Недействителност на актовете на Общото събрание на Етажната собственост. Правни последици и обхват.

Както неведнъж съм  изтъквал,  действителността на  актовете на Общото събрание на Етажната собственост се подчинява на специални правила. Самият характер на актовете е по – особен с оглед на правния характер на  органа, който ги издава – ОС на ЕС, респективно на самата Етажна собственост. ОС на ЕС  представлява  колективен орган и като такъв, неговата воля, както и непоколебимата   решимост при гласуването на решение, представлява съвкупността от отделните волеизявления на етажните собственици. Освен в предвидените от закона случаи, които изискват единодушие при вземането на решение, в останалите  хипотези е необходим само ограничен кворум, който да породи валидността на акта. Характерното е, че  законът е предвидил  обвързващата сила на взетото  решение  на ОС на ЕС и спрямо останалите неприсъстващите на събранието етажни собственици, които не са проявили своята воля.

Мнозина се опитват да придадат на   решенията на ОС на ЕС договорен характер и да ги подчинят на правилата на ЗЗД, особено по отношение на принципите на  недействителността. Очевидно е обаче разграничението. Многостранните договори за разлика от решенията на ОС на ЕС изискват  едновременните волеизявления на  всички договарящи се. Липсата на изрична воля на  всеки един от тях не поражда обвързваща сила на   клаузите на договора.  Затова и незаконосъобразността, породена от противоречието със закона, характерна като абсолютно условие за нищожност на договора, не поражда същите правни санкции и последици  при  решенията на ОС на ЕС.

Какво представлява  недействителността на  актовете на Общото събрание на Етажната собственост?

Нейната специфичност е породена най – вече от възможността тя да бъде „санирана”, заздравена  като санкция спрямо заинтересованите лица, които не са  потърсили отмяната на акта в законоустановения тридесетдневен  срок от момента на оповестяването му съгласно чл. 40 ЗУЕС.  Това определя основната разлика с нищожността, породена от  противоречието със закона, която е изначална,  не се обуславя от определени срокове и нищо не е в състояние да я санира. Нищожността се поражда от съществени пороци на акта, които парират възможността той изобщо да породи каквито и да е правни последици. Поради тази причина нищожността може да бъде прогласена  без да бъде ограничена с някакви конкретни срокове. Обявяването на нищожността има констативен характер, тя не се нуждае от установяване на причините които са довели до правните последици, които предизвиква.

Дълго време размишлявах как да дефинирам точно недействителността  на  актовете на ОС на ЕС поради незаконосъобразност  – дали същата  може да  предизвика унищожаемост на  акта, или последния е в хипотезата на  „висяща” недействителност.

При висящата недействителност не е довършен фактическият състав на акта, поради което при настъпването на допълнителния факт, установен от закона, тя може да породи желаното правно действие.  Дали обаче следва да  приемем,  че  за да са налице и за да възникнат  правните последици от решението на ОС на ЕС е необходимо непременно да изтече тридесетдневния срок за отмяна, като изискуема предпоставка за   действието на  акта. Напротив,  фактическия състав на  вземането на  решение от страна на  ОС на ЕС е довършен с надлежното му обективиране в  изготвения протокол. Поредността на елементите от фактическия състав и тяхната взаимна обусловеност изключва последващото им проявление.  Липсата на който и да е от съществените  елементи на състава  водят до  недействителността на взетото решение. Например, при нередовност на свикването на  ОС на ЕС,  оповестяването на  поканата и уведомяването на етажните собственици за провеждане на ОС на ЕС в по – късен момент не може да  санира недействителността на акта. Както и последващо изразени воляизявления с които неучаствалите  в събранието етажни собственици гласуват за или против  конкретно решение. Фактът, че правните последици на акта на ОС на ЕС  възникват веднага от момента в който е обективирана волята на етажните собственици без да   е необходимо изтичането на тридесетдневния срок в който да се иска неговата отмяна категорично  отрича възможността същият този акт да е поставен в хипотезата на „висяща” недействителност.

Затова съм склонен да се съглася, че  при установена недействителност на решението на ОС на ЕС са налице правните последици на  унищожаемостта. В хипотезата на унищожаемост  са породени   целените  от заинтересованите лица  правни последици, но те могат да бъдат отменени по искане на определено лице в случаите визирани в закона. До унищожаването й съответният акт  е напълно действителе. Унищожаването му във всички случаи  поражда действие от момента в който със съдебен акт е установена недействителността.  . Правото да се иска обявяването  на акта  за унищожаем е срочно. Наличието на тази аналогия   ми дава основание да смятам безспорно, че  незаконосъобразността на  решенията на  ОС на ЕС води до унищожаемост и  следва да се считат за приложими нейните правни последици.

Унищожаемостта на  решението на ОС на ЕС в действителност парира занапред, а не с обратна сила  всички  действия на акта от момента в който влезе в сила съдебното решение, с което е постановена   неговата отмяна.  До момента, в който актът  бъде отменен   от съда,  страните : от една страна Етажната собственост, от друга етажния собственик,   са обвързани от правата и задълженията породили се от него. Което според мен изключва възможността, която и да е от страните да търси  обезщетение  за  неоснователно обогатяване или за причинени вреди, както и възстановяване на статутквото.

