собственост сумата в размер на 1590,28 лв., представляваща дължими разходи за стопанисване, поддръжка и управление на общите части на първия етаж от сградата за периода от месец юни 2015 г. до месец май 2018 г., ведно със законната лихва от 04.10.2018 г. до окончателното изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК № 8806/05.10.2018 г. по ч.гр.д. № 15910 по описа за 2018 г. на Районен съд Пловдив, IV брачен състав.

В исковата молба се твърди, че сградата обект на етажна собственост – ТК Форум, гр. Пловдив била триетажна, като ответницата била собственик на самостоятелен обект в сградата, а именно: магазин № ** с площ от 19,90 кв.м, находящ се на първия етаж. Ищецът сочи, че съгласно решение на ОС на ЕС от ****г. е въведен режим за разделно стопанисване и управление на първи етаж, от една страна и втори и трети етаж от сградата, от друга страна. С договор от 21.06.2010 г. управлението и поддръжката на първия етаж били делегирани от ******на етажната собственост „Сиенит Инвест” ООД на дружеството „Тракия 2002“ ООД. Със същото решение на ОС на ЕС от ****г. собствениците на самостоятелни обекти в сградата се съгласили да овластят „Тракия 2002“ ООД да събира от името на етажната собственост всички суми, необходими за поддръжката и управлението на първия етаж. На същото общо събрание било взето и решение дължимите суми за поддръжка и управление на първия етаж да се събират само от собствениците на обекти, находящи се на първия етаж с изключение на „Сиенит Инвест” ООД. Твърди също, че самостоятелните обекти на първия етаж от сградата били общо 90 на брой, като между тях, по равно, се разпределяли разходите за поддръжка и управление на общите части. За периода от месец 06.2015 г. до 05.2018 г. поддържа, че всеки етажен собственик на първия етаж от сградата дължал сумата от общо 1590,28 лв., която включвала разходи за вода, почистващи материали, абонаментно почистване, пожароизвестяване, топлинна енергия и лихви, охрана, осигуровки работник, заплата работник. Твърди, че ответницата не е заплатила посочената сума, поради което било депозирано заявление по реда на чл.410 ГПК, станало повод за образуване на ч.гр.д. № 15910 по описа за 2018 г. на Районен съд Пловдив, IV брачен състав и за издаване на заповед за изпълнение за процесните суми, срещу която ответницата възразила. Последното обосновава правния интерес от завеждане на настоящото дело за установяване на вземанията на ищеца. Моли за уважаване на предявения иск и за присъждане на сторените разноски.

В срока по чл.131, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответната страна Ж.А.Ч. *** със становище за недопустимост и неоснователност на предявения иск. На първо място, възразява срещу представителната власт на „Тракия 2002” ООД да представлява етажната собственост при събиране на процесното вземане. Счита, че в случая е налице недопустима от закона процесуална субституция при предявяване правата на ищеца. Възразява срещу доводите на ищеца, че разноските за управление и поддръжка на първия етаж на етажната собственост следвало да се поделят поравно между собствениците на първия етаж, като излага насрещни твърдения, че разноските следвало да се поделят между всички съсобственици в сградата /включително и тези притежаващи самостоятелни обекти на етаж 2 и 3 от сградата/ съобразно притежаваните дялове от общите части. Оспорва на първия етаж да са разположени 90 обекта с еднаква площ, като твърди, че те са 91 и са с различна площ. Посочва, че липсвало решение на ОС на ЕС относно размера на дължимите парични вноски за управление и поддържане на общите части на сградата по смисъла на чл.11, ал.1, т.5 ЗУЕС. Поддържа, че по делото не били представени доказателства за извършените от ищеца разходи по описаните фактури. Моли за отхвърляне на иска и присъждане на разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени и гласни доказателства и доказателствени средства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

            По допустимостта на производството:

            Видно от приложеното ч.гр.д. № 15910 по описа за 2018 г. на Районен съд Пловдив, IV бр.с., образувано по депозирано от Сграда в режим на етажна собственост – ТК „Форум” с адрес: **** заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК, за сумите, предмет на настоящото дело е издадена заповед за изпълнение на парично задължение № 8806/5.10.2018 г. В срока по чл. 414 ГПК на 29.10.2018 г. е депозирано възражение от длъжника, поради което с разпореждане на съда, връчено на  02.11.2018 г. на основание чл. 415, ал.1, т.1 ГПК е указано на заявителя да предяви иск за установяване на вземанията си по реда на чл.422, ал.1 ГПК. В законовия едномесечен срок на 13.11.2018 са предявени настоящите искове. Налице е идентитет в основанията и размерите на претенциите, за които е издадена заповедта за изпълнение, и тези, предмет на производството по делото, поради което и производството е допустимо.

            По редовността на представителството по делото.

            Съдът намира за изцяло неоснователно възражението на ответника за ненадлежно процесуално представителство на ищеца. Видно от титулната част на исковата молба същата е подадена от Сграда в режим на етажна собственост – ТК „Форум” с адрес: ****, с ******СИЕНИТ ИНВЕСТ АД, ЕИК  204703215 и представлявана от  „ТРАКИЯ – 2002” ООД, ЕИК 115770634, чрез адв. Е.А..       При съобразяване на доказателствата по делото, съдът намира, че е налице валидна верига от овластявания, която води до извод за надлежно процесуално представителство на ищеца.

