Особеност на облигационна връзка между Етажната собственост и Етажния собственик в Договор за поддръжка

Общо събрание на Етажната собственост на сграда  със самостоятелни обекти с търговска  цел взема решение с което да възложи  на фирма „професионален домоуправител” да поддържа и да се грижи за общите части на сградата. Етажната собственост въз основа на решението на ОС на ЕС  сключва договор с дружеството. Договорът е  сключен от етажните собственици – фирми, като всяка една от тях е вписана като страна по договора в качеството на възложител с изключение на едно от дружествата. В договорът е договорена и  дължимата за поддръжката месечна вноска за всеки един от етажните собственици, включително и  за фирмата, която не е подписала договора. Вноските са платими към фирмата – професионален домоуправител, която действа от името и за сметка на етажната собственост възложител.

Фирмата – етажен собственик /ЗЕТ/, която не е подписала договора за поддръжка на етажната собственост не е заплащала дължимата от нея индивидуална вноска за поддръжка на общите части, което е принудило ЕС да предприеме действия за нейното събиране по съдебен ред.

Възникват няколко спорни въпроса по отношение на казуса :

Фирмата – длъжник /ЗЕТ/ се обоснова на недължимост на сумата на първо място, защото твърди, че не е подписала и не е страна по  договора за поддръжка на общите части в който са договорени индивидуалните месечни вноски. На второ място претендира, че  сумите се дължат към фирмата за професионален домоуправител, защото в договора е договорено че заплащането ще бъде извършвано към дружеството – професионален домоуправител.

Етажната собственост на сградата  представлява особен неперсонифициран субект, който обединява в себе си правото на собственост на етажните собственици върху самостоятелните обекти в сградата. Сама по себе си етажната собственост е колективната воля на отделните  собственици и тя никога не се проявява самостоятелно във взимането на решения. В този аспект отделният  собственик  престава да съществува като индивидуален субект и неговата воля се консолидира в общата воля.  В този ред на мисли, общото събрание е взело решение, за да сключи договор за поддръжка на общите части с фирмата – домоуправител. Това решение  има задължителен и обвързващ  характер за всички етажни собственици, дори и за тези, които не са  присъствали на общото събрание и не са проявили своята воля. За сключването на самият договор няма пречка както ОС на ЕС да предостави мандат на  управителя за подписването му, така и етажните собственици директно  да бъдат страна по договора без  представителството на  управителя или на трето лице. Достатъчно е  етажните собственици, които подписват договора като представителство на идеалните части от  общите части на сградата да сформират достатъчен кворум за неговото сключване. Още повече, че волята за сключване на договора се е формирала не при неговото фактическо подписване, а при вземане на решение на ОС на ЕС за неговото сключване. Тази воля е решаващата за действителността на  волята на ЕС за сключване на договора и тя  се  преекспонира във  акта на неговото подписване. Безусловна е и волята на  фирмата – професионален домоуправител за сключване на договора. От една страна с неговото подписване, от друга страна и с предоставянето  на договорената услуга в количества, обем и цени, договорени между двете страни.

Важно е да се уточни и какъв е правния статут на договорените и дължими месечни вноски за  поддръжка на общите части на сградата на Етажната собственост в конкретиката на казуса. ЗУЕС е определил като правомощие на ОС на ЕС да определя размера на дължимите  вноски, както и да гласува бюджет  за покриване на всички консумативни разходи.  Размерът на всяка индивидуално дължима вноска от страна на всеки етажен собственик  е вписана в самия договор.  Липсата на обективирано решение на ОС на ЕС  в този  смисъл  не е пречка да се приеме, че Етажната собственост  е взела решение с което да определи  размер на вноските. Достатъчно е, че същите са фиксирани в Договора за поддръжка.  Напълно достатъчна е обвързаността на волята на ОС на ЕС за сключване на договора с неговото конкретно съдържание. Още повече, че имаме пълна идентичност както на етажните собственици, участвали в ОС на ЕС, така и на тези подписали договора. Следва да се приеме, че по този начин  се е проявила волята на същите с която са приели какъв да бъде размерът на всяка една от индивидуално дължимите вноски. Още повече, че етажните собственици с изключение на фирмата ЗЕТ редовно са плащали своите дължими вноски за поддръжката на общите части. С което същите са декларирали съгласието си както с фиксирания и приет размер, така и с предлаганите от фирмата – професионален домоуправител действия по поддръжката на общите части.

Възниква и въпросът дали дружеството професионален домоуправител е титуляр на вземането за таксите за поддръжка на общите части, след като в договора е договорено, че собствениците ще плащат дължимите си вноски към него. Фирмата – изпълнител  при изпълнение на вменените й задължения за поддръжка на общите части на сградата от името и за сметка на етажната собственост.  По отношение на  задължението да приема плащания от страна на етажните собственици, както и при заплащането на консумативите за поддръжка и  текущите сметки,  тя също действа за сметка на етажната собственост.  Дружеството няма статут на титуляр на това вземане.  То има задължение да извършва  отчетност на сумите към Етажната собственост. Само и единствено последната е титуляр на тези вземания съгласно ЗУЕС и съответно тя има активната процесуална легитимация да търси тези суми.

Дали дължимостта на тези суми е обвързана с извършени плащания на консумативните разходи и извършени действия по поддръжката на общите части?  Вноските за поддръжка на общите части на сградата на етажната собственост са авансово дължими. Тяхната дължимост възниква към определен момент, който е фиксиран – падеж и тяхната дължимост по никакъв начин не е обвързана с размера на разходваните консумативи. Поради тази причина ирелевантно за казуса е обстоятелството дали има извършени плащания за консумативни разходи,  в какъв размер, кога и към кого, както и дали фирмата – професионален домоуправител е предала или превела сумите към Етажната собственост. Релевантно за длото е само и единствено обстоятелството, че е настъпил падежа на индивидуално дължимите суми за поддръжка за фирмата ЗЕТ и от нейна страна няма извършено плащане.