Един интересен казус ме накара да се замисля как свободно се третира правната материя, за да се създаде правна форма, която очевидно противоречи на закона. Една от най – наболелите теми е темата за комплексите от “затворен тип”. Липсата на по – ясна уредба позволява на инвеститори, строители и собственици да създават собствени правила, в които най – ощетени са бъдещите собственици на имоти. Ето и конкретния въпрос : Възможно ли е два или повече съседни парцела, върху които има построени къщички тип “вилно селище” да учредят единна етажна собственост и да вземат управленски решения. За да бъдем по – конкретни ще добавим, че собствеността върху земята не е прехвърлена на собствениците на апартаменти в къщичките.
Моят отговор е : не е възможно да възникне нито една от предвидените в ЗУЕС форми на управление, както и да бъде учредена било по силата на закона, било чрез учредителен акт ЕС. Всеки един акт на управленско решение на ОС на ЕС ще бъде нелигитимен и ще следва да бъде отменен.
На първо място съгласно чл. 17 ал. 5 т. 1 ЗУЕС не е възможно да бъде установено процентното съотношение на собствеността на идеалните части от общите части на собствениците на апартаментите в или на самите сгради . Поради което се счита, че не е ясно дали към момента на провеждане на всяко едно ОС на ЕС е налице изискуемия кворум, включително и за вземане на всяко отделно решение.
В несъответствие с ЗУЕС е и формираната единна етажна собственост и избраната форма на управление на обединеното вилно селище – Общо събрание на Етажната собственост, което от своя страна поражда изцяло незаконосъобразност на всяко взето решение, включително и решението за учредяване на единна етажна собственост.
За да се установи дали избраната форма за управление, а именно единен организъм с общи управленчески формирования на първо място следва да се отговори на въпроса дали тя принадлежи към някоя от нормативно предвидените от ЗУЕС управленски форми. Законът предвижда три форми на управление – Общо събрание на Етажната собственост, Сдружение на собствениците и Договори за управление в комплексите от „затворен тип”. Приетата от ОС на ЕС форма не кореспондира с нито една от така изброените по обективни причини :
Комплекс от „затворен тип” :
- За да се отговори на така поставения от въпрос дали обединението на двата поземлени имота върху които са построени вилните сгради представлява обособен комплекс от „затворен тип” , трябва да се разгледа законовото определение за жилищен комплекс от затворен тип и да се анализират включените в него елементи. Параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:
„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.
В така цитираната дефиниция могат да бъдат разграничени няколко основни белега:
1.1. Разположението на комплекса върху един урегулиран поземлен имот
В това се крие разковничето за съществуването на комплекса като едно цяло, а именно неговото разположение в точно определени граници. Във настоящия казус комплексът от сгради е разположен върху два урегулирани поземлени имота, което от своя страна изключва обединението от същите да представлява комплекс от „затворен тип”.
съществуването на сгради в режим на етажна собственост.
Задължителен елемент е тези сгради да бъдат обособени в единна цялост, което и се подразбира от думата “комплекс”. Което от своя страна означава, че ако върху УПИ е построена само една – единствена сграда в която е обособена само една етажна собственост не може или има няколко сгради, но те са в изключителна собственост само на отделни лица, не може да възникне комплекс от “затворен тип”.
Възможно е и сградата да бъде една цяла, но задължително нейната конструкция трябва да позволява формирането на отделни ЕС в самата нея – блокчета с отделни входове. Комбинацията от блокчета с жилищно предназначение и самостоятелни сгради, собственост на едно лице също не е предпоставка за възникването на комплекса.
3.3 наличието и на други постройки, сгради или обекти, които да имат “сервизно” предназначение спрямо основните обекти, формиращи комплекса от “затворен тип”.
Изискването за наличие на контрол на достъпа на външни лица до зоната на комплекса
Задължително трябва да бъде осигурен контрол върху лицата, които навлизат и осъществяват достъп до тероторията на комплекса. Там където има подстъпи следва да бъде изграден обект, или пропусквателен пункт, който да контролира лицата, които не са собственици Липсата на такъв контрол засяга целостта на комплекса и неговата структурна цялост като територия с ограничен, специален, затворен режим.
В резюме на гореизложеното следва да бъде визиран следния извод : два или няколко комплекса от тип “ваканционно селище” изградени върху съседни парцели не могат да формират единна етажна собственост под каквато и да е форма, както и не могат да се обединяват за съвместно управление.
Хоризонтална етажна собственост
Практиката на ВКС приема, че освен вертикална съществува и хоризонтална етажна собственост. Последната е винаги налице, когато съсобствениците на урегулиран поземлен имот имат отделни сгради-индивидуална собственост на всеки от тях, което прави урегулирания поземлен имот обща част по смисъла на чл.38 ЗС.
Ако приемем, че липсват данни двата поземлени имота да са обединени и обособени в един УПИ, както и че липсват данни собствениците на сградите, построени във въпросните УПИ – та да са и съсобственици на земята, то е напълно изключено да бъде учредена по силата на закона хоризонтална етажна собственост.
При липсата на елементи, които да формират хоризонтална етажна собственост между недвижимите имоти построени върху съседни парцели, към същите не биха могли да се приложат нормите на ЗУЕС и да се утвърди единно управление чрез Общо събрание на ЕС.
Отделно от горното разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т.н. комплекси от затворен тип, съгласно която, управлението на общите части на тези комплекси се урежда с писмен договор, с нотариална заверка на подписите,сключен между инвеститора на комплекса и собствениците на индивидуални обекти в същия. Съгласно постановеното по реда на чл.290 от ГПК Решение №87/09.03.2012г. по гр.д.№ 1115/2011г на ВКС , ІІ г.о. разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.
В предвид на изложеното ако обединената форма на управление на два или повече комплекса от ваканционен тип – ОС на ЕС – приемат, че представляват единен организационен комплекс от «Затворен тип» то избраната форма за управление на етажната собственост – Общо събрание на ЕС е незаконосъобразна и противоречи на нормите на ЗУЕС, което води до нищожност и на всички взети решения. В същото време не са налице и необходимите признаци за учредяване на “затворен комплекс”.
Още повече, че липсата на елемента съсобственост на поземления имот в съотношение със съсобствеността на недвижимите имоти, построени върху земята изключва УПИ да бъде трансформирано в обща част, за ползването на която да се определят такси за поддръжка и управление, както и да бъде обект на каквито и да е управленски решения.
Каква може да бъде възможната правно – организационна форма :
1. За всяко едно от селищата, ако разполага с необходимите елементи, би могло да възникне комплекс от “затворен тип”, особено ако става въпрос за къщички с апартаменти, и пак повтарям, ако са налице и останалите елементи! Тогава управлението следва да се осъществява чрез сключени с инвеститора договори за управление в нотариална форма, вписани по партидата на имота;
2. За всяко едно от селищата може да възникне хоризонтална етажна собственост, ако собствениците на самостоятелните обекти – къщичките са съсобственици и на земята. В този случай управлението ще бъде с Общо събрание на етажните собственици и управителен съвет;
3. Ако няма възможност за т.1 и т.2 то за всяка една от къщичките в отделните селища, ако попада в хипотезата на ЗУЕС за учредяване на етажна собственост : минимум 4 обекта на 4 различни собственика – може да бъде приложена управленческа форма : Общо събрание на собствениците и Управителен съвет.