Комплексите от „затворен тип“ – какво представляват, как се урежда управлението на общите части, за какво се плаща и как се урежда плащането. Много въпроси и много отговори!

Причината поради които харесвам мислещите съдии е, че създават полезна практика с която да запълнят празнотата на законотворците ни. Това решение е своеобразен алманах за  доста от проблемите, които възникват в комплексите от „затворен тип“.  Съдът е доловил доста от нюансите, които години наред се опитвам да наложа, защото считам че са правилни. На първо място _ дефиницията за комплекс от „затворен тип“ следва да се извежда винаги от архитектурната част на комплекса в съответствие с легалното определение на ЗУЕС, а не съгласно волята на собствениците на самостоятелните обекти в комплекса. Това е първата крачка и към управлението на комплекса. Законодателят ненапразно е въвел в чл. 2 ЗУЕС управление с договор между инвеститора и отделния собственик. Това е възможно най – чистата форма на управление. Управлението в комплексите следва да се отдели в специална част от управлението в отделната ЕС. Поради тази причина нормата на чл. 2 ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона. Затова ако управлението е уредено с договор за управление, то следва да е с приоритет пред управление на комплекса от ОСЕС. Само ако липсва управление на комплекса съгласно чл. 2 ЗУЕС тогава  следва да се приеме управление на ОСЕС съгласно закона. Което от своя страна не означава, че ако в комплекса управлението се осъществява чрез договори съгласно чл. 2 ЗУЕС, ЕС и органите престават да съществуват. Напротив те възникват по силата ма  закона в предвидените предпоставки : сграда с не по – малко от 4  имота, притежавани от 4 различни собственика. Със сключените договори за управление не се дерогират органите на управление на ЕС, те са само с приоритет пред тях. Друг съществен момент е поддръжката – аз считам, а и съда в решението, че заплащане за поддръжката следва да се дължи както от обитаемите, така и необитаемите имоти. В крайна сметка има дейности, които са целогодишни – поддържане на градината, алеите, сградите в комплекса, басейни, охрана и др. Със закупуването на имота в комплекса собственикът създава една трайна връзка и ангажираност – от една страна е неговата претенция имотът му да бъде в една поддържана среда, функционираща, която да му създава удоволствие и сигурност. От друга страна е неговия ангажимент да заплаща за това. Всеки иска независимо дали обитава имота целогодишно или за две седмици да установи, че е чисто и приветливо, градините са в добро състояние, сградите също,  че няма прояви на посегателство и вандализъм и асансъорите и съоръженията са работещи. За това обаче се дължи цена и тя следва да бъде платена от него. 

Р Е Ш Е Н И Е

 №………./17.06.2016г., Варна

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на осемнадесети май две хиляди и шестнадесета година, в състав:

                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ПИСАРОВА

                          ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА

                                                   ЦВЕТЕЛИНА ХЕКИМОВА

при участието на секретаря Е.П., като разгледа докладваното от съдия Писарова в.т.дело №430 по описа за 2016г. на ВОС, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК.

            Производството е образувано въз основа на два броя ВЖ, както следва: ВЖ на БИЛДИНГ МАСТЪРС ЕООД, ЕИК 103778840, Варна, чрез адв.Д.В. срещу решение №271/27.01.2016г., постановено по гр.дело №6852/2015г. на 26 състав на ВРС,  В ЧАСТТА, в която е отхвърлен иска с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата от 4 415.04 лева, /от общо претендирани 4 659.58 лева/, представляваща неустойка за забава съобразно раздел VI, чл.31 от договор за управление и поддръжка от 07.12.2010г., за периода до 3 години преди последния ден от исковия период, а именно за периода от 12.03.2012г. до 17.12.2014г., когато е извършено плащане на главното задължение за таксата за 2012г. Няма постъпил отговор по тази въззивна жалба. Предмет на производството е и ВЖ на КОРОНА РЕЗИДЪНС – А17 ЕООД, ЕИК 200977756, Варна чрез адв.Н.С. срещу решение №271/27.01.2016г., постановено по гр.дело №6852/2015г. на 26 състав на ВРС,  В ЧАСТТА, в която са уважени предявените от Билдинг Мастърс ЕООД искове: за заплащане на сумата от 2183.41 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общи части в сграда етажна собственост от затворен тип съгласно цитирания по-горе договор от 07.12.2010г., дължими за 2015г. ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащане на задължението; за осъждане на ответника да заплати сумата от 3 061.26 лева неустойка за забавено плащане на главницата 2183.41 лева дължима такса за 2013г., за периода от 16.01.2013г. до 17.12.2014г.; сумата от 1467.31 лева неустойка за забава върху главница от 283.41 лева, дължима такса за 2014г. за периода от 16.01.14г. до 17.12.2015г.; сумата от 235.81 лева – неустойка за забава върху главница от 2183.41 лева такса за 2015г., за периода от 16.01.2015г. до 12.03.2015г., на основание чл.92 ЗЗД.

Срещу тази жалба е постъпил в срок отговор от насрещната страна БИЛДИНГ МАСТЪРС ЕООД.

Съдът, при преценка допустимостта на подадените ВЖ, констатира, че същите отговарят на изискванията за редовност, подадени са от надлежни страни, чрез редовно упълномощени процесуални представители, в преклузивните срокове и при внасяне на дължимите държавни такси. В жалбите не се съдържат обосновани твърдения за допуснати от първата инстанция процесуални нарушения, а от друга страна въззивния съд в проверката по чл.267 ГПК, не констатира такива, които да налагат извършване на нов доклад поспора или противоречие с императивна правна норма.

С първата жалба на БИЛДИНГ МАСТЪРС ЕООД се твърди, че решението на ВРС е неправилно и незаконосъобразно поради нарушаване разпоредбите на чл.92 ЗЗД вр.чл.114, ал.4 ЗЗД, постановено в противоречие със задължителната практика на ВКС/цит./ Претендираната за уважаване с жалбата неустойка от 4 415.04 лева е начислена върху сумата от 2 183.41 лева, представляваща такса управление за 2015г., за периода от 12.03.12г. до 17.12.2014г. Твърди се, че съдът не е извършил правилна преценка относно характера на претенцията, която не е акцесорна, а самостоятелна такава. Поддържа се, че давността е изтекла само за вземането на ищеца за неустойката върху просрочената такса за 2012г., т.е. за периода преди 12.03.2012г. тъй като искът е заведен на 12.03.2015г. Тъй като на 17.12.2014г. е платено задължението за поддръжка на сградата, неустойката се претендира до този момент. Поддържа се искане за отмяна на решението в отхвърлителната част, предмет на жалбата ведно с присъждане на сторените разноски.

С втората ВЖ на КОРОНА РЕЗИДЪНС – А17 ЕООД се претендира неправилност на постановеното от ВРС решение в друга негова част, а именно в частта на уважените искове с правно основание чл.79 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Поддържат се направените с отговора на исковата молба възражения относно типа жилищна сграда, възражението за нищожност на договора за управление и поддръжка от 07.12.2010г. поради липса на предмет на основание чл.26, ал.2 ЗЗД с довод, че като такъв не поражда задължение за страните по него. Оспорва се характера на сградата на такава от „затворен тип”; прави се довод, че ищеца няма качество на инвеститор по смисъла на ЗУЕС. Съдът е направил погрешна преценка, според въззивника, за предпоставките по пар.1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС. На следващо място се твърди, че сключването на такъв договор изисква наличието на изрично решение на собственика на капитала на ТД, поради което неправилен е извода на съда, че сключеният договор не е във вреда на възложителя, независимо че е сключен и за двете страни от едно и също физическо лице, но действащо като органен представител и на двете дружества. Евентуално, се поддържа направеното своевременно пред ВРС искане за намаляване като прекомерна претендираната неустойка, която следва да бъде съизмерена със законната лихва. Претендира се отмяна на решението в тези му части с отхвърлянето на исковете ведно с присъждане на сторените разноски, вкл. адв.възнаграждение за две инстанции.

Срещу жалбата на Корона –резидънс –А17 ЕООД е постъпил в срок отговор от насрещната страна БИЛДИНГ МАСТЪРС ЕООД, чрез адв.Д.В., изпратена на ВОС с писмо на ВРС изх.№6852/29.03.2015г. /видно от пощенския плик към отговора, същия е депозиран пред съда в преклузивния срок/ С отговора се оспорва основателността на жалбата като се претендира отхвърляне ведно с присъждане на разноските. Излагат се подробно доводи за неоснователност на жалбата.

В съдебно заседание адв.В. като пълномощник на Билдингс Мастърс ЕООД поддържа жалбата и оспорва насрещната въззивна жалба. Обосновава интереса от поддържаната въззивна жалба и предявения иск.

Насрещната страна КОРОНА РЕЗИДЪНС –А17 чрез адв.Н.С. оспорва ВЖ и поддържа подадената от тях насрещна ВЖ.

За да се произнесе по спора въззивният съд прецени следното:

Постановеното от ВРС решение е валидно и допустимо. Въз основа на двете ВЖ същото е изцяло предмет на въззивното производство.

Производството пред ВРС е образувано по искова молба на „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840 срещу „КОРОНА РЕЗИДЪНС-А17” ЕООД, ЕИК 200977756, с която са предявени следните кумулативно обективно съединени искове – по чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 2183,41 лева, представляваща неплатена такса за управление и поддръжка на общи части в сграда в режим на етажна собственост за 2015г., дължима по договор от 07.12.2010г. за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип „KORONA LUXURY RESIDENCE” („Корона Луксори Резиденс”) с нотариална заверка на подписите от 07.12.2010г., рег. № 2462, том I, акт № 145 на нотариус Камен Костадинов, с район на действие РС-Варна, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане; по чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 9423,96 лева, представляваща сбор от дължима неустойка за забава по договор от 07.12.2010г. за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип „KORONA LUXURY RESIDENCE” („Корона Луксори Резиденс”) в плащането на таксите за управление и поддръжка на общите части, както следва: 4659,58 лева – неустойка за забава в плащането на сумата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2012г., за периода от 16.01.2012г. до 17.12.2014г., 3061,26 лева – неустойка за забава в плащането на сумата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2013г., за периода от 16.01.2013г. до 17.12.2014г., 1467,31 лева – неустойка за забава в плащането на сумата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2014г., за периода от 16.01.2014г. до 17.12.2014г. и 235,81 лева – неустойка за забава в плащането на сумата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2015г., за периода от 16.01.2015г. до 12.03.2015г. В исковата молба са изложени твърдения, че на 07.12.2010г. между страните е сключен договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип „KORONA LUXURY RESIDENCE”(„Корона Луксори Резиденс”) с нотариална заверка на подписите от 07.12.2010г., рег. № 2462, том I, акт № 145 на нотариус Камен Костадинов, с район на действие РС-Варна. Съгласно раздел II, чл.5 от договора ответното дружество се съгласило да заплаща такса за услугите по т.3 от договора в размер на 7 евро без ДДС на кв.м. сумарна застроена площ от принадлежащия му самостоятелен обект в сградата, а именно апартамент №17, представляващ самостоятелен обект с идентификатор №10135.2563.700.1.21 по КК и КР на гр.Варна, със застроена площ от 116,84 кв.м., ведно с прилежащите към обекта идеални части, равняващи се на 16,06 кв.м. от общите части на сградата като сумата за една година е определена в чл.5 от договора в размер на 930.30 евро, еквивалент на 2 183,41 лева. По арг.чл.7 сумата била платима в срок до 15.01. на съответната година, за която се дължи. Ответното дружество било собственик на имота, който имот съставлявал непарична вноска в капитала. За всеки месец дължима такса били издавани фактури, подробно описани в исковата молба. На 17.12.2014г. ответникът заплатил сумата от 33 350 лева, предсталяваща главница за таксата за 2012г., 2013г и 2014г. Таксата за 2015г. останала неплатена.  По силата на чл.31 от раздел VI от договора ответното дружество дължало и неустойка за забава за всяко просрочено задължение за годишна такса в размер на 0,2 % върху дължимата такса за всеки ден забава, считано от деня, следващ датата на падежа – 16.01 на съответната година. Твърди се, че за процеснияпериод ищцовото дружество надлежно е изпълнявало всички свои задължения по договора.

В срок ответникът е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявените искове. Твърди, че договорът от 07.12.2010г. е нищожен и не поражда правни последици. Сочи, че договор за управление и поддръжка на общи части съгласно ЗУЕС намира приложение за жилищни сгради от затворен тип, като се твърди, че в настоящия случай не е налице комплекс от затворен тип, защото е построена само една жилищна сграда. Счита, че ищцовото дружество няма качество инвеститор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. В договора били включени неравноправни клаузи, които не отговаряли на изискванията за добросъвестност. Договорът бил нищожен и на основание противоречие със закона, заобикаляне на (ЗУЕС), а освен това и като сключен при липса на основание и липса на предмет. Сочи, че договорът не е подписан от настоящия  управител на ответното дружество, а от К.Б., който е бил управител към момента на подписването му но същия е договарял сам със себе си във вреда на представлявания. Счита, че следва да се прилагат разпоредбите на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не е налице комплекс от затворен тип и като собственик, който пребивава в обекта си по-малко от 30 календарни дни през всяка календарна година, не дължи плащане. Оспорват се представените с исковата молба фактури. Оспорва иска за неустойка като счита същата за прекомерна. Прави възражение за погасяване по давност на задължението за заплащането на неустойка в размер на сумата от 4 659,58 лева – неустойка за забава в плащане на сумата от 2 183,41 лева, представляваща такса управление за 2012г., за периода от 16.01.2012г. до 17.12.2014г. Поддържа, че е заплатил сумата от 3350 евро, представляваща такса обслужване за 2012, 2013 и 2014г. с платежно нареждане от 17.12.2014г.

