Обща част на сградата ли е асансьорната уредба?

По отношение спорните между страните въпроси дали асансьорът е движима или недвижима вещ и дали е част от общите части на сградата или обща част на сградата е асансьорната шахта, не самото асансьорно съоражение:

           Съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. От тази разпоредба следва, че общите части на сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици биват два вида: такива по естеството си и такива по предназначението си. Общи части по естеството си са такива елементи на сградата, без които тя не може да съществува като сграда, а общи части по предназначението си са такива обекти без които сградата може да съществува, но чието предназначение все пак е да обслужват собствениците на обекти в нея и другите обитатели – наематели, ползватели и пр. Принципно между собствениците на обекти в сграда съществуваща в режим на етажна собственост  досежно общите части на същата сграда, съществува съсобственост, която по аргумент от чл. 38, ал. 3 ЗС  е неделима и на практика неразривно свързана със собствеността върху отделните обекти. Всеки собственик на обект е задължителен участник в нея и още при възникването на етажна собственост всеки собственик задължително получава и дял от общите части. В този смисъл са решение 1543-67-І, и решение 1032-68-І. При прехвърляне на обекта праводателят не може да запази за себе си изцяло или частично припадащия се към самостоятелния обект дял от общите части или да прехвърли дела си от общите части без самостоятелния обект, поради противоречие с разпоредбата на чл. 38 ЗС. Такава сделка съгласно чл. 26 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) би била нищожна. С оглед на това правото на собственост върху общите части преминава върху приобритателя и без това да е упоменато изрично в прехвърлителната сделка, като всичко това се отнася за общите по естеството си части. Същото важи и за общите части по предназначение които се определят от съответния архитектурен проект като разликата е, че общите части по предназначение по общо съгласие на всички етажни собственици могат да бъдат придадени в изключителна собственост на някой от тях или на трето лице, но това съгласие следва да личи недвусмислено от някакъв разпоредителен акт или да е налице изрично решение на Общо събрание на етажната собственост.Определянето дали даден елемент на сграда е обща част от същата, зависи от неговия характер или предназначение, които се определят и с архитектурния проект на сградата.Само при наличие на характер и предназначение за общо ползване на обитателите съответният елемент може да се определи като обща част на сградата по смисъла на чл. 38,  ал. 1 ЗС. Както в доктрината, така и в практиката е прието, че асансьорът в една сграда е обща част по предназначение. Съотношението на тези постановки с разглеждания в настоящото производство казус показва, че доколкото съобразно одобрения архитектурен проект и изискванията на закона, съгласно които в жилищните сгради с 5 и повече етажа и за сгради, в които се проектират жилища за хора с увреждания, асансьорите са задължителни (чл. 107, ал. 1 от Наредба № 7 от 22 декември 2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, обн., ДВ, бр. 3 от 2004г.; изм. и доп., бр. 10 от 2005г.; Решение № 653 на ВАС от 2005г. – бр. 11 от 2005г.; изм. и доп., бр. 51 от 2005г.; Решение № 7028 на ВАС от 2005г. – бр. 63 от 2005г.; изм., бр. 41 от 2008г.), в процесната сграда са били монтирани такъва асансъори, който представлява обща част на сградата по предназначение. Когато на жалбоподателите в случая, съответно на другите собственици на отделни обекти в сградата са прехвърлени тези отделни обекти, в тяхна собственост са преминали и идеални части от тези обекти – асансорит,е представляващи обща част по предназначение на основание чл. 38, ал. 1 ЗС без значение обстоятелството, че това не е отразено изрично в нотариалните им актове.

 По отношение спорния между страните въпрос дали асансьорът е движима вещ или недвижима вещ, съдът намира, че същият става недвижима такава след монтирането му в асансьорната шахта, което следва от дадената легална дефиниция на недвижимите вещи в разпоредбата на чл. 110, ал. 1 ЗС, съгласно която недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. Преди монтирането на същите в асансьорните шахти, те са движими вещи, но бивайки прикрепени трайно към постройката, т.е. монтажът им, ги прави недвижими вещи.

Още повече, че асансьорът представлява технически и правно  функционална цялост със сградата. Той не може да съществува или функционира самостоятелно, а само във връзка с неговото основно предназначение. Което изключва възможността да бъде разглеждан като отделна вещ, а като устройство, което има обслужваща функция, каквато функция имат общите части на сградата.

А съгласно  нормативната  уредба  “Асансьор  е „устройство, което обслужва определени нива на сгради и съоръжения чрез кабина, движеща се по твърди направляващи елементи, наклонени под ъгъл, по-голям от 15 градуса спрямо хоризонталата, или по определена траектория без твърди направляващи елементи, и е предназначена за превоз на хора; хора и товари; или само товари“.

За сравнение в законодателството и правната доктрина на САЩ се  приема, че общите части са : A common area is, in real estate or real property law, the “area which is available for use by more than one person…”The common areas are those “within a building that are available for common use by all tenants, (or) groups of tenants and their invitees.”In Texas and other parts of the United States, it is “An area inside a housing development that is owned by all residents or by an overall management structure which charges each tenant for maintenance and upkeep.”  Следователно  възприема се, че  общите части са тези, които са на разположение на всички живущи, наематели и на техните гости. Смисълът, който се влага в ОБЩО ПОЛЗВАНЕ, не е реалното ползване на  тези части, а възможността за ползването им от всички. 

Приема се, че ОБЩИТЕ ЧАСТИ СА :

Examples of common areas include:

1. lobbies,
   
2. corridors,
   
3. stairways,^]
4. parking lots, spots, ramps, or other such areas,
   
5. washing machines or laundry room,
   
6. the roof of an apartment building
   
7. elevators, /асансьори/
   
8. washrooms in lobby area,
   
9. driveways,  and
10. store rooms.
    

Източник : гр.д. № 748 по описа на КОС за 2012г., списание “Фасилитис” брой 3, март 2008 г., Уикипедия