            С Решение на ОС на ЕС от ****г. по т.1 (л.14 гръб) от дневния ред „Сиенит Инвест” ООД (с правоприемник „Сиенит Инвест” АД) е избран за ******на етажната собственост. Със същото решение „Сиенит Инвест” ООД е овластен от Общото събрание да сключи с „Тракия 2002” ООД договор за управление на първия етаж от етажната собственост, като делегира на „Тракия 2002” ООД управлението, поддръжката на първия етаж и събиране от етажните собственици на етажната собственост всички дължими суми. В изпълнение на дадения мандат на 21.06.2010 г. между „Сиенит Инвест” ООД и „Тракия 2002” ООД е сключен договор за управление (л. 17 и сл. от делото), съгласно чл. 3 от който „Сиенит Инвест”, в качеството си на ******на етажната собственост и овластено лице по силата на Решение № * на ОС на ЕС от ****г., възлага,  а „Тракия 2002“ ООД, в качеството на изпълнител, приема и се задължава да извършва управлението/ администрирането на първия етаж от процесната сграда в режим на етажна собственост. Съгласно чл. 8, т.2 от Договора изпълнителят „Тракия 2002“ ООД има право да събира, включително и по съдебен ред от собствениците/ ползвателите на първия етаж разходите за поддържане и консумативните разходи за общите части, находящи се на първия етаж на ТК „Форум Тракия“.

            В изпълнение на правомощията си по чл. 8, т.2 от Договора „Тракия 2002“ ООД е сключила договор за правна защита и съдействие /л.31/ с адв. Е.А., като същият е изрично упълномощен (л.32 от делото) да образува гражданско дело по чл. 422 ГПК срещу ответницата. Видно от справката за статус на адвокат (л.33 от делото) адвокат А. е със статус практикуващ, поради което и съдът приема, че ищецът е надлежно представляван по делото.

            Действително, както изтъква ответника в отговора, в ЗУЕС не съществува изрична норма, която да позволява на ****** на ЕС, в случая „Сиенит Инвест” ООД да делегира част от правомощията си по управление и поддръжка на етажната собственост на трето лице – „Тракия 2002“ ООД. Това обстоятелство обаче не може да доведе до извод за незаконосъобразност на извършената делегация, доколкото за разлика от административното право, в което действа принципа, че е позволено само това, което изрично е посочено в закона, гражданското право се регулира от коренно противоположен принцип, а именно на автономия на волята, съгласно който на правните субекти е позволено всичко, което не е изрично забранено с нормативен акт.

            Верността на горния извод произтича и от разпоредбата на чл. 11, ал.1, т.10, б. „м“ ЗУЕС общото събрание на ЕС приема решения и по други въпроси, свързани с управлението на етажната собственост. Именно в изпълнение на това си правомощия общото събрание на ****г. е взело решение да овласти ******да делегира част от управителните си правомощия на трето лице, в случая „Тракия 2002“ ООД и да го оправомощи да събира разноските за поддръжка на общите части от етажните собственици, притежаващи обекти на първия етаж.

            Неоснователен е и доводът, че в случая се създавала непозволена от закона процесуална субституция. Съгласно трайно установените виждания в теорията и съдебната практика фигурата на процесуалния субституент възниква, когато дадено лице предявява от свое име чужди права, като типичен пример е чл. 134 ЗЗД. За разлика от процесуалната субституция при представителството, представителят действа от името и за сметка на представлявания. В случая видно от титулната част и от петитума на исковата молба „Тракия 2002“ ООД като материалноправен представител и адв. А. като процесуален представител предявяват иска от името на представляваната етажната собственост, поради което и не може да става дума за процесуална субституция.

            Относно решението на Общото събрание на етажната собственост като източник на облигационно задължение:

             В теорията и съдебната практика се приема последователно, че „решението“ на общото събрание е правомерен частноправен юридически акт, представляващ волеизявление на орган на юридическо лице или неперсонифицирано образувание. Волеизявлението е насочено към формиране на обща воля на членовете на юридическото лице или неперсонифицираното образувание. Като принципно положение решенията пораждат правни последици главно за членовете на общността в техните вътрешни отношения и в отношенията им с образувания от тях правен субект. По изключение решенията могат да породят правни последици и за трети лица. Важна особеност, която отличава решенията от другите форми на сделки – едностранна, двустранна, многостранна е, че образуваната при тях обща воля може да бъде обвързваща не само за лицата, които са участвали във формирането й, но и за тези, които не са участвали въобще в гласуването и дори за тези, които са гласували против. От тази особеност на Решенията произтичат и някои отклонения от общия режим на недействителността на сделките.

            По този въпрос са приети едно основополагащо тълкувателно решение на ВС – Тълкувателно решение № 32 от 27.VI.1988 г., ОСГК на ВС и едно на ВКС – Тълкувателно решение № 1 от 6.12.2002 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2002 г., ОСГК. Макар и постановени по отношение общите събрания на ЖСК и на търговските дружества, те следва да намерят съответно приложение и за решенията на общото събрание на ЕС, предвид сходството в нормативната уредба относно обжалваемостта по съдебен ред на решенията на търговските дружества, ЖСК, кооперациите и етажната собственост.