Въз основа на събраните пред първата инстанция доказателства, ценени от въззивния съд и по вътрешното му убеждение, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно приетия по делото Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residence” от 07.12.2010г., с нотариална заверка на подписите от 07.12.2010г., с рег.№ 2462, том I, Акт № 145, извършена от Нотариус Камен Костадинов, с рег.№ 520 в Регистъра на НК ответното дружество, вписан в СВ Варна на 27.12.2012г., вх.рег.№28017, акт №297, том ХII, д.№4389, в качеството си на собственик съгласно извършен апорт, в писан в СВ-Варна като акт № 1, том 81, рег. № 27766, дело № 4727 от 23.12.2009г. на самостоятелен обект в сградата, а именно на Апартамент № 17, с идентификатор № 10135.2563.700.1.21, със застроена площ от 116.84 кв.м., ведно с прилежащите 3.4657 % ид.ч., равняващи се на 16.06 кв.м.ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлени имот с идентификатор 10135.2563.700, идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв.50 по плана на 21 подрайон, е възложило на ищеца да осъществява дейност по управление и поддръжка на общите части на сградата и прилежащата й свободна дворна площ. Тези съставни предмета на договора дейности са индивидуализирани подробно в чл.3 от договора като е уговорено заплащане на годишна такса. В чл.5 от договора е предвидено, че размера на дължимата годишна такса за услугите по чл.3 от договора е по 7 евро, без включен ДДС на квадратен метър сумарна застроена площ от принадлежащия на възложителя самостоятелен обект, или общо сумата от 930.30 евро без ДДС. Според чл.7 от договора годишната такса е платима авансово, в срок до 15- януари на съответната година, за която се дължи. Съгласно чл.31 от договора, при забава в плащанията на годишната такса възложителят  дължи неустойка в размер на 0.2 % върху дължимата такса, за всеки ден забава.

Представени като доказателства по делото са фактура № 1000000637/03.02.2015г. на стойност 181,94 лв. за такса обслужване на ап.17 в ж.с. „Корона” за м.01.2015г., фактура № 1000000658/02.03.2015г. на стойност 181,94 лв. за такса обслужване на ап.17 в ж.с. „Корона” за м.02.2015г. и фактура № 1000000678/01.04.2015г. на стойност 181,94 лв. за такса обслужване на ап.17 в ж.с. „Корона” за м.03.2015г., съставени от управителя на ищцовото дружество с получател ответното дружество, без подпис на представител на последното.

Не се спори, че ответникът е платил на ищеца сумата от 3 350 евро, представляваща такса обслужване за 2012, 2013 и 2014г. с платежно нареждане от 17.12.2014г.

Видно е от приетите като доказателства по делото трудови договори и длъжностни характеристики е, че ищеца е назначил на пълно работно време персонал (пазач-портиер, чистач/хигиенист, работник озеленяване, и др.), чрез който да изпълнява задълженията си по договора като полага грижи за достъпа, поддръжката и чистотата на процесната сграда и прилежащите й площи.

По делото са приети още договори, с които ищецът е възложил през 2010г. на различни изпълнители и доставчици изграждането на обща вентилационна система, цифрова домофона система, предоставяне достъп до интернет и далекосъобщителни услуги, както и проучване и проектиране на частна градина и абонаментно обслужване на асансьорна уредба.

Видно от приетия препис на разрешение за строеж № 98 от 01.07.2010г., на четирима възложители, единият от които ищеца, е разрешено изграждане на ”Площадка и помпено помещение към водно огледало” в имот с идентификатор 10135.2563.700, идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв.50 по плана на 21 подрайон на гр.Варна. Видно е още, че строежа е от шеста категория.

От приетия по делото препис от Ценообразуване на жилищна сграда, находяща се в имот с идентификатор УПИ ХХVIII-352 в кв.50 по плана на 21 подрайон, се установява, че ищеца в качеството на възложител е поръчал изработката на ценообразуване на процесната сграда.

От нотариален № 195, том II, рег.№4729, д. № 395/2007г. на нотариус Камен Костадинов, рег.№ 520 в регистъра НК се установява, че на 20.12.2007г. ищецът БИЛДИНГ МАСТЪРС ЕООД е придобил собствеността върху следния имот: поземлен имот 352 в кв.50 по плана на 21 подрайон на гр.Варна, с площ от 2642 кв.м., заедно с правото на строеж на сграда включваща 42 обекта, от които 21 жилищни, като от приложените скици издадени от АСГКК е видно, че описания поземлен имот е идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв.50 по плана на 21 подрайон и с имот с идентификатор 10135.2563.700. Със Заповед №3 от 02.02.2009г. на гл. архитект на гр.Варна, продавачът по гореописания НА е заличен като възложител по издаденото Разрешение за строеж за процесния имота, като за такъв е вписан ищеца.

От представените по делото доказателства и по конкретно  от Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 289 от 22.12.2009г. и нотариални актове, се установява, че след изграждане на процесната сграда в груб строеж, ищецът е отчуждил в полза на други лица част от самостоятелните обекти в сградата, поради което в удостоверението за въвеждане в експлоатация като възложители наред с него са вписани още четири лица. Установява се, че след въвеждане на сградата в експлоатация ищецът се е разпоредил с по-голямата част от обектите в сградата и с част от площта на имота, в който тя е построена.

По делото са приобщени приемо – предавателни протоколи и множество разходнооправдателни документи, с които се удостоверява, че от 30.06.2010г. в процесния имот има изградена от ”Майнинг”ООД система за сигурност, включваща бариера и съответни принадлежности за дистанционно управление, както и че е извършвана текуща поддръжка на бариерната система, като разходите за това са заплатени от ищеца. От представените преписи на предавателен протокол от 15.01.2011г. се установява, че в процесната сграда е монтирана Сигнално охранителна техника /СОТ/, включваща видео наблюдение, като разходите са заплатен от ищеца, както и че същия е сключил договор с ”ТИМ” ЕООД за охрана чрез СОТ.

