Какъв е статута на дворното място и на терена спрямо сградите в режим на Етажна собственост?
Един от изключително спорните моменти – какъв е статута на дворното място спрямо етажните собственици? Дали се променя предназначението му на обща част, ако бъде собственост на трети лица или следва да се водим от установения принцип на чл. 38 ЗС в който изрично, но не изчерпателно са изброени елементите, които представляват общи части. Лично аз съм раздвоен по отношение на статута на дворното място, но до голяма степен се консолидирам с изразеното от съда становище, че след като сградите са построени върху терена, собствениците му са наясно с „обслужващата“ роля, която му придават. И в житейски и в правен аспект е обосновано, дворното място да трансформира предназначението си в обща част с изграждането на сградите, независимо от това, кой е собственика. И също така, именно етажните собственици да решат как да подходят към управлението му. Също така тяхна да бъде волята ако желаят дворното място да бъде изключено от общите части. Именно затова теренът не е обща част по естеството си, а по предназначението си. И решението на ОСЕС в тази хипотеза детронира предварителни уговорки между съсобствениците на терена, които са взели решение как да разпределят ползването на имота. Поради тази причина собствениците на имота са длъжни да се съобразяват с волята на етажните собственици, изразена в решение на ОСЕС. Например за режима на паркиране в имота, както и режима на достъп. Още веднъж в това решение е застъпена и идеята, че паркоместата, които не са обособени като самостоятелни обекти, а представляват идеални части от терена, не подлежат на разпореждане и на сделка.
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение – първи състав, в открито съдебно заседание проведено на петнадесети февруари две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТАНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА ПЕНЕВА
КРАСИМИР ВАСИЛЕВ
като разгледа докладваното от съдия Красимир Василев, в.гр.дело № 3337 по описа за 2015 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба на И.К.И., чрез адвокатите Н. и P. против Решение № 3997 от 14.10.2015 година, постановено по гр.дело № 13 093/2014 година, по описа на ВРС, с което е била отхвърлена исковата претенция по чл.109 от ЗС.
В жалбата се сочи, че съдът не е отчел наличните по делото доказателства и на тази база е постановил неправилно решение.Излага, че ищцата притежава повече от 74 % идеални части от Дворното място, от ползването на които е била лишена; излага се още, че спор по фактите няма, но е неправилен правния извод на решаващата съдебна инстанция, още повече че от наличните доказателства става ясно недопускането на МПС на ищцата в Дворното място.По същество искането е атакувания съдебен акт да бъде отменен, а претенцията – уважена.Претендират се и разноски.
В срока по чл.263 от ГПК е бил депозиран отговор от страна на адв.В., като процесуален представител на ответниците.С него се оспорва въззивната жалба и се излагат аргументи в подкрепа на съдебното решение; за последното се настоява да бъде потвърдено.Претендират се и разноски.
В съдебно заседание пред ВОС, въззивницата не се явява, но чрез адв.Н. и P. поддържа въззивната си жалба.
Въззиваемите страни не се явяват, но се представлява от адв.В., която изразява становище, че жалбата е неоснователна.
За да се произнесе по спора, като се запозна с материалите по делото и застъпените от страните становища, ВОС намери за установено следното:
Пред първата съдебна инстанция съдебното производство е стартирало по искова претенция на И.К.И. със следните твърдения:
Тя твърди, че е собственик по силата на правни сделки на обекти, находящи се в гр.*****, ЖСК „:*****“ №*, район „*****“ , ет.1, ап.3, ведно с прилежащо избено помещение № *; ап. №*, ведно с прилежащо избено помещение №*, обект №* , намиращ се в сграда №*, ет.* с предназначение склад, както и на 76.74 кв.м. ид.ч. от Дворното място, в което е изградена сградата, съставляващо ПИ №10135.2552. 3876 по КК на гр.Варна.Ищцата е изложила още, че на 14.04.2013 година е проведено Общо събрание на Етажната собственост на сградата, както и че по силата на т.3 от дневния му ред е прието решение за изграждане на автоматичен метален портал, ограничаващ достъпа на външни лица и МПС-та в дворното място на сградата.Ищцата излага, че на 15.01.2014 година е имало друго Общо събрание на ЕС на сградата, на което е прието, че автоматичният метален портал ще ограничава достъпа на МПС-та, които нямат право на паркиране във вътрешния двор, като при нужда на останалите живущи ще бъде подсигурен достъп.
От обстоятелствената част на молбата става ясно, че е било проведено и трето Общо събрание на 20.07.2014 година, на което е отхвърлено предложението за отмяна на Решение №2 от Протокол №2 /15.01.2014г. във връзка с т.3 от Протокол №1 /14.04.2013г. относно изграждане на автоматичен метален портал и паркиране на МПС-та от собствениците на паркоместа по нотариален акт, като за останалите живущи се осигури достъп при товаро-разтоварна дейност, като същото не се приело с обикновено мнозинство.Ищцата твърди още, че е правила няколкократни опити да се снабди със чип, но без успех и че е затормозено правото й на собственост, като останалите членове препятстват ползването на Дворното място, от което тя самата притежава 76.74 км.м. ид. части.Претенцията й е свързана с желанието да бъде демонтирана металната врата.
Пред ВРС ответниците в процеса – В.Й.И., Г.М.Р., Д.Г.Р., Й.Ж.Й., Т.И.Б., В.Т.Р., Т.Г.Г., М.Я.П., А.В.Б., В.Н.И., М.П.П., П.П.К., С.А.А., „********г“ООД и „*****“ЕООД, настояват, че решенията на Общото събрание са легитимни, изразяват становище за недопустимост на исковата молба, респективно за нейната неоснователност, като навеждат различни аргументи.
Не е спорно между страните и съдът приема, че по силата на дарствена сделка, обективирана в н.а. №127, т.II, рег. № 22425 дело № 279/2011 година от 28.12.2011 година въззивницата И.И. е станала собственик на апартаменти с номера 3 и 4, находящи се в гр.Варна, район „*****“, ж.к. „****“ в поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.3876, ведно с прилежащите им идеални части от общите части на сградата.Също така не е спорно, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в н.а. №18, т.II, рег. № 1830 дело № 218/2013г., съставен на 09.09.2013г. от нотариус Росица Табакова, с район на действие Районен съд гр.Варна, И.К.И. е придобила собствеността върху склад №2, находящ се в гр.****, район „*****“, ж