            Така в Тълкувателно решение № 32 от 27.VI.1988 г., ОСГК на ВС е прието, че ако кооператорът пропусне срока и не обжалва незаконосъобразното или противоуставно решение или действие на органа на ЖСК, не може да предяви иск за защита на накърнените имуществени права. Въпреки че в ЗЖСК е възприет принципът за отменяемост на актовете, които противоречат на закона и устава (чл. 39 ЗЖСК), тези решения или действия са задължителни, щом са влезли в сила. Дадена е възможност да се обжалват пред районния съд. Необжалваните решения или действия на Общото събрание на ЖСК обаче имат сила спрямо страните, за които се отнасят, и не може да се извършва косвена проверка в един иск, предявен за защита на накърнените имуществени права. С оглед на това актове, взети в противоречие на закона или устава на кооперацията, се отменяват само при обжалване по съответния предвиден в закона ред. Що се отнася обаче до нищожно решение или действие на орган на ЖСК, с оглед на обстоятелството, че при нищожните решения няма срокове за обжалване, нищожността може да се констатира по всяко време, когато бъде установена. Това е така, защото нищожността води до последици, които пораждат несигурност както за интереса на член-кооператора, така и за ЖСК, затова нейното прогласяване не е свързано със срок и може да се констатира при различен повод. При иск за накърнени имуществени права съдът може да констатира нищожността на решението или действието на орган на ЖСК, без да е имало жалба и решение на районния съд срещу тези актове. Съдът е длъжен да прогласи нищожността на необжалвани решения или действия на орган на ЖСК служебно по повод сезирането му за накърнени имуществени права.

            Тези постановки са изцяло възприети и доразвити в Тълкувателно решение № 1 от 6.12.2002 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2002 г., ОСГК, в което се потвърждава, че Решенията на ОС не следва да бъдат разглеждани като сделки между членовете на ТД по ЗЗД, което изключва приложимостта на този закон относно тяхната недействителност. Погрешно е разбирането, че решенията на ОС, които противоречат на учредителния акт или на повелителни разпоредби на ТЗ са нищожни. Когато са опорочени процедурата по свикване на ОС, реда и кворума за приемане на решения (процесуална незаконосъобразност) или противоречат на императивни разпоредби на учредителния акт и закона, те са незаконосъобразни, т. е. отменяеми, но не и нищожни. Отмяната им може да бъде поискана по реда и в сроковете на чл. 74 ТЗ.

            От гореизложените принципни съображения общи за решенията на общите събрания на различните персонифицирани или неперсонифицирани общности следва, че решенията на общото събрание на етажната собственост, които са приети при опорочена процедура (процесуална незаконосъобразност) или противоречат на императивни разпоредби на ЗУЕС са незаконосъобразни, т. е. отменяеми, но не и нищожни. Реда за отмяната им е изрично уредна в чл. 40 ЗУЕС – по съдебен ред, пред районния съд, при спазване на изискванията за легитимация на обжалващия и при сроковете, предвидени в чл. 40, ал.1-3 ЗУЕС. В случаите, обаче, когато решенията не са обжалвани по реда на чл. 40 ЗУЕС, макар и процесуално или материално незаконосъобразни, те са влезли в сила и валидно обвързват членовете на етажната собственост, като техния инцидентен контрол в рамките на водени процеси срещу етажните собственици за неизпълнение на задълженията им, произтичащи от тези решения е напълно недопустим. В този смисъл допуснатата процесуална или материална незаконосъобразност на решението на ОС по отношение на етажните собственици се санира с пропуска решението да бъде оспорено по надлежния ред в предвидения в закона срок.

            В конкретния случай такова решение на ОС на ЕС се явява това от ****г. (л.14-16 от делото). По делото няма изложени твърдения и представени доказателства същото да е било атакувано по реда на чл. 40 ЗУЕС, поради което и същото като влязло в сила обвързва всички етажни собственици със задължителна сила, като инцидентен контрол за неговата незаконосъобразност в настоящия процес е недопустим.

            По основателността на иска с правна квалификация чл.422, ал.1 ГПК,  във вр. чл.51, ал.1 ЗУЕС,  във вр. чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС:

            За уважаване на иск с правна квалификация чл. чл.51, ал.1 ЗУЕС,  вр. чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС следва да се установят следните елементи на фактическия състав: 1.) наличие на сграда в режим на етажна собственост; 2.) притежаване от страна на ответника на самостоятелен обект в етажната собственост; 3.) реално извършени разноски за управление и поддръжка на етажната собственост; 4) определен размер на припадащата се част на ответника от общо дължимите разноски.

По първата предпоставка:

От събраните по делото доказателства Заповед № ****** (л.22-25 от делото), технически показатели на обектите в „******“ (л. 70-72 от делото), заверени копия от справка по кадастрална карта за обект (л.125 – л.221 от делото) се установява, че процесната сграда с административен адрес **** се състои от три етажа, като на всеки етаж се намират множество самостоятелни обекта, собственост на различни лица и по конкретно:

– на първи етаж – 89 самостоятелни обекта – магазини, всеки с площ по 19,90 кв. м., собственост на 89 различни физически лица;

– на първи етаж – 2 самостоятелни обекта – Офис № * и Офис № *, всеки с площ по 10, 80 кв. м., собственост на „Сиенит Инвест” АД;

– на втори етаж – 84 магазина, собственост на „Сиенит Инвест” АД;

– на трети етаж – 2 магазина и кафе аперитив, собственост на „Сиенит Инвест” АД.

От гореизложеното е видно, че в процесния случай е изпълнено изискването на чл. 37 ЗС, за да се счете, че сградата се намира в режим на етажна собственост, а именно самостоятелните обекти в сградата да са собственост минимум на две лица.