Приетите по делото множество договори, протоколи и фактури установяват изграждането в процесната сграда на пожароизвестителна система, ведно със средства за гасене на пожар, декоративно външно и вътрешно осветление, декоративно водно езеро, ведно с помпена, филтърна и дезинфектираща системи, автоматична поливна система за градинските площи, сателитна система. Установяват се още озеленителна дейност, включително насаждане и замяна на жива растителност, както и доставка на градински инструменти, обзавеждане и мебели, вътрешно обзавеждане, включително мека мебел. Посочените документи установяват още, че цената на описаните дейности и доставки е заплатена от ищеца.

От заключението на назначената по делото СТЕ, която и настоящия състав кредитира, се установява, че в площта зад процесната сграда е разположен вътрешен двор -градина. Подходът към този двор се осъществява посредством бариера, изградена до предната част на сградата, с дистанционно управление, с монтирани камери за наблюдение и метална порта от другата страна на сградата. След бариерата е разположен подход към подземния гараж, който е с дистанционно управление и видео наблюдение. В гаража има монтирана вентилационна система и противопожарно оборудване. Две от паркоместата са оставени за общо ползване, като са преградени и се ползват като склад за инвентара за градината и място за велосипеди. Изградени са три входни врати за към вътрешния двор. Тъй като в предната фасада на партера са разположени два офиса, за обслужване на покривната им част е монтирана външна метална стълба. По фасадите към вътрешния двор е монтирано декоративно осветление с датчици за светлина. На тротоара до сградата към улицата е монтирано в пода улично осветление с датчици за светлина. Достъпът до сградата е контролиран. Монтирана е цифрова домофонна система, с индивидуален код за всеки апартамент, както и предвидено резервно захранване с акумулатор. Монтирани са на подходящи места външни и вътрешни камери за денонощно наблюдение, контролирано с видео от портиерна, изградена в партера на сградата със самостоятелен санитарен възел и битовка. Монтирано е UPS устройство за видео наблюдение, монитор за видео наблюдение, UPS устройство за асансьорите, записващо устройство за камерите. Монтирана е апаратура за COT за всяко жилище. В общите части на сградата има осигурен достъп до Интернет и WI-FI. Прокарано е декоративно осветление вътрешни общи части с датчици за светлина и движение- тип плафони- ет.1,2,3,4, фоайе партер и декоративно осветление вътрешни общи части с датчици за светлина и движение- тип луни- старо злато- ет.1,2,3,4,фоайе партер. В централното фоайето на партерния етаж има луксозно декоративно осветление тип висящ лампион. Тук е обособен кът за релакс, обзаведен с гарнитура от естествена кожа, масивна маса и шкаф от дърво, а стените са с декорация от масивно дърво и луксозни текстилни тапети по стените. Подът е застлан с килим, а декорацията е от естествени цветя в саксии. Декорацията е допълнена с антични предмети, глинени съдове от български майстори. Във вътрешния двор е оформена градина, в която са засадени редки декоративни видове- дървета и храсти, поддържани тревни площи. По имотните граници са засадени туи, оформящи жив плет. Достъпът до градината се контролира от портиера чрез входни метални врати, изградена е поливна система с електронно управление- четири кръга на поливане – три кръга поливат трева с разпръсквачи, един кръг полива туитедо оградата, а растенията в английските дворове около сградата се поливат капково. Изградено е под площадката за отдих машинно отделение от стоманобетонова конструкция, в което е разположена помпената система, а над това помещение е изградена площадка с настилка „Darvolex“, на която са поставени градински ратанови мебели и изградена метална конструкция за шатра. До площадката е изградено водно огледало, където се отглеждат японски риби и водни лилии. В градината е изпълнено стилно алейно осветление, по настилките на алеите са монтирани декоративни осветителни тела, с датчици за светлина.За поддържане на градината са закупени необходимите за целта инструменти-ел. резачка, ел. косачки, култиватор, валяк, количка, ножица за жив плет и др. които при огледа се констатира, че са прибрани в склада в подземния гараж. Сградата с административен адрес в гр. Варна, ЖК „Бриз- юг“, ул.“128″№6 е в режим на етажна собственост. Описаните подобрения в общите части на сградата и двора и градината се ползват от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата.

От заключението на СТЕ, неоспорено от страните, което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено и като непротиворечащо на събрания по делото доказателствен материал, се установява, че в счетоводството на ищеца са налични договори и протоколи, свързани с разходи за поддръжката на комплекса и територията около него и са осчетоводени фактури за тези разходи. За поддръжката на комплекса ищецът е назначил работници на трудов и граждански договор. Заплатите и осигуровките са начислявани и изплащани в брой. В периода 2012-2015г. са назначавани 6 работници за длъжността „пазач-портиер”, 1 работник за длъжността „чистач-хигиенист”, 1 работник за длъжността „финансов мениджър” и 1 работник на граждански договор за поддръжка на градината. Всички фактури, посочени в исковата молба са включени в Справките-декларации, подавани ежемесечно в ТД на НАП-Варна, като начисленият по тези фактури ДДС е внасян в приход на републиканския бюджет.

От показанията на разпитания св.Ивона Лилянова Йолова – Беридзе, служител в ищцовото дружество, и един свидетел на страната на ответника – Александр Валеревич Аленин, собственик на самостоятелен обект в процесната сграда, се установява, че ищцовотодружество е инвеститор и строител на сградата. В същата се поддържат системи за контрол на достъп – бариера, външни и вътрешни камери, има портиер, който работи от 8 до 20 часа, има СОТ. На главния вход има система за контрол на достъп с чип и домофоннасистема. Гаражната врата също е с чип. Поддържа се асансьор, външно и вътрешно осветление. В градината е налице поливна система, оградата й е с жив плет с височина 2 м., има градинар, който поддържа растителността, градинска техника, склад за съхранение на техника, помпено помещение от стоманобетонна конструкция, водно огледало с декоративни риби и водни лилии, площадка с градински мебели върху помпеното помещение, пейки. Редовно се поддържа фасадата на сградата, системно се почиства навсякъде. На покрива има соларни системи, две големи сателитни чинии. Вътре в сградата има обособен кът и безплатен wi fi във фоайето. Всичко изброено се поддържа от ищеца и същия заплаща разходите. Ползването на всички системи е на всички собственици на обекти.

Предявените обективно съединени искове са с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД. Както бе отразено при доклада на въззивните жалби, цялото решение на ВРС е предмет на въззивен контрол.

Ответникът чрез адв.С. не оспорва, че договорът за управление по смисъла на чл.2 от ЗУЕС е изпълняван от инвеститора, но противопоставя възражения за нищожност на договор /поради липса на основание и предмет, липса на представителна власт и липса на качество инвеститор на ищеца/.

