Може ли да бъде прекратен договор за наем на рекламно пано, ако входът, на чийто стена е поставено паното, се отдели от останалите входове на първоначалната етажна собственост?
За разлика от много други юристи, които се стремят да търсят единствено доктриналната част на проблема, аз преди всичко търся неговото практическо решение. Почти всеки един от казусите в тези изложения е част от някакъв реален случай, който може да бъде и Ваш казус. В това изложение по – долу става въпрос за договор, сключен с фирма за отдаване под наем на стена на сграда за монтиране на рекламно пано. Сградата е с няколко входа като по проект е едно архитектурно цяло, а общите части представляват 100 процента общо и за трите входа. Въпросната стена е странична и е крайна стена на единия от входовете. Поради своята архитектурна цялост договорът за наем е сключен и с трите входа. По – късно обаче входът, за който стената се явява крайна стена се отделя като етажна собственост и иска да прекрати договора с фирмата на която е отдадено под наем пространството. Възниква основателно въпроса как се развиват договорните отношения? Има ли възможност и право входът да поиска прекратяване на договора за наем?
Предполагам, че казусът не е самостоятелен. Договор за отдаване под наем на стена на сградата за рекламно пано е сключен с трите входа на ЕС, тъй като регистрацията на ЕС обхваща цялата сграда. Сградата е панелен блок, като отделните стени на всеки един от входовете и особено на онези стени, които отделят един от друг различните входове, са самостоятелни елементи. Фирмата има задължение да заплаща наемната цена за паното, като сумите се разпределят между трите входа по равно. Единият от входовете се отделя от останалата сграда и се регистрира като отделна етажна собственост. Нека само да вметна, че такава регистрация и отделяне юридически е възможно дори и само с протоколно решение на отделящия се вход. Практически обаче и технически е необходимо сградата да не бъде монолитна сграда, а всеки един от входовете да бъде така скрепен с останалите, че архитектурно и технически да представлява отделна сграда. Това е когато например панелите между отделните входове са скрепени с елементи, но между тях има отделителна фуга. Нагледно представлява като залепени една за друга кутийки. Когато се отделя ЕС стената на която е закрепено рекламното пано става част от нейните индивидуални общи части и юридически и технически става нейна собственост. Вече имаме нов субект, различен от останалите входове. Поради своята автомония и собствеността върху общите си части различни от тези на останалите входове, този вход може да се разпорежда и със стената на която е поставено рекламното пано. Отношенията с останалите ЕС се разкъсват и по този начин се разкъсват и създадените отношения с договора за наем с останалите ЕС. Буквално сме пред хипотезата на различна страна, на различен субект от страна на ЕС, тъй като преди е била сградата като цяло, сега вече оправомощена да се разпорежда е отделената ЕС. Договорът се превръща в недействителен поради липса на надлежна страна. Същият не може да бъде или продължен от новия субект /ЕС/. Но пък може да бъде създадена нова облигационна връзка /нов договор/ при същите условия или нови, или съответно да не се сключи нов договор и рекламното пано демонтирано. Това е един от особените случаи в които вещните права на собственост и облигационните отношения се преплитат, но са и зависими един от друг. Естествено не са за пренебрегване всички останали компоненти и реквизити на договора. Например сроковете на договора. Когато страната по договора за наем престане да съществува като първоначален субект, няма пречка при съгласие и на двете страни – нов наемодател /ЕС/ и наемателя, договорът за наем да продължи своето действие, но с ново начало и нов срок. Факт е, че на първо място наемодателят следва да бъде собственик на отдадената под наем вещ. Когато престане да бъде собственик, облигационната връзка се разпада. Тя не може да продължи да съществува. Естествено, създава се нова облигационна връзка за която няма да има пречка да бъде при условия като старата. тук не става въпрос за приемственост на договора, а само на условията му. При което от възникването на новата облигационна връзка /сключването на новия договор/ започва да тече нов срок за този договор.
Както неведнъж съм казвал и преди, за да бъде отделен вход от останалата сграда на първо място трябва да бъдат налице техническите характеристики за това и след това юридическите. Достатъчно е според мен да бъде изпратено уведомление за прекратяване на договора от заинтересованата нова етажна собственост до фирмата – наемател. Това е необходимо, защото промяната в страната по договора за наем може да бъде съответно заздравена и поправена със съгласието на нововъзникналата ЕС. Липсата на изявление за прекратяване от страна на ЕС, означава, че тя се съгласява със съществуващия договор за наем. Още повече, че за наемателя, който не е бил уведомен за промяната в статутквото отношенията продължават да бъдат такива, каквито са били и първоначални и плащането към стария наемодател е редовно.
One thought on “Може ли да бъде прекратен договор за наем на рекламно пано, ако входът, на чийто стена е поставено паното, се отдели от останалите входове на първоначалната етажна собственост?”
You have remarked very interesting details! ps
decent web site.Money from blog
You have remarked very interesting details! ps
decent web site.Money from blog