По втората предпоставка:

Не е спорно по делото, а и се установява от приложените по делото Нотариален акт (л.222 от делото) и Уведомление (л.238 от делото), че ответницата Ж.Ч. е собственик на самостоятелен обект –магазин **, находящ се на първи етаж от процесната сграда с площ 19,90 кв. м.

По третата предпоставка:

Видно от заключението на изготвената по делото ССчЕ (л.288-л.291 от делото), което съдът кредитира като компетентно изготвено на основание чл.202 ГПК и неоспорено между страните, в счетоводството на „Тракия 2002“ ООД са надлежно осчетоводени фактури, доказващи извършени плащания по поддръжка и управление на общите части на първия етаж на етажната собственост, както следва:

–         за вода, канал пречистване – общо 9968,67 лева за процесния период;

–         почистващи материали – общо 2322, 94 лева;

–         абонаментно професионално почистване – общо 21 600 лева;

–         пожаро оповестяване – общо 1468,80 лева;

–         разходи за топлинна енергия – общо 31611,64 лева;

–         физическа охрана – общо 55530 лева;

–         осигуровки работник – общо 6829,63 лева;

–         заплата работник – общо 13796,86 лева;

–         общо разходи за процесния период -143 128, 54 лева.

Всички посочени разходи попадат в дефиницията на разходи по ползването, стопанисването и поддръжката на общите части, дадени в Раздел II, член II.1 от Правилника за вътрешния ред на сградата (л.95 от делото), приет с неоспореното от етажните собственици Решение на ОС от ЕС от ****г.

Действително осчетоводената сума на общите разходи е с 31 стотинки по-висока от претендираната с исковата молба обща сума на разходите, поради което и възражението, отправено с отговора за недоказаност на извършването на претендираните разходи за поддръжка на първия етаж от етажната собственост се явява неоснователно.

По четвъртата предпоставка:

Съгласно чл. 51 ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Това е така обаче, само доколкото етажните собственици не са решили друго. Видно от текста на Протокола за проведено общо събрание на етажната собственост от дата ****г. (л.14-16 от делото) в конкретния случай етажните собственици са предвидили различен режим на разпределяне на разходите.

С решение по точка първа от дневния ред, с мнозинство от 100 % от присъстващите етажни собственици е прието, че управлението, стопанисването и поддръжката на етаж 2 и етаж 3 от етажната собственост се осъществява отделно от управлението, поддръжката и стопанисването на етаж 1. Разходите за поддръжка на общите части на етаж 2 и 3 се разпределят и събират само от етажните собственици/ ползвателите на обекти на втория и третия етаж. От друга страна всички дължими суми за управлението на първия етаж се заплащат само от собствениците/ползвателите на обекти находящи се на първия етаж, с изключение на обектите, принадлежащи на „Сиенит Инвест” ООД, тоест „Сиенит Инвест” ООД не дължи заплащане на режийни разноски за поддръжката на първия етаж. В решението по т.1 от дневния ред не е определена пропорцията на разпределение на разходите между отделните собственици/ ползватели на обекти, находящи се на първия етаж. Това съотношение е определено обаче с решението по точка Втора от дневния ред. Със същото е приет Правилник за вътрешния ред в етажната собственост, задължителен за всички етажни собственици. В чл. I.6 и чл.II.1 от същия (л.95 от делото) е предвидено, че всеки съсобственик/ ползвател участва в заплащането на  разходите за поддръжка на общите части съразмерно с дела си от общите части в сградата.

От систематичното тълкуване на разпоредбите на Решение по т.1 от дневния ред на ОС, проведено на ****г.  и на чл. I.6 и чл.II.1 от Правилника за вътрешния ред следва, че в заплащане на разноските за поддръжка на първия етаж от етажната собственост участват само 89-те собственици на самостоятелни обекти, находящи се на първия етаж, различни от „Сиенит Инвест” ООД, като участието на всеки от 89-те етажни собственици е съобразно притежавания дял от общите части на сградата. При анализа на първата предпоставка вече се обоснова, че самостоятелните обекти, находящи се на първия етаж, собственост на 89-те физически лица, различни от „Сиенит Инвест” ООД са с равна площ от по 19,90 кв.м., като съобразно техническите показатели (л.70 от делото) всеки от тях притежава равен процент от общите части на сградата по 0,322%. От гореизложеното следва, че всеки от 89-те собственици на обекти на първия етаж, различни от „Сиенит Инвест” ООД участва с равен дял при поемане разноските за управлението и поддръжката на първия етаж или всеки един от тях следва да заплати по 1/89 част от общо направените разноски за управление и поддръжка на първия етаж.

Не може да се сподели доводът на ответника, че при заплащане на разноските за поддръжка и управление на първия етаж следвало да вземат участие и собствениците на самостоятелни обекти, находящи се на втория и третия етаж, доколкото между отделните етажи на сградата не била налице достатъчна степен на обособеност. В тази връзка следва да се отбележи, че навеждайки този довод ответникът се домогва да постигне преразглеждане законосъобразността на решението по т.1 от дневния ред на ОС на ЕС, проведено на ****г. По-горе вече бе обосновано, че това решение не е обжалвано по реда на чл. 40 от ЗУЕС, следователно дори и хипотетично да се предположи, че то е незаконосъобразно, то обвързва със задължителна сила етажните собственици и те не могат да искат неговия инцидентен контрол в рамките на настоящия исков процес.

Само за пълнота на изложението следва да се посочи, че дори и да можеха да се разглеждат в настоящия процес, възраженията на ответника за липса на достатъчна обособеност на отделните етажи на сградата се явяват неоснователни. Действително от показанията на водения от ответника свидетел С. се установява, че между отделните етажи не е налице пълна техническа и строителна обособеност, доколкото са налице елементи общи за всички етажи – входовете към сградата на кота нула, ескалаторите, асансьорите, стълбищата, нагнетителна система, вертикални щрангове. За техническа и строителна връзка между отделните етажи говори и засвидетелстваното от св. С. наличие на атриуми, през които топлият и студеният въздух циркулира между етажите. По важното в случая обаче е, че от показанията на св. М., от заключението на изготвената по делото СТЕ (л.292-294 от делото), което съдът кредитира като обективно и компетентно дадено на основание чл.202 ГПК, неоспорено от страните и от писмените доказателства по делото се установява достатъчна степен на функционална и управленска самостоятелност и обособеност на отделните етажи, която е достатъчна за разпределяне на разходите по начина, предвиден в решението по т.1 от дневния ред на ОС на ЕС, проведено на ****г. Установява се, че етажите реално са били управлявани и поддържани поотделно, като за тях са правени съвсем различни разходи от два отделни правни субекта – „Тракия 2002” ООД досежно първия етаж и „Сиенит Инвест” ООД досежно втори и трети етаж.

 Така от  договора между „Сиенит Инвест” ООД и „Марина Секюрити Сикрет Груп” ЕООД от 01.03.2014 г. (л.65-л.67 от делото) и от Договора между „Тракия” ООД и „Марина Секюрити Сикрет Груп” ЕООД от 01.03.2014 г. се установява, че за процесния период макар и на едно и също лице охраната на отделните етажи е била възложена с два самостоятелни договора от двете отделни юридически лица, стопанисващи отделните етажи, като възнаграждението за оказваната услуга е било заплащано поотделно. От договорите за абонаментно поддържане на асансьорни уредби (л.87-89 от делото) е видно, че асансьорните уредби са били поддържани само по възлагане и за сметка на собственика на втори и трети етаж. Действително с договора за доставка на питейна вода (л.90-91 от делото) е предвидено общо водоснабдяване на цялата сграда. Същият обаче е сключен преди приемането на решението за отделно управление на първи етаж от една страна и втори и трети етаж от друга, като впоследствие е изменен като партидите на отделните етажи са отделени. В този смисъл е молба-искане за отделяне на партидите (л.92 от делото) и заключението на СТЕ, че водоснабдяването на първи етаж от една страна и втори и трети етаж от друга се осъществява обособено през отделни измервателни точки. От договорите за абонаментно почистване и комплексна поддръжка и почистване на обект  (л.94, л. 111 от делото) се установява, че почистването и заплащането на същото за първи етаж е осъществявано отделно от това на втори и трети етаж. От Договор № **** (л.104 от делото) се установява, че заплащането на абонаментното сервизно обслужване на пожароизвестителна на пожарогасителна инсталация за етажите се е осъществявало отделно, доколкото макар двамата възложители да са сключили един общ договор с едно и също лице, всеки възложител заплаща различно възнаграждение, пропорционално на стопанисваните етажи от сградата.

От заключението на кредитираната от съда СТЕ и от разясненията на вещото лице, дадени при приемане на експертизата, се установява, че поради наличие на общи технологични елементи и на атриуми не може да се приеме, че от технологична гледна точка отоплителната система на всеки етаж е автономна. Въпреки това, вещото лице е категорично, че отоплителните системи на всеки етаж действат самостоятелно и отчитат индивидуално направените разходи от всеки етаж – тоест налице е управленска и юридическа обособеност на разходите за отопление на всеки от етажите.

            Гореизложеното според настоящия състав в достатъчна степен установява юридическата обособеност на разходите за поддръжка на първи етаж, от една страна и втория и третия етаж от друга, което пък от своя страна обуславя отделното им заплащане от етажните собственици, притежаващи обекти на първия етаж от една страна и от собствениците на обекти на втория и третия етаж от друга.

            По размера на дължимата от ответницата сума

По-горе вече се обоснова, че ответницата дължи да заплати 1/89 част от общите разходи за управление и поддръжка на първия етаж от сградата етажна собственост. Съгласно кредитираната от съда ССчЕ общият размер на разходите за процесния период възлиза на 143128,54 лева, като припадащата се на ответницата 1/89 част е равна на 1608, 18 лева. Тази сума е по-висока от претендирания от ищеца размер – 1590,28 лева, поради което и искът следва да бъде изцяло уважен.

Действително, както правилно възразява ответника по делото не са представени доказателства с решение на ОС да е определена конкретната месечна вноска за разноски, която дължи всеки етажен собственик. Това обаче не е необходима предпоставка за уважаване на иска. Достатъчно за уважаване на иска е предвиденото в чл. чл. I.6 и чл.II.1 от Правилника за вътрешния ред задължение за всеки от етажните собственици да участва съразмерно с дела си в покриването на всички реално извършени разходи за поддръжка на общите части.

Като законната последица от уважаване на предявения иск е присъждането на законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК – 04.10.2018 г. до окончателното изплащане на вземането.