При положение, че се признава изпълнение задължението на насрещната страна по възложените и в чл.3 от договора дейности по поддържка на сградата и общите части, вкл. ведно с принадлежащите свободни площи от двора, съдът следва да прецени основателността на останалите възражения на ответника.

С молба от 10.08.2015г. ищецът е преминал от установителен иск с правно основание чл.422 ГПК към осъдителен иск по чл.79 и чл.92 ЗЗД поради обезсилване на издадената заповед за изпълнение и изпълнителен лист по ч.гр.дело №2751/2015г. на ВРС, 11 състав, потвърдено и от ВОС по ч.т.дело №1257/2015г. на ВОС.

По жалбата на КОРОНА РЕЗИДЪНС –А17, която касае именно уважената част от исковете по чл.79 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.

Относно възраженията на въззивника по действителността на договора за управление: Правилата на ЗУЕС се прилагат за сгради в режим на етажна собственост (чл. 1 от закона), съществуваща при наличие на поне четири самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик (чл. 3 от закона). Особен случай е уреден в чл. 2 ЗУЕС за т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип“ – поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС, е от значение за режима на управление и то, ако този избор е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност – писмена с нотариална заверка на подписите. При тълкуване на разпоредбите на чл. 2 и § 1, т. 3 от ЗУЕС , както и постановената практика на ВКС, обективирана в определение № 165/5.03.14 г. по г. д. № 47/14, IV ГО на ВКС и реш. № 87/9.03.12 г. по г. д. № 1115/11 г., II ГО на ВКС/, съдът възприема посоченото в актовете, че предвид § 1, т. 3 ЗУЕС„жилищен комплекс от затворен тип“ изисква наличие на поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за контролиран достъп за външни лица. Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т. нар комплекси от затворен тип – предвидена с писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, че тази разпоредба е специална по отношение на останалите норми в закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите им части /т. е. при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона/, че договорните права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл. 2 ЗУЕС, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на етажната собственост, че с договора по чл. 2 не може да се приеме, че се създават права за трети лица, извън посочените в чл.12, ал. 1 ЗУЕС, притежаващи по закон инициативата за свикване на ОС.

На 20.12.2007 г. ищецът е придобил собствеността върху поземлен имот 352 в кв.50 по плана на 21 подрайон на гр. Варна, с площ от 2642 кв.м., идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв.50 по плана на 21-ви подрайон и с имот с идентификатор 10135.2563.700, заедно с правото на строеж на сграда включваща 42 обекта, съгласно нот. акт № 195, том II, рег.№ 4729, д.№395/2007г. на нотариус с рег. № 520 на НК. Със Заповед № 3 от 02.02.2009 г. на главния архитект на гр. Варна, ищецът е вписан като възложител по издаденото разрешение за строеж за процесния имот. Поради извършено от ищеца отчуждаване на част от обектите в сградата преди завършването и́, в издаденото Удостоверение за въвеждане в експлоатация рег.№289 от 22.12.2009г., като възложители наред с ищеца са вписани още четири лица. След въвеждането на сградата в експлоатация ищецът се е разпоредил и с друга част от обектите в сградата както и с част от земята, върху която тя е построена. От приложените доказателства се установява, че е налице етажна собственост върху обектите в сградата като част от лицата притежават и право на строеж върху терена, а друга част притежават и ид.части от собствеността върху същия. В резултат на тези разпореждания към момента на сключването на процесния договор е съществувала етажна собственост върху съсобствен терен (притежаван от лица, различни от етажните собственици), обременен със суперфициарни права, принадлежащи на отделните собственици на обекти от сградата. Възражението си ответникът поддържа във връзка с приложението на чл. 51, ал.2 от ЗУЕС, който сочи, че разходи за управление и поддръжка на общи части не се  заплащат от собственици, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Тази разпоредба съдът намира, че се дерогира от специалния режим в чл.2 от ЗУЕС. Няма законова пречка отношенията по управление и поддържане на общите части да се уредят с договор между всеки от собствениците и изпълнителя, още повече при предпоставките на пар.1, т.3 вр.чл.2 от закона. Договорът отговаря по форма на предвиденото в закона и валидно обвързва страните по отношение вида услуга и нейното заплащане. При наличие на договор, в рамките на договорната свобода е и уговореното между страните дължимо плащане на сумите от собственик дори и при неговото отсъствие. Чл. 51 намира приложение при отсъствие на писмен договор, който да урежда взаимоотношенията на страните. Нещо повече – в случая се касае именно за хипотеза на сграда –жилищен комплекс от затворен тип. Става дума за комплекс, който има обособен вътрешен двор, който изисква озеленяване и поддръжка на добрия вид не само на общите части в сградата ЕС, а и на вътрешното дворно пространство в рамките на комплекса, т.е. касае се за дейност, която ползва собственика, дори и при неговото отсъствие. В този смисъл, извън стриктното доктринерно тълкуване, съдът намира, че процесната сграда по своите характеристики представлява и е тъждествена на комплекс от затворен тип по смисъла на  §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, за които сгради е приложим особен режим на управление, изискващ задължително сключване на договор /чл. 2 от закона/. С подписването на договора страната възложител се е съгласила, че се заплаща сумите, защото черпи позитиви от услугите дори и в отсъствието си, поради което и сумите са дължими в цялост както са уговорени. В случая самият собственик доброволно се е съгласил да заплаща суми на изпълнителя за поддържане на общите части в комплекса, а и не оспорва изпълнение на договора от страна на инвеститора. Както съдът по-горе посочи, само при отсъствие на договор следва да се прилагат правилата на чл. 51, ал.2 ЗУЕС, в който случай при присъствие на собственика не повече от 30 дни в рамките на календарна година, същият не дължи плащане на разходи, а при отсъствие повече от 30 дни може да бъде взето решение за намаляване на дължимите суми от ОС на етажните собственици /ал.2 и ал.3 на текста/. Тук тази хипотеза е неприложима.

