Може ли да ви бъде отказано вписване в регистъра на Етажните собствености

По повод на казус в който кметът на Район прави „отказ“ за регистрация на ЕС, като аргументите му за комплекс от „затворен тип“ са, че отделна сграда не представлява ЕС и няма как да бъде регистрирана като ЕС, публикувам част от жалбата, която написах до Областния управител. Нека да вметна съответно в резюме, че за ЕС  задължението, което има е да уведоми съответното кметство, община за обстоятелствата, подлежащи на вписване в регистъра. Кметът е длъжен да ги впише в съответния регистър, дори и да направи отказ за вписване, задължението на ЕС  се е изчерпало с уведомяването.

Постановен е отказ от страна на кмета на Район ………………………. за вписване на етажната собственост на сградата в сътветния регистър за което е издаден и изричен писмен отказ с изх. N ………………………………

Сградата представлява сграда в режим на етажна собственост и е част от жилищен комплекс от тип „затворен”. В действителност чл. 2 ЗУЕС предвижда специален ред на управление на тези комплекси, а именно чрез писмен договор за управление с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собственика на самостоятелен обект, който следва да бъде вписан по партидата на всеки един от самостоятелните обекти.

В конкретната хипотеза жилищен комплекс ……….. представлява жилищен комплекс от „затворен” тип. Към момента на продажбата на самостоятелните обекти от сградите в режим на етажна собственост не е сключил договори за управление в изискуемата форма. Законът няма механизъм, който да го задължи да сключи такива договори, защото няма санкция, която да има принудителен характер спрямо него. Въпреки че комплексите от „затворен тип” представляват една архитектурна цялост това не изключша статута на всяка една отделна сграда. Това не изключва нейният режим на етажна собственост. Тя продължава да бъде самостоятелен субект, спрямо който се прилагат нормите на ЗУЕС в останалата част. В този смисъл неправилно кметът на Район  е постановил отказа си да регистрира в съответния регистър сграда в режим на етажна собственост, находяща се в жилищен комплекс от „затворен тип”. Още повече, че комплексът не може да бъде „оставен” без управление заради небрежността на инвеститора. Известно е, че ако има вакуум в закона по отношение на  възникнали отношения той следва да бъде „запълнен” със съществуващите норми. В този смисъл е и налаганата практика на съдилищата по отношение на  жилищните комплекси от „затворен тип”.

 Ако изходим отново от  дефиницията то е видно, че комплексът се състои от отделни сгради, всяка от които е в режим на етажна собственост по смисъла на чл.37 от ЗС. При наличието на няколко отделни етажни собствености, всяка от тях следва да се управлява по правилата на ЗУЕС, като включително избира собствени органи на управление и решава въпросите, свързани с управлението и поддържката на общите части на сградите. При наличие на общи части между отделни сгради в режим на етажна собственост, те могат да провеждат съвместно общо събрание по реда на чл.18, ал.1 ЗУЕС относно от решаване на въпрос, който е свързан с тези общи части. В този случай събранието се свиква по инициатива на управителния съвет /управителя/ на една от етажните собствености и се провежда по общите правила на ЗУЕС, като решенията се приемат с мнозинство от две трети от присъстващите – чл.18, ал.3 ЗУЕС.

Обстоятелството, че в случая дружеството инвеститор на не е сключило със собтвениците на самостоятелните обекти договори за управление  действително препятствува възможността да бъде приложен предвидения в закона режим, но не означава, че разпоредбите на ЗУЕС относно формиране на органи на управление не следва да се прилагат спрямо всяка отделна жилищна сграда в режим на етажна собственост.

Налице са законосъобразно формирани органи на управление, а именно : Общо събрание и управителен съвен / управител. Кметът на Район/Община е длъжен при наличие на формално изискуемите предпоставки за вписване на обстоятелствата в регистъра на етажната собственост да извърши съответната. Още повече, че действието на вписването има уведомителен характер, то няма правопораждащо действие и значение. Етажната собственост възниква по силата на закона при наличие на необходимите предпоставки и от този момент тя съществува като субект с особена самостоятелна правосубектност. Съответната етажна собственост има задължение ДА УВЕДОМИ Община/Кметство за настъпилите обстоятелства : учредена етажна собственост, избор на управител/управителен съвет и др. Вписването или отказът за вписване на тези обстоятелства в регистъра на етажните собствености от страна на кмета не влияят върху субектността на етажната собственост или възможността тя да функционира като такава и да встъпва в различни отношения.

В този смисъл е и Определение № 12705 от 26.11.2015 г. по адм. д. № 13035/2015 на Върховния административен съд : „След промените в Глава III от ЗУЕС /чл. 44 – 47/, обнародвани в ДВ, бр. 57/2011 г., за етажна собственост не съществува регистрационен, а уведомителен режим. С разпоредбата на § 3 от ЗР на Наредба РД-02-20-8/11.05.2012 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост, е предвидена правна възможност за общинските и районните администрации да продължат воденето на регистрите на етажната собственост. По действащото право от уведомлението на представителите на етажната собственост по чл. 46б от ЗУЕС за съответната администрация не възниква правомощие да издаде изричен административен акт. Без да засяга права, свободи и законни интереси, да установява права и задължения, да представлява документ от значение за упражняване на права или погасяване на права или задължения, за отразяването в регистъра на данните, за които е подадено уведомление от управителен орган на ЕС, са неотносими разпоредбите на чл. 21, ал. 1 – 4 от АПК.”

Видно и от същото определение на ВКС отказът на кмета на Район „Западен”, който на първо място е неоснователен, на второ място е и необжалваем, въпреки забележката, че същият подлежи на обжалване в 14 дневен срок пред ВАС, а именно :  „Съдът е приел, че разглеждането на оспорването е процесуално недопустимо на основание чл.159, т.1 от АПК – оспорения отказ не е административен акт. За да стигне до този извод, съдът е приел, че след изменението на Закона за управление на етажната собственост е отпаднал регистрационния режим на сгради в режим на етажна собственост. Режима за отразяване на промени в управителните органи на етажната собственост е уведомителен, като уведомлението за решения на общото събрание във връзка с промени в управителните органи, се подават от управителите или от председателите на УС.”

А съгласно Определение № 1437 от 26.10.2015 г. по адм. д. № 821/2015 г. на Административен съд – Плевен : „Съгласно разпоредбите на Глава трета на Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, озаглавена „Регистрационен и уведомителен режим“ /Загл.изм.- ДВ бр.57 от 26.07.2011 г./, като след посоченото изменение е отпаднал регистрационният режим по отношение на сградите и отделните входове в режим на етажна собственост и вписването им в публичния регистър по чл. 44 от ЗУЕС, като по отношения на тях действа уведомителния режим, по аргумент от разпоредбата на чл. 46б от ЗУЕС. Съгласно действащата към момента разпоредба на чл. 44, ал.1 от ЗУЕС в публичния регистър се вписват само и единствено сдруженията на собствениците, като ал.3 на цитираната разпоредба регламентира, че в регистъра се вписват наименованието на сдружението, адресът, срокът, за който е учредено, предметът на дейност, представените идеални части в сдружението, имената и адресът на членовете на управителния съвет/управителя/ и начинът на представителство. Съгласно ал.4 на същата разпоредба редът за водене, достъпът и образецът на регистрите се определя с наредба на министъра на регионалното развитие. По силата на посочената законова делегация на чл. 44, ал.4 от ЗУЕС е издадена Наредба № РД-02-20-8 от 11.май 2012 г. от Министерство на регионалното развитие и благоустройството /в сила от 29.05.2012 г./, с която се определя редът за водене, достъпът и образецът на публичния регистър на сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост. С § 5 от цитираната наредба, се отменя Наредба № 3 от 2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост/ ДВ бр.50 от 2009 г./ В случая обаче оспорващата не твърди , а и от приложените доказателства, не се установява да е заявила искане за вписване на сдружение на собственици, а иска да бъде отразено съдебното решение от 11.02.2015 година, с което е отхвърлен искът срещу решенията на Общото събрание на 26.11.2014 година . При така заявеното искане е неприложим редът по чл. 44 от ЗУЕС за регистрация, респективно отказът на регистрация не подлежи на обжалване по реда предвиден в чл. 46, ал.1 от ЗУЕС. Съгласно чл. 46б от ЗУЕС, управителите или председателите на управителните съвети на сгради или отделни входове в режим на ЕС подават в едномесечен срок от избирането им уведомление в общинските или районните администрации, като уведомлението съдържа имената, адрес и телефон на членовете на управителния съвет или на управителя и адреса на сградата в режим на ЕС, както и адрес за кореспонденция. Тоест цитираната норма създава за представляващите ЕС задължение да уведомят съответната общинска администрация за проведеното общо събрание и избраната форма и органи на управление, като не става въпрос дори за уведомяване за регистрирането на нова ЕС, а единствено се регистрират управителите или председателите на управителните съвети на вече регистрирана етажна собственост. От това уведомяване на администрацията обаче не произтича задължение за произнасяне с административен акт, а общинската /районната/ администрация единствено разполага с възможността да регистрира настъпилото обстоятелство.”

От горното изложение следва да бъде указано на кмета на Район , че същият притежава само функция на „администратор” на етажните собствености, а не и правомощие да преценя следва или не следва да се впишат исканите за вписване обстоятелства от съответната етажна собственост. В този смисъл той няма право да извършва преценка относно редовността и законосъобразността на исканите за вписване обстоятелства. Дори и да не впише тези обстоятелства ЕС ще бъде субект със законно избрани представителни органи, същата ще продължи да встъпва в различни правоотношения, както и да взема решения по управление и поддръжка на общите части на сградата.