По разноските:

            Така мотивиран, съдът

Р Е Ш И:

            ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че Ж.А.Ч., ЕГН: **********, адрес: ***, об.**, дължи на Сграда в режим на етажна собственост – ТК „Форум” с адрес: ****, с ******„СИЕНИТ ИНВЕСТ” АД, ЕИК: 204703215 и представител „ТРАКИЯ – 2002” ООД, ЕИК 115770634 сумата от сумата в размер на 1590,28 лв., представляваща дължими разходи за стопанисване, поддръжка и управление на общите части на първия етаж от сградата за периода от месец юни 2015 г. до месец май 2018 г., ведно със законната лихва от 04.10.2018 г. до окончателното изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК № 8806/05.10.2018 г. по ч.гр.д. № 15910 по описа за 2018 г. на Районен съд Пловдив, IV брачен състав.

        

Решението може да бъде обжалвано от страните в двуседмичен срок от съобщаването му с въззивна жалба пред Окръжен съд Пловдив.

РЕШЕНИЕ № 1561

Гр. Пловдив, 27. 12.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД ПЛОВДИВ, ГО, седми въззивен граждански състав, в публичното заседание на двадесет и шести ноември две хиляди и деветнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Стефка Михова

ЧЛЕНОВЕ:      Борис Илиев

Христо Иванов

при секретаря Ангелина Костадинова, като разгледа докладваното от младши съдия Иванов въззивно гр. дело № 2398 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

          Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.

          Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от Ж.А.Ч., чрез адв. Х. против решение № 3171/25.07.2019 г., постановено по гр.д. №  18055/2018 г., по описа на Пловдивски районен съд, с което е признато за установено, че същата дължи на Сграда в режим на етажна собственост – ТК „Форум” с адрес: *** сумата в размер на 1590,28 лв., представляваща дължими разходи за стопанисване, поддръжка и управление на общите части на първия етаж от сградата за периода от месец юни 2015 г. до месец май 2018 г., ведно със законната лихва от 04.10.2018 г. до окончателното изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.д. № 15910 по описа за 2018 г. на Районен съд Пловдив, IV брачен състав.

        Във въззивната жалба са изложени  подробни съображения защо счита решението за незаконосъобразно и неправилно. Иска се отмяна на решението. На първо място, възразява срещу представителната власт на „Тракия 2002” ООД да представлява етажната собственост при събиране на процесното вземане. Счита, че в  разноските за управление и поддръжка на първия етаж на етажната собственост следвало да участват всички съсобственици в сградата /включително и тези притежаващи самостоятелни обекти на етаж 2 и 3 от сградата/ . Възразява, че по делото не били представени годни доказателства за извършените от ищеца разходи, които да са за консумативни разходи за процесната сграда. Няма доказателствени искания.

         В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна, с който се взема становище за нейната неоснователност и се иска потвърждаване на обжалваното решениие. Няма доказателствени исканиня. Претендират се разноски за настоящото производство.

            РС-Пловдив  е бил  сезиран с установителен иск с правно основание  чл.422, ал.1 ГПК,  във вр. чл.51, ал.1 ЗУЕС, във вр. чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС, предявен от Сграда в режим на етажна собственост – ТК „Форум” с управител „СИЕНИТ ИНВЕСТ” АД, и представител „ТРАКИЯ – 2002” ООД срещу Ж.А.Ч. за признаване за установено в отношенията между страните, че ответницата дължи на ищцовата етажна собственост сумата в размер на 1590,28 лв., представляваща дължими разходи за стопанисване, поддръжка и управление на общите части на първия етаж от сградата за периода от месец юни 2015 г. до месец май 2018 г., ведно със законната лихва от 04.10.2018 г.

       В исковата молба се твърди, че сградата обект на етажна собственост – ТК Форум, гр. Пловдив била триетажна, като ответницата била собственик на самостоятелен обект в сградата, като се сочи, че съгласно решение на ОС на ЕС от 10.06.2010 г. е въведен режим за разделно стопанисване и управление на първи етаж, от една страна и втори и трети етаж от сградата, от друга страна. Твърди също, че самостоятелните обекти на първия етаж от сградата били общо 90 на брой, като между тях, по равно, се разпределяли разходите за поддръжка и управление на общите части. За периода от месец 06.2015 г. до 05.2018 г. поддържа, че всеки етажен собственик на първия етаж от сградата дължал сумата от общо 1590,28 лв., която включвала разходи за вода, почистващи материали, абонаментно почистване, пожароизвестяване, топлинна енергия и лихви, охрана, осигуровки работник, заплата работник. Твърди, че ответницата не е заплатила посочената сума, поради което се претендира процесната сума.

          В срока по чл.131, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответната страна Ж.А.Ч., в който оспорва представителната власт на „Тракия 2002” ООД да представлява етажната собственост при събиране на процесното вземане. Счита, че в случая е налице недопустима от закона процесуална субституция при предявяване правата на ищеца. Възразява срещу доводите на ищеца, че разноските за управление и поддръжка на първия етаж на етажната собственост следвало да се поделят поравно между собствениците на първия етаж, като излага насрещни твърдения, че разноските следвало да се поделят между всички съсобственици в сградата /включително и тези притежаващи самостоятелни обекти на етаж 2 и 3 от сградата/ съобразно притежаваните дялове от общите части. Посочва, че липсвало решение на ОС на ЕС относно размера на дължимите парични вноски за управление и поддържане на общите части на сградата. Поддържа, че по делото не били представени доказателства за извършените от ищеца разходи.

             РС-Пловдив е приел, че процесната сграда е в режим на етажна собственост,  Ж.А.Ч. притежава самостоятелен обект в етажната собственост(магазин с №51), както и разноските за управление и поддръжка на етажната собственост са реално извършени и е определен правилно размера на припадащата се част на ответника от общо дължимите разноски. След като е счел , че е установил наличието на всички тези юридически факти РС-Пловдив е уважил иска.

          Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

          Първоинстанционното решение е валидно и допустимо /постановено е в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита/. На следващо място съдът следва да извърши проверка досежно правилността на обжалвания съдебен акт.

         РС-Пловдив е събрал всички доказателства, които имат значение за изясняване на правния спор.

Решението е правилно, като на основание чл.272 от ГПК въззивният състав препраща към мотивите, изложени от Пловдивски районен съд.

         Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави и следното:

         Безспорно е установено, че сградата се намира в режим на етажна собственост по смисъла на чл. 37 ЗС. Освен това не се  спори, че Ж.Ч. е собственик на самостоятелен обект –магазин 51, находящ се на първи етаж от процесната сграда с площ 19,90 кв. м.

         Не са основателни оплакванията на жалбоподателката, че няма доказателства за направени консумативни разходи. Напротив,   „Тракия 2002“ ООД  надлежно е осчетоводило фактури, които доказват извършени плащания за вода, за пречистване на канали, за почистващи материали, за абонаментно професионално почистване , за пожарооповестяване, за разходи за топлинна енергия ,  за физическа охрана и за отопляване. Това се потвърждава и от направената ССчЕ, която не е оспорена от жалбоподателката. Всички тези разходи предствляват по съществото си разходи по ползването, стопанисването и поддръжката на общите части, както впрочем е прието и от Решение на ОС от ЕС от 10.06.2010 г., което не е оспорено, още по-малко по предвидение от закона ред.  Отделно от това, разпоредбите на  чл. 6, ал.1 т. 9 и 10 от ЗУЕС предвиждат, че собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, съразмерно с притежаваните идеални части, а също и разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата.

         Не са основателни възраженията на жалбподателката във връзка с липсата на права „Тракия 2002“ ООД да събира от  собствениците(ползвателите) разходите за поддържане на общите части, защото „Сиенит Инвест” ООД е избран за управител на етажната собственост и е овластен от Общото събрание да сключи с „Тракия 2002” ООД договор за управление на първия етаж от етажната собственост, като делегира на „Тракия 2002” ООД управлението, поддръжката на първия етаж и събиране от етажните собственици на етажната собственост всички дължими суми. В изпълнение на  мандата на 21.06.2010 г. между „Сиенит Инвест” ООД и „Тракия 2002” ООД е сключен договор за управление, съгласно  който „Сиенит Инвест”, в качеството си на управител на етажната собственост и овластено лице по силата на  възлага,  а „Тракия 2002“ ООД, в качеството на изпълнител, приема и се задължава да извършва управлението/ администрирането на първия етаж от процесната сграда. Съгласно чл. 8, т.2 от Договора изпълнителят „Тракия 2002“ ООД има право да събира, включително и по съдебен ред от  собствениците(ползвателите) на първия етаж разходите за поддържане и консумативните разходи за общите части, съразмерно с дела им от общите части в сградата. От всичко това следва, че собствениците на самостоятелни обекти в сградата са дали съгласието си да овластят „Тракия 2002“ ООД да събира от  собствениците(ползвателите) разходите за поддържане на общите части съгласно решение на ОС на ЕС от 10.06.2010 г.   Не са ангажирани доказтелства, че въпросното решение на ОС на ЕС е оспорвано.   Реда за отмяната на този тип решения е изрично уреден в чл. 40 ЗУЕС.  Когато решенията не са обжалвани по този ред, те са влезли в сила и обвързват членовете на етажната собственост, като инцидентен контрол за тяхната незаконосъобразност е абсолютно недопустим.

     От събраните писмени доказтаелства, както и от заключението на  СТЕ се установява техническата и юридическата обособеност на първия етаж.  Това означава, че е необосновано оплакването на жалбоподателката, че част от консумативните разходи трябва да се поемат и от собствениците на обекти на втория и третия етаж от друга.

      С оглед на гореизложеното решението на РС-Пловдив следва да се потвърди.

    При този изход на делото на въззиваемия следва да бъдат присъдени направените пред настоящата инстанция разноски за адвокатска защита в размер на 500лв.

     С оглед на правилата, установени в разпоредбата на чл. 280, ал. 2 т. 1 ГПК въззивното решение не подлежи на касационно обжалване.

            Така мотивиран, съдът

Р Е Ш И :

          ПОТВЪРЖДАВА решение № 3171/25.07.2019 г., постановено по гр.д. №  18055/2018 г., по описа на Пловдивски районен съд.

         

            Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

     ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                  ЧЛЕНОВЕ: 1.                                                                                                                           

13 thoughts on “Отделяне на етаж в търговски център по отношение на управление и дължима поддръжка на общите части

  1. Вы занимаетесь торговой деятельностью или только предполагаете предпринять свой бизнес? Мы готовы стать вашим ответственным партнёром китайской продукции!

    Наша компания asiancatalog.ru предлагает:

    — Поиск товаров и товаропроизводителей прямо в Китае.
    — Выкуп товара у поставщика.
    — Транспортировка до вашего порога.
    — Официальное таможенное оформление и сертификация товаров.
    — Сервис „под ключ“: от поиска до доставки.

    Заказ абсолютно любого товара из Китая от хозяйственных товаров до детских игрушек – мы найдем всё, что вам нужно, и поставим по лучшей цене.

    Простой и понятный процесс сотрудничества:

    1. Вы посылаете нам заявку на интересующий товар.
    2. Мы ищем поставщика, просчитываем стоимость с учетом перевозки и таможенных платежей.
    3. После вашего согласия заключаем договор и приступаем к работе.

    Ориентированы на бизнесменов! Наш опыт и профессионализм позволяют нам стоять в числе лидеров в область деятельности закупок из Китая. Поручите нам заботу о вашем предпринимательстве, и вы не пожалеете!

    Ждем ваших запросов на asiancatalog.ru!

  2. Film yetkililer gittikçe yayılan bir salgına karşı küçük bir kasabayı karantina altına alırken, çocuğunu kurtarmak için zamana karşı yarışan bir annenin verdiği mücadeleyi konu ediyor. Leopoldo Pitek

  3. Sevimli köpek Scooby-Doo ve arkadaşı Shaggy, fırtınalı bir gecede Chicago’daki opera binasında düzenlenen bir yetenek yarışmasına katılır. İkili gösteri esnasında operadaki hayalet’in ortaya çıkmasıyla korku dolu dakikalar yaşayacaktır Harry Renninger

  4. Ali Davis, başarılı bir sporcu menajeridir. Ancak Ali, başarısına rağmen sırf cinsiyeti kadın olduğu için erkek meslektaşları tarafından sürekli olarak dışarıda bırakılmaktadır. En sonunda patronu onun sonuna kadar hak ettiği terfiyi vermeyip, etrafındaki adamları anlayamadığı için onu eleştirdikten sonra, Ali erkeklerin dünyasında başarılı olmak için ne yapması gerektiğini sorgulamaya başlar. Nerede hata yaptığını anlamak için bir falcıya giden ve orada deneysel bir bitki çayı içen Ali, ertesi sabah uyandığında erkeklerin düşüncelerini okuyabildiğini fark eder. Erkek kulübündeki avantajını sonuna kadar kullanmaya başlayan Ali, ilk etapta davet edilmesi gereken toplantılara katılabilmeye ve iş arkadaşlarıyla olan poker partilerinde onları yenebilmeye başlar. Yeni kurduğu iktidarıyla Ali, bir sonraki basketbol süperstarıyla anlaşma yapmak için yarışırken, meslektaşlarını alt etmesi gereklidir. Ancak almak zorunda kalacağı riskler en yakın arkadaşları ile olan ilişkisini ve potansiyel yeni bir aşkı baltalaması anlamına gelecektir.What Men Want izle, What Men Want türkçe altyazılı izle, Erkekler ne ister izle Earle Sendra

  5. Teknoloji meraklısı bir genç olan Kevin ve en yakın arkadaşı Becca’nın yolları bir gün aç gözlü bir oyun üreticisi olan Larry Wolf ile kesişmesi ile macera startlıyor. Devin Prevatte

  6. Mutluluğun peşinden koştururken dünyayı köşe bucak arşınlayan bir psikiyatrın öyküsünü izleyeceğiz. Nitekim Hactor’un bu sırra vakıf olabilmesi pek de kolay olmayacaktır. Serendipity ve Shall We Dance filmlerinin yönetmeni Peter Chelsom’un kamera arkasına geçtiği Hector and the Search for Happiness adlı dramda; Simon Pegg, Rosamund Pike, Toni Collette, Stellan Skarsgard, Christopher Plummer ve Jean Reno’dan oluşan iddialı bir oyuncu kadrosu var. Hector and the Search for Happiness, Hector and the Search for Happiness Türkçe dublaj izle Malik Halliman

  7. 19.yüzyılda Rusya, nasıl olur da Kuzey Amerika’daki topraklarını kaptırır? İki uyumsuz televizyoncu, kültür mantarı Dmitry ve Fimka, bu soruya cevap bulabilmek için bir yolculuğa çıkar. Yol ikili için aksiliklerle doludur…İyi Seyirler Elendil Clint Kenkel

  8. Jackie Chan’in yönettiği ve Asian Hawk olarak başrolünü oynadığı Chinese Zodiac Fransız ve İngiliz ordularının 1860’ta İmparatorluğun Yaz Sarayı’ndan aldıkları 12 bronz Chinese Zodiac hayvan heykelini Asian Hawk’ın Çin’e geri getirmeye çalışmasını anlatmakta. Enrique Sievert

  9. Casper’ın Los Angeles’da tek başına kariyer kovalamak için Danimarka’ya gitme kararı almasıyla Frank ve Casper’ın arkadaşlığı zorlu bir sınavdan geçer. En yakın arkadaşını geri kazanmaya kararlı olan Frank, Casper’ın peşinden gitmek için olaylarla dolu bir yolculuğa çıkar. Jamie Reynoza

  10. Uzaylıların Dünya’ya inişinden iki yıl sonra, Avustralya’nın Sidney kentinden sağ kalan insanlar, kayıpların sayısı artmaya devam ederken çaresiz bir şekilde uzaylılarla savaşır. Occupation: Rainfall izle Garrett Retort

  11. Sonunda Sydney Fife (Jason Segel) adlı yakışıklı ve iyi niyetli bir erkekle tanışınca ikisi arasında hemen sağlam bir dostluk ortamı oluşur. Ancak iki erkeğin birbirine yakınlaşması hızlandıkça Peter’in Zooey ile ilişkisinde sorunlar başlar. Lester Vallero

  12. Sıradan bir kadının tüm kişisel bilgilerini içeren telefonunu kaybetmesinin ardından hayatının nasıl altüst olduğunu ve tehlikeye girdiğini anlatan sürükleyici bir gerilim. Buck Delehoy

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *