Нищожност на решенията на Общото събрание на Етажната собственост

Една от любимите ми теми напоследък е за нищожността на решенията на ОСЕС. Често допусканата груба грешка, която води до пълно объркване е, когато в комплексите от „затворен“ тип или в големите  жилищни сгради с няколко входа се сформират ОС от всички собственици в сградите. Както и неведнъж съм изтъквал, всяка една от тези сгради или входове може да бъде сграда в режим на ЕС, ако  следва изискванията за това – на първо място са техническите и архитектурни характеристики за самостоятелност и от там правния статут на сградата като отделна ЕС. Практиката приема, че ако в една сграда има няколко входа, или ако няколко сгради са разположени близо една до друга, но въпреки това технически има възможност за достъп до всяка една от тях било чрез общи подстъпи на подземен паркинг или пък топла връзка, то тези сгради губят възможността да съществуват самостоятелно като ЕС.

Да приемем обаче хипотезата в която сградите в комплекс от „затворен“ тип представляват отделни ЕС и същите са сформирали ОСЕС от всички собственици, но не съвместно ОС по смисъла на чл. 18 ЗУЕС.

Валидно ли е решението на  ОСЕС?

Комплексът се състои от няколко сгради, всяка от които представлява отделна ЕС.  В противоречие с нормите и принципите на ЗУЕС процесното ОСЕС е свикано и проведено с участието на всички собственици на самостоятелни обекти в сградите в комплекса. По този начин ОСЕС е надхвърлило компетентността си и е сформирало орган на управление, противоречащ на ЗУЕС, извън възможността да се проведе съвместно ОС по правилата на чл. 18 ЗУЕС. Липсата на явна  компетентност на ОСЕС и/или  надхвърлянето на придадената му от закона компетентност безусловно  води и до нищожност на приетите  решения. Ако мога да дам пример :  когато полицай, който няма необходимите правомощия издаде акт и наказателно постановление за глоба или друго наказание, то те са невалидни и не пораждат правни последици. По същата логика всеки акт на административен орган без съответната компетентност или извън нея е нищожен. 

Единствената възможност е в тази хипотеза е иск за прогласяване на нищожността на решенията на незаконното ОСЕС.  Това искане е извън  искането  за отмяна на незаконосъобразно  решение  на ОСЕС . По този начин искът за прогласяване на нищожността  излиза извън обсега на чл. 40 ЗУЕС и не следва правилата на ЗУЕС, а следва да се приложи по аналогия  чл. 26 ЗЗД.

Обвързан ли е този иск с някакъв срок ? 

Изхождайки изцяло от спецификата и характера на иска и неговото правно основание не следва да се прилага чл. 40 ЗУЕС, затова и допустимостта на иска не е обвързана с преклузивния 30 – дневен срок от момента на оповестяване на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС  или на получаване на препис от решението на ОСЕС съгласно редакцията на ЗУЕС от 01.04.2016 г..  

Обобщено,    искането за    прогласяването на нищожността на   решения на ОСЕС, поради изричната некомпетентност на ОС на ЕС, съгласно разпоредбата на чл. 26 ЗЗД,  е извън хипотезата на чл. 40 ЗУЕС, съгласно който задължителен елемент е преклузивният срок за упражняване на потестативното право пред съд и в тази хипотеза  не следва да се прилагат правилата на ЗУЕС. В тази връзка  и дух е   Определение № 89/22.05.2017 г. на ВКС по ч. гр. дело № 1464/2017 г., ГК, 1-о отделение,  по-специално следната част:

(…) В този случай се предявява иск за прогласяване на нищожността на решението на ОСЕС, който е установителен. Неговата правна квалификация е в чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД или в чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД!!!. За този извод е достатъчно да се изтъкне, че решението на ОС е с характеристика на многостранна правна сделка. Въпреки че специалният закон урежда иск за отмяна на незаконните решения (тези, които не са съобразени с изискванията на ЗУЕС), […]

! конститутивният иск от чл. 40 ЗУЕС не включва, а не може и да изключи съдебната защита срещу онези решения на ОС на етажните собственици, които (изначално) не са породили действие:

онези, за които правният режим на ЗУЕС не се прилага или макар да се прилага, ОС на етажните собственици е надхвърлило своята компетентност, или решение в действителност няма, въпреки че протоколът по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС невярно го отразява.!!!!

При този установителен иск не се прилагат:

– ограничението в процесуалната легитимация, която се определя от правния интерес, а не от предвиденото в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС; !!!!

– преклузивният срок от чл. 40, ал. 2 ЗУЕС; !!!!

– ограничението от чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК във възможността за касационно обжалване на въззивното решение по него.(…)

Подкрепа в изложеното до тук  намираме и в практиката  Окръжен съд – гр. Пловдив по в. гр. дело № 651/2017г. по описа на VI гр. състав : „В случая съществуващата етажна собственост с общи за всички сгради органи на етажна собственост – общ управител и общо събрание на собствениците, няма правна регламентация в закона, а проведеното общо събрание не представлява дори съвместно ОС на ЕС по смисъла на чл. 18 ЗУЕС, в който случай събранието се свиква по инициатива на управителя/УС на една от етажните собствености, докато тук отделните сгради, които са в режим на етажна собственост, изобщо нямат собствени органи на управление.

На практика формированието, сезирало съда, не притежава активна материално правна легитимация, доколкото обща ЕС за всички сгради в жилищния комплекс от затворен тип и общ управителен орган не са предвидени в закона. Това обаче само по себе си не прави решението недопустимо, тъй като формално исковата молба е подадена от сдружение на собствениците, което е самостоятелно юридическо лице по смисъла на чл. 25 ЗУЕС и като самостоятелен правен субект притежава надлежна процесуалноправна легитимация да сезира съда с твърдение, че има вземане по ЗУЕС срещу ответницата. Дали обаче при провеждане на ОС е спазен законът и дали в случая общата за всички сгради ЕС е надлежно учредена, е въпрос по съществото на спора. Доколкото законът не предвижда обща ЕС за всички сгради в жилищен комплекс от затворен тип, нито са налице предпоставките на чл. 18 ЗУЕС – съвместно проведено ОС, изобщо не може да се говори за решение на общо събрание по смисъла на ЗУЕС, поради което цитираната от жалбоподателя практика, която касае решения на надлежно учредени по смисъла на закона етажни собствености, са неприложими в случая.

Не може да се сподели и доводът в жалбата, че в случая редът по чл. 18 ЗУЕС бил спазен. Той касае провеждането на съвместно общо събрание на две или повече отделни етажни собствености, което се свиква по инициатива на управителя на една от етажните собствености, докато в случая няма отделни етажни собствености на отделните сгради, нито отделни органи на управление, които надлежно да свикат съвместното събрание.  Поради това не може да се приеме, че проведеното ОС е съвместно такова по смисъла на чл. 18 ЗУЕС, за да се коментира дали е възможна съдебна преценка на правното действие на взетите на това събрание решения. Само ако ОС беше такова по смисъла на закона, цитираната от жалбоподателя практика би била относима.”

От така направеното изложение  следва изводът, че  ако са налице предпоставките за нищожност на решение на ОСЕС, подробно формулирани в Определение № 89/22.05.2017 г. на ВКС по ч. гр. дело № 1464/2017 г., ГК, 1-о отделение, и ако се страхувате, че сте пропуснали възможността да  направите възраженията си в производството по чл. 40 ЗУЕС, то няма пречка на самостоятелно основание да направите това в отделен иск без ограничение във времето.