Настоящият състав намира, че акцентът в специфичния начин на регулиране относно комплекси от затворен тип, който законът поставя, е изискването за контролиран достъп на външни лица. Тази зона, която представлява свободната от застрояване площ на сградата/сградите/ в режим на етажна собственост, се управлява и поддържа за общо ползване от собствениците на самостоятелни обекти. Сградата –етажна собственост е изградена в самостоятелен поземлен имот с идентификатор 10135.2563.700 по КККР на гр. Варна, който е идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв. 50 по плана на 21-ви подрайон на гр. Варна. Без значение е дали в имота е изградена една или повече сгради, въпреки буквалния текст в легалната дефиниция на ЗУЕС за наличие на „сгради”. Съществен за режима на сградата е ограничения достъп на външни лица както и възможността на отделните собственици на обекти от сградата /ЕС/ да ползват общо изградените в общото дворно място съоръжения и елементи на дворната инфраструктура. В случая, от СТЕ и показанията на изслушаните свидетели, се установяват тези допълнителни елементи – изградени декоративна градина с водно огледало, площадка и помпено помещение към водното огледало, които са предоставени за общо ползване само от собствениците и обитателите и съставляват други обслужващи обекти, по смисъла на §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. Контролът на достъпа на външни лица е ограничен от метални огради и жив плет от три страни, а достъпът до  декоративната градина е допълнително ограничен с заключваща се метална врата. Влизането в сградата през централния вход става след пропускане от портиер-пазач, а когато същият отсъства – с помощта на чип за отключване на вратата, с каквито чипове разполагат ограничен кръг лица – собственици или упълномощени от тях лица. Достъпът до подземния паркинг се осъществява чрез врати, които се командват дистанционно. Имотът е отделен от съседния с бариера позволяваща достъп само на определени лица. През деня имотът се охранява от портиер-пазач и чрез видеонаблюдение, а през нощта – СОТ и видеонаблюдение. Или, в заключение съдът споделя изводите, до които е достигнал ВРС, че с оглед целите на настоящото производство и сключеният договор за управление, сградата и прилежащия могат да се определят като жилищен комплекс от затворен тип.

Неоснователно съдът намира и възражението на ответника, че ищецът няма качеството на инвеститор. Напротив, ищецът е придобил собствеността върху поземления имот, ведно с правото на строеж на сградата, като същият е придобил качеството на възложител на строежа по смисъла на ЗУТ, отразено в издаденото разрешение за строеж. След изграждане на сградата в груб строеж и след въвеждането и́ в експлоатация ищецът е извършил редица разпоредителни сделки с обекти в сградата в полза на различни собственици. Поради това се налага извод, че ищецът е лице, което е изградило сградата по стопански начин, респективно, че същия има качеството на инвеститор. 

Неоснователно съдът намира и следващото възражение на ответника за нищожност на сделката поради недобросъвестност на лицето, сключило я като представляващ двете страни по същата, което е договаряло сам със себе си във вреда на представлявания КОРОНА РЕЗИДЪНС –А17 ЕООД. Въпреки че не се поддържат с насрещната ВЖ, съдът намира за неоснователни и възраженията в отговора на исковата молба за липса на основание на договора и нарушаване на ЗЗП. От една страна, безспорно от текста на договора е очевидно наличието на основание за сключването му, а от друга страна съдът намира, че настоящия спор не попада в приложното поле на ЗЗП и не представлява по естеството си потребителски спор. Ответникът не удовлетворява изискването за качество на „потребител“ съгл.пар.3, т.1 от ДР на ЗЗП, каквото законът предвижда за всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност. По възражението на ответника, че представляващия ищеца е договарял сам със себе си във вреда на ответното дружество, същото е неоснователно. Когато едно лице действа като органен представител на две юридически лица, няма лице – правен субект, различно от тях, което да изразява воля като представител. В този смисъл не са налице два отделни правни субекта – представител и представляван. Съгласно т.2 от т.р.3/2013г. на ОСГТК на ВКС, към органното представителство на търговските дружества при сключване на търговска сделка от едно и също лице, като органен представител по силата на закона на две търговски дружества, не се прилага забраната по чл.38 ЗЗД. В ТЗ се предвиждат други форми на отговорност на това лице, респ. отговорност при конкурентна дейност както и срещу дейност в накърняване интересите на дружеството, извършвани от представляващия дружеството, които разпоредби не представляват такива за договаряне сам със себе си. /арг. чл.142, чл.240б от ТЗ/ Не на последно място, в тежест на ответника е да установи договаряне във вреда на представляваното ответно дружество, каквото доказване не е проведено.

Съгласно чл.7 от договора възложителят заплаща авансово дължимата годишна такса за всяка календарна година в срок до 15 януари на съответната година, с оглед на което е настъпила изискуемостта на задължението на ответника за плащане на възнаграждение по договора за 2015г., което именно е предмет на иска. Размерът на дължимото възнаграждение съгласно чл.5 от договора е 930,30 евро на година без ДДС, като с оглед регистрацията на ищеца по ДДС, ответникът следва да заплати сумата от 1116.36 евро С ДДС, или 2 183,41 лева. Ответникът не е установи /а и не е твърдял/ плащане на дължимата сума, с оглед на което искът се явява основателен. Поради изложеното по-горе съдът намира постановеното в този смисъл решение на ВРС за правилно и законосъобразно, а ВЖ на Корона Резидънс –А17 ЕООД в тази част за неоснователна. Решението на ВРС следва да бъде потвърдено в тази част.

По претенцията на въззивника БИЛДИНГС МАСТЪРС срещу отхвърлената част от претенцията за мораторна неустойка на основание чл.92 ЗЗД:

Съгласно чл. 92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. При наличие на валиден договор, както бе обсъдено по-горе, уговорката за обезщетение по този ред е действителна. В чл.31 от договора е предвидено, че ако възложителят закъснее с плащането на годишната такса, той дължи на изпълнителя неустойка в размер на 0.2% върху дължимата такса за всеки ден забава.

При преценка въззивната жалба на Корона Резидънс – А17 ЕООД се установи, че възложителят не е изпълнил задължението си плащане на таксата за 2015г., вкл. в процесния период от 16.01.2015г./падежа на таксата/ до 12.03.2015г./подаване на заявлението по чл.417 ГПК/, предвид което дължи неустойка. По отношение плащането на таксата за предходните 2012г., 2013г. и 2014 години, се установи, че ответникът е заплатил дължимите суми със забава, на 17.12.2014г., когато е заплатил 3 350 евро по сметка на ищеца. Следователно, същия дължи неустойка за забава върху таксите, както следва: върху таксата за 2012г., за периода от 16.01.2012г. до 17.12.2014г.; върху таксата за 2013г., за периода от 16.01.2013г. до 17.12.2014г. и неустойка за забава върху таксата за 2014г., за периода от 16.01.2014г. до 17.12.2014г. В този смисъл въззивният съд намира, че погасено по давност, съобразно възражението на ответника, е вземането за неустойка за периода от 16.01.2012г. до 12.03.2012г., на основание чл.111, б.б вр.чл.114 ЗЗД. В тази част решението не се и обжалва от въззивника Билдингс Мастърс. Дължима се явява обаче неустойката за забава за следващ период, считано от 13.03.2012г. до 17.12.2014г., когато е извършено плащането на таксата за управление за 2012г. /арг.чл.114, ал.4 ЗЗД както и постановена по реда на чл.290 ГПК задължителна съдебна практика, обективирана в реш. 24/17.02.2009г. по т.дело №574/2008г. на първо т.о.; реш.№48/07.09.2010г. по т.дело №286/2009г. на второ т.о. на ВКС и р.№174/16.12.2009г. по т.дело №292/2009г. на второ т.о./ Съдът намира съображенията във ВЖ на Билдингс инвест ЕООД за основателни. Под последния ден, за който се начислява неустойката, следва да се разбира последния ден от исковия период, т. е. от периода, за който ищецът претендира да му бъде присъдена конкретна сума за изтекла неустойка. Само такова тълкуване на чл. 114, ал. 4 ЗЗД съответства на общия принцип на облигационното право, че всяко вземане може да бъде погасено по давност. Същевременно, доколкото изискуемостта и начинът на изчисляване на уговорената между съконтрахентите подневнанеустойка за забава са аналогични на изискуемостта и начина на изчисляване на обезщетението за забава по чл. 86, ал. 1 ЗЗД при неизпълнено парично задължение с настъпил падеж, то следва да се има предвид и създадената по реда на чл. 290 и сл. ГПК в решение № 24 от 17.02.2009 г., по т. д. № 574/2008 г. на I т. о. на ВКС задължителна съдебна практика, според която щом лихви се дължат за всеки изминал ден след изпадане на длъжника в забава и искът е предявен след като са изтекли три години от възникване на вземането за лихви, не се погасяват всичките, а само тези, които са били дължими преди тригодишния срок от предявяване на иска. Изразената по-горе практика на ВКС относно начина на изчисление на погасените по давност претенции за неустойка за всяка вноска е в съгласие и с дадените в тази насока в т. 4 на ТР на ОСТК на ВКС № 1/2010 г., задължителни за съдилищата в страната разяснения.

            Въззивният съд прецени, че ВРС е отхвърлил иска по чл.92 ЗЗД за сумата от 4 659,58 лева – неустойка за забава в плащането на главницата от 2 183,41 лева, представляваща дължима такса за 2012г., на основание чл.92 вр.чл.114, ал.1 от ЗЗД. Неоснователновъззивникът се позовава на чл.119 ЗЗД, която съдът изобщо не е коментирал. ВРС е отхвърлил иска като е счел, че изискуемостта настъпва от януари 2012г., т.е. от падежа на главницата като не е отчел специалната разпоредба на чл.114, ал.4 ЗЗД. Именно тази част от решението е предмет на ВЖ на БИЛДИНГС МАСТЪРС ЕООД. Тази сума съдът изчислява по следния начин: 1006 дни на забавата от 12.03.2012г. до 16.12.2014г. по 0.2% на ден забава върху сумата, представляваща таксата за 2012г. или 2183.41 лева, която съдът изчисли на сумата от 4386.16 лева. За тази сума искът е основателен както и жалбата срещу отхвърлителното решение на ВРС. Поради изложеното, в тази част решението на ВРС следва да бъде отменено в отхвърлителната част и искът уважен и за сумата от 4386.16 лева, представляваща мораторна неустойка върху неплатената такса за 2012г. в размер на 2183.41 лева, или за 1006 дни забава, до плащането на 16.12.2014г. 

От ответната страна е направено възражение за прекомерност на уговорената неустойка, което се поддържа и с ВЖ, предмет на настоящото производство. Процесният договор представлява търговска сделка по смисъла на чл.286, ал.1 от Търговския закон като и двете страни по него имат качеството търговци. В този случай приложение намира разпоредбата на чл.309 от ТЗ, съгласно която не може да се намалява поради прекомерност неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци. В този смисъл възражението е и недопустимо. Въпреки това, за пълнота съдът отбелязва, че договаряне в нарушение на добрите нрави е основание за нищожност и на търговските сделки по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Въпросът дали неустоечното съглашение излиза извън пределите на нравствено допустимото поради липсата на уговорена горна граница или на краен момент на начисляване не може да има еднозначен отговор, а следва да се преценява във всеки конкретен случай, като се съобрази налице ли е огромен номинален размер на неустойката, превишава ли тя многократно действителните вреди на кредитора или нарастването й е неудържимо. Практиката на ВКС, обективирана в решения по реда на чл.290 ГПК сочи, че клаузата за неустойка за забава по търговска сделка, сключена между търговци, би могла да бъде прогласена за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, ако в конкретния случай уговорките относно вида на задължението и на неизпълнението, начина и базата за начисляването на неустойката и други критерии, посочени в договора, са определени извън пределите на нравствената допустимост. Единствено липсата на уговорен краен предел като срок, до който се начислява неустойката, не накърнява добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр.3 от ЗЗД. Уговорената в чл.31 от договора от 07.12.2010г. неустойка за забава за плащане на таксата за поддръжка на сградата и общите части не е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Настоящият състав възприема за правилно становището, че единствено липсата на краен предел като срок по договора, до който да се начислява неустойката, не обосновава извод за накърняване на добрите нрави. Страните в случая са уговорили неустойка от 0.2% за всеки просрочен ден. Законодателно не е въведен праг в процентно отношение, до който да се уговаря неустойката, а такъв не би могъл да бъде поставен и от съдебната практика. Ако се приеме, че неустойката за забава е уговорена в завишен процент, то поради търговския характер на сделката и съгласно чл. 309 от ТЗ на неустойката е придадена и наказателна функция, т.е. съдът преценява дали неустойката не надхвърля присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В цялото производство /и с отговора на исковата молба и с ВЖ/ ответникът е твърдял единствено прекомерност на неустойката с искане за съобразяването и с размера на законните лихви. Следва да се прецени, че съставите на чл.26 ЗЗД и чл.92, ал.2 ЗЗД са различни. Различни са и моментите, към които се извършва преценка за наличието на тези фактически състави -т. напр. предпоставките на чл. 26, ал. 1 ЗЗД следва да се установят към момента на сключване на договора и са налични – само ако към този момент неустойката може да се приеме за нищожна, т. е. ако е доказано, че единствената й цел за която е уговорена излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции – т. 3 ТРОСГК на ВКС на РБ № 1/2009 г., докато предпоставките по чл. 92, ал. 2 ГПК се преценяват с оглед изпълнението на договорно поетите задължения. Тъй като доводи и фактически обстоятелства, чието доказване обуславя извод за нищожност на клаузата за процесната неустойка по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, не са навеждани в хода на производството, а при липса на изложени и доказани факти /каквито не са правени и пред въззивния съд/, то съдът не може да формира и съответни правни изводи. Нищожността като правна категория се основава винаги на конкретно осъществен юридически факт, който я обуславя и който следва да бъде твърдян в съдебното производство като осъществен, респ. доказан от страната, която се позовава на нищожност. В случая ответника по спора не е поддържал такъв осъществен юридически факт, който при доказаност да води до извод за нищожност на клаузата за неустойка. От неговото становище по спора може да се изведе единствено твърдение за наличие на факти относими към хипотезата на чл. 92, ал. 2 ЗЗД. /р.12/21.03.2011г. по т.дело №1056/2009г. на първо т.о. и р.№129/09.07.2010г. по т.дело №977/2009г. на второ т.о., по чл.290 ГПК/ Отделно от това, както по-горе съдът отбеляза след преценка на практиката на съдилищата по този въпрос, намира, че уговарянето на неустойка по този ред и в този размер не противоречи на присъщата на неустойката функция, в частност на нейния санкционен характер. В заключение, съдът намира възражението за прекомерност за принципно недопустимо, недоказано и поради това неоснователно.

Поради уважаване на ВЖ на Билдингс Мастърс ЕООД с пренебрежимо малка разлика в размера на претенцията, на същия се следват сторените по делото разноски съобразно приложен списък по чл.80 ГПК. Поради неоснователност на ВЖ на КОРОНА РЕЗИДЪНС –А17, на същите не се следват разноски, на осн.чл.78 ГПК. Съобразно списъка на първия въззивник и съобразно пропорцията на уважената част от жалбата, нему се следват разноски в размер на 1 300.40 лева от претендираните 1 309.49 лева. Съдът следва да обсъди и направеното от ответника чрез адв.С. възражение за прекомерност на уговореното адв.възнаграждение на адв.В., на основание чл.78, ал.5 ГПК. Доколкото въз основа на двете ВЖ цялото решение е предмет на въззива и същевременно пълномощника на ищеца е договорил двоен хонорар, съответно по ВЖ и по насрещната такава, съдът следва да изчисли пропорцията за дължимите разноски съобразно размерите по Наредба №1/09.07.2004г. за МРАВ върху целият предявен/уважен размер. При прилагане на минималните размери в чл.7, ал.2, т.3 от Наредбата, дължимият размер на адв.възнаграждение следва да бъде редуциран на 780 лева. Съгласно т.3 от т.р.№6/2012г. на ОСГТК на ВКС, при намаляване на подлежащо на присъждане адв.възнаграждение поради прекомерност съдът не е обвързан от ограничението в пар.2 от Наредбата като може да намали размера до минималният такъв. Поради това, претендираното от ищеца адв.възнаграждение следва да бъде намалено на 780 лева като към същото му се следват и сторените разноски за държавна такса по ВЖ в размер на 90.20 лева и преводна такса, или общо 872 лева, на осн.чл.78 ГПК.

Съобразно горното, съдът

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение №271/27.01.2016г., постановено по гр.дело №6852/2015г. на ВРС, 26 състав в частта, в която съдът е отхвърлил предявения от „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ж.к. „Бриз”, ул. „Д-р Стойчо Йорданов” № 6, ет.1, офис 1, иск за сумата от 4659,58 лева, представляваща неустойка за забавено плащане на главницата от 2 183,41 лева, представляваща дължима такса за 2012г., САМО ДО РАЗМЕРА ОТ 4 386.16 лева, на основание чл.92 от ЗЗД, като вместо това ПОСТАНОВИ:

ОСЪЖДА „КОРОНА РЕЗИДЪНС-А17” ЕООД, ЕИК 200977756 със седалище и адрес на управление ******** да заплати на „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ж.к. „Бриз”, ул. „Д-р Стойчо Йорданов” № 6, ет.1, офис 1, сумата от 4 386.16 лева, представляващи мораторна неустойка, изчислена върху сумата от 2183.41 лева, представляваща такса за 2012г., за периода от 12.03.2012г. до 16.12.2014г., на основание чл.92 вр.чл.114 ЗЗД.

ПОТВЪРЖДАВА решение на ВРС по гр.дело №6852/2015г. на 26-ти състав в останалата част, в която съдът е отхвърлил иска по чл.92 ЗЗД, за разликата над 4386.16 лева до претендираните 4659.58 лева, представляващи дължима неустойка върху таксата за 2012г., за периода от 12.03.12г. до 16.12.2014г. както и в останалата част, с която съдът е осъдил „КОРОНА РЕЗИДЪНС-А17” ЕООД, ЕИК 200977756, със седалище и адрес на управление гр. Варна да заплати на „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840, гр. Варна, сумата от 2 183,41 лева, представляваща незаплатена такса управление и поддръжка на общите части в сграда в режим на етажна собственост за 2015г., дължима по договор от 07.12.2010г. за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, в комплекс от затворен тип „KORONA LUXURY RESIDENCE” („Корона Луксори Резиденс”), с нотариална заверка на подписите рег. № 2462, том I, акт № 145 на нотариус Камен Костадинов, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане, на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и в частта, с която ответникът „КОРОНА РЕЗИДЪНС-А17” ЕООД, ЕИК 200977756, Варна е осъден да заплати на „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840, гр.Варна, суми, представляващи дължими неустойки за забава по договора от 07.12.2010г. за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип „KORONA LUXURY RESIDENCE” („Корона Луксори Резиденс”) върху таксите за управление и поддръжка на общите части, както следва: сумата от 3061,26 лева – неустойка за забава в плащането на главницата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2013г., за периода от 16.01.2013г. до 17.12.2014г.; сумата от 1467,31 лева – неустойка за забава в плащането на главницата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2014г., за периода от 16.01.2014г. до 17.12.2014г.; сумата от 235,81 лева – неустойка за забава в плащането на главницата от 2183,41 лева, представляваща дължима такса за 2015г., за периода от 16.01.2015г. до 12.03.2015г., на основание чл.92 ЗЗД.

В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ, в която съдът е отхвърлил иска на „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840 за заплащане на неустойка върху таксата за 2012г., за периода от 16.01.2012г. до 12.03.2012г., решението е влязло в законна сила поради необжалване.

ОСЪЖДА „КОРОНА РЕЗИДЪНС-А17” ЕООД, ЕИК 200977756 със седалище и адрес на управление ******** да заплати на „БИЛДИНГ МАСТЪРС” ЕООД, ЕИК 103778840, сумата от 872 лева, след намаляване на адв.възнаграждение по възражение по чл.78, ал.5 ГПК, представляващи съразмерна на уважената част от жалбата, сума на сторените във въззивното производство разноски, на осн.чл.78 ГПК.

РЕШЕНИЕТО е окончателно съгласно чл.280, ал.2 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                                    ЧЛЕНОВЕ: