Предвид на често възникналите спорове дали покривната тераса представлява обща част за сградата съм длъжен да направя следния коментар. За пояснение покривната тераса, за разлика от балконната тераса, която е издадена пред фасадата на сградата, покрива изцяло или отчасти самостоятелните обекти под нея, служи като покривно пространство и същата се явява като продължение на фасадата.
В тази връзка дори да бъде включена в квадратурата на самостоятелния обект, чийто продължение се явява, по своето ЕСТЕСТВО покривната тераса представлява обща част и като такова нейното предназначение не следва да се изменя, дори и с решение на Общото събрание на Етажната собственост. Затова нищожна се явява тази клауза в нотариалния акт, в която тя е част от собствеността на собственика на недвижимия имот. В тази връзка е и практиката по решение на мое дело на СГС с номер : 10009/2021 г. в което съдът дава подробна дефиниция на статута на покривната тераса. Извадка от решението в тази част помествам без редакция :
По смисъла на т. 59 „тераса“ е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена. Терасата представлява издатина пред фасадата и е разположена върху помещения, колони или върху терена, докато балконът е издаден пред фасадата на сградата. В настоящия случай, страните не спорят, а и от събраните по делото доказателства се установява, че става въпрос за тераса. Съгласно правилото на чл. 38 от ЗС, терасата се явява обща част на сградата по своето естество, т. е. такава, без която сградата не може да съществува, без да се прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден, или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Така например в решение № 63/31.03.2011г. по гр. д. № 1283/2010г. ВКС е приел, че независимо от използване на покрива като тераса, той запазва функциите си на покрив и като такъв е обща част. Без значение е и дали терасата ще бъде определена като „открита” или „покривна”, доколкото се установява, че терасата покрива жилищни площи на ищцовата страна, тоест служи като покрив. Над нея няма други тераси или жилищни площи. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната функция на този вид тераси.
Покривът представлява този архитектурен елемент, който завършва структурно постройката във височина, /независимо от това на колко нива хоризонтално е проектирана тя/ и предназначението му е да покрива вертикалното пространство под себе си. В Решение № 103 от 20.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4703/2019 г., I г. о., ГПК съдът приема, че покривните тераси, макар и да не обслужват всички обекти в сградата, са общи части на всички етажни собственици. Това важи и за сграда с няколко отделни входа. Тъй като покривът е предназначен да покрие цялата сграда представлява обща част по естеството си, част от конструкцията на сградата, за всички собственици. В този случай, дори и да има отделяне на входовете, то не може да засегне и покривът на сградата, респективно покривната тераса. Не може да се приеме, че терасата е индивидуална собственост и след като е включена в титула за собственост на ответницата, тя не е обща част. Действително, в настоящия случай, видно от нотариален акт № 18/2007г. ответницата е придобила право на строеж върху ап. № 25, „състоящ се от дневна, спалня, тераса и сервизни помещения”. На първо място, не е ангажирана експертиза, която да установи дали в площта по нотариалния акт влиза площта на терасата. Нещо повече, дори и да се приеме, че е включена в тази площ, разпоредбата на чл. 38 ал.1 ЗС е императивна по отношение на общите части по естеството си и те не могат да придобиват друг статут по волята на етажните собственици. Всяка противна на това правило уговорка би била нищожна поради противоречие със закона. Покривната тераса, без значение дали е включена в площта на индивидуален обект, не може да бъде самостоятелен обект на право на собственост и тъй като е обща част по естеството си, а не по предназначение, то и предназначението му не може да бъде променено с решение на етажните собственици. Изключение за този режим предвижда чл. 38 ал. 2 ЗС, като допуска да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Става въпрос за обособени части, които обслужват само един или няколко обекта в сградата. Тази промяна на статута на общите части обаче, може да се обособи само по общо съгласие на всички етажни собственици. В настоящия случай такива доказателства не са ангажирани, а и липсват такива твърдения. Само за допълнение следва да се отбележи, че едва в писмената защита пред въззивния съд ответникът посочва, че нейният апартамент има две тераси и това било „ноторно известно” на част от останалите етажни собственици, тъй като същите гостували в апартамента й. Ноторно известните факти представляват общоизвестни факти, които не подлежат на доказване. Съществуването на втора тераса в апартамента на ответницата не може да се определи като ноторно известен факт. В случая обаче това е без значение, поради изложеното по – горе. Без значение е и, че терасата се ползва само от ответницата. Терасите, които служат за покрив, дори само на един от апартаментите в сградата или достъпът до тях е само от едно от жилищата, са общи на всички собственици на самостоятелни обекти, а не само на тези, които пряко обслужват – така Решение № 103 от 20.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4703/2019 г., I г. о., ГПК. В този смисъл съдебната практика приема, че независимо, че терасата е обща част, то останалите съсобственици могат да искат достъп до нея единствено за извършване на ремонтни дейности, доколкото достъпът до нея се осъществява единствено през жилището на ответницата. Ето защо, предвид изложеното по – горе, съдът приема, че терасата представлява обща част, а не е индивидуална собственост на въззивника.