Как да подходим към управление на жилищен комплекс от „затворен тип”?

Как да подходим към управление на комплекс от „затворен тип”?

В чл. 1 т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС е дадена точна дефиниция на жилищен комплекс от „затворен тип” :

3. „Жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Всеки комплекс от сгради, всяка една от която е в режим на етажна собственост, построени са върху един УПИ, има възможност за контрол на посетителите : ограда с вход и/или  КПП, както и обслужващи копмплекса съоръжения и сгради, които са помощни или сервизни е комплекс от „затворен тип”. Как може да се установи, че една сграда е в режим на отделна етажна собственост? Когато се провери таблицата на оценителя и се установи, че процента идеални части от общите части на отделната  сграда или вход  е равен на 100 процента. Освен това препоръчително е, ако не и задължително дворното място да е собственост на  собствениците на самостоятелни обекти, т.е. всеки да притежава идеални части от дворното място. Аз лично дори препоръчвам към момента на продажбата на дворното място в нотариалните актове да му се придава статут на общи части на комплекса, за да бъде регламентирано като такова, ведно с общите части на всяка една от сградите. Също така да бъде изрично уреден статута на всяко едно от съоръженията в комплекса, включително и паркоместата, за да няма съмнение чия е собствеността и какъв е статуса им – идеални части от дворното място, прилежащи части към всеки недвижим имот или пък самостоятелен обект. За да няма спор по отношение на паркоместата, същите трябва да бъдат включени в схемата на комплекса, да имат идентификация, и същата да бъде включена и в нотариалните актове на за покупко – продажба на всеки имот съгласно ЗУТ. Когато бъде подробно уреден статута на всеки елемент към момента на изготвяне на инвестиционния проект, тогава няма да има и съмнение коя сграда или съоръжение е принадлежност към комплекса и има сервизен характер или е собственост на инвеститора или на трети лица.

Управлението на общите части на жилищния комплекс от „затворен тип” е нормирано в чл. 2 ЗУЕС : Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Към момента на сключване на сделката по продажбата на имота инвеститорът – продавач трябва да подготви с всеки един от купувачите договор за управление на общите части на комплекса, който да бъде заверен нотариално и вписан по партидата на всеки един самостоятелен обект. Дори още с предварителния договор за покупко – продажба на имота  може да се обвърже сключването на сделката под условие със сключване на договор за управление, за да бъде сигурно, че купувачът ще сключи такъв договор.

Важно е всички купувачи и нови собственици на самостоятелните обекти да сключат договори за управление. Това е най – чистата форма на управление на комплексите от „затворен тип”. Ако обаче някой от собствениците не сключи такъв договор за управление, в такъв случай сме пред хипотеза на невъзможност на инвеститора да упражни управление над целия комплекс. Затова е важно още преди момента на пълната разпродажба на имотите и  преди комплексът да бъде пуснат в експлоатация, да бъде разработен  подробен план за управление на целия комплекс, който да бъде реализиран към момента на пуска на комплекса в експлоатация, включително и Правилник за вътрешния ред на комплекса, който да бъде неразделна част от самия договор за управление или най – малкото спазването му да е обвързано като задължение в договора, а правилникът задължително подписан от купувача.

Ако няма подготвен план за управление на комплекса, и собствениците не са подписали на 100 процента договорите за управление на общите части на комплекса с инвеститора, същите могат да преодолеят възникналия вакуум като сформират етажна собственост на всяка една от сградите, изберат органи на управление и изберат фирма за поддръжка или сключат договори за доставка на услуги. Когато се касае за дворното място на комплекса като обща част, управлението и поддръжката му се урежда с решение на съвместно общо събрание на всички етажни собствености. Всички други форми на управление на един такъв комплекс – например ОС на всички собственици са нелигитимни и произвеждат нищожни актове на управления – решения на ОС, които по всяко време могат да бъдат атакувани именно поради своята нищожност.