Съществува обаче една хипотеза при която взетото решение от ОС на ЕС  изцяло противоречи  на  нормите на ЗУЕС и на ЗС и като  незаконосъобразно следва да бъде отменено поради нищожност. Това са случаите в които  атакуваното решение на ОС на ЕС е  гласувано и прието от орган без необходимата компетентност, незаконосъобразен орган на управление.  За да се  установи дали ОС на ЕС  е законосъобразен орган на управление следва да се установи дали    избраната форма за управление   е съобразена със закона и на й – вече с фактическата обстановка.  Много често в жилищни комплекси от „затворен тип” или  в такива от смесен характер на имоти в режим на „комплексно жилищно строителство” погрешно живущите избират форма на управление Общо събрание на Етажната собственост и Управителен съвет.  На първо място следва да се отговори на въпроса дали  ЕС /комплекс, жилищен блок, кооперация, сгради в  един или няколко УПИ/  кореспондира правилно  с някоя от нормативно предвидените от ЗУЕС управленски форми. Законът  предвижда   три форми на управление  –  Общо събрание на Етажната собственост с Управителен съвет, Сдружение на собствениците   и  Договори за  управление между инвеститора и собствениците  в  жилищните комплекси  от „затворен тип”.  В описаната по – горе примерна хипотеза  наличието  на незаконосъобразност на  приетата и установена форма на управление води до нищожност на  решенията на ОС на ЕС, но не поради установено противоречие на акта със закона, а по – скоро поради липсата на компетентност на органа, издал акта. В тази  насока е и вече установената практика :http://www.court-carevo.org/CMS_ADM/images_content/Reshenie%20gd%2080-14.html . В една такава хипотеза прогласяване на  незаконосъобразност и отмяна на решението на ОС на ЕС може да бъде поискана от съда и извън срока на чл. 40 ЗУЕС, именно поради изместения акцент на установената недействителност. В този случай правните последици и за двете страни биха се погасили с обратна сила, като всяка една от страните би могла да претендира вреди от неоснователно обогатяване.

6 thoughts on “Недействителност на актовете на Общото събрание на Етажната собственост. Правни последици и обхват.

  1. Здравейте,
    По отношение компетентността на органа за взимане на решение в етажната собственост, как бихте коментирали, ако членовете на събранието са обособени на основата на обща вещ, която е обща само за част от собствениците в една сграда в режим на етажна собственост и обслужва само техните имоти? Дали един такъв орган би бил компетентен да вземе решение за тази обща вещ по правилата на ЗУЕС?
    Т.е., ако съм по-конкретен, това може да е вертикален щранг, преминаващ през и обслужващ само част от имотите. Тогава кой следва да вземе решение – общото събрание, формирано на база всички собственици, или събрание, формирано само на база отношението към общата вещ?
    В този случай ми беше интересна каква е практиката във връзка с чл.38 ЗС, но не открих казус във връзка с уредбата по ЗУЕС.

  2. По аргумент от чл. 38 ал. 2 ЗС, когато общи части, които обслужват само отделни етажни собственици бъдат изключени от общността, останалите собственици не могат да вземат решение какви разходи и каква поддръжка се полага за тях. Естествено е, само тези отделни собственици да формират решенията, касаещи поддръжка и управление на тези части.

  3. Част от собственици в жилищен блок с 85 апартамента общо,искат да го оградят с ограда,заграждайки земя,която не е собствена,не е включена в нотариалните актове за апартаментите.Общината е дала разрешение.Общото събрание ,на което са присъствали 28 представители е взело решения да се събират парични вноски от всички.Но по-голямата част от съкооператорите не искат да платят и не искат оградата.Общото събрание може ли да налага решения за казуси,извън етажната собственост?Имат ли право несъгласните да обявят това решение за погрешно и да го анулират или са длъжни да платят за оградата?

  4. Двуфамилна, двуетажна къща с двама собственика. Единият собственик, поставя ключ и заключва вратата от вътрешната страна на патрона и оставя ключа там. Ако спи или не ме чува или се преструва че не ме чува, аз, другият собственик не мога да вляза. т. е. трябва да го уведомя че съм на вратата за да отключи. Имам ключ и мога да си отключа само ако той отсъства. Опитът ми да сменя патрона с вътрешна топка за заключване без ключ, и да влизам безпрепятствено по всяко време на денонощието винаги завършват със скандал и заплахи, а аз съм сама и не мога да отвърна със същото, като оставя ключа отвътре, и се забавя, представяте си какво ще се случи като му отключа….
    Въпросът ми е, как може да ме защити закона и да го принудя да сменим патрона с такъв, чрез който се избягва този конфликт и всеки е свободен да влиза и излиза по всяко време на денонощието и същевременно да може да заключва отвътре без да пречи на другия.

  5. Консултирайте се с ключар за подходяща брава и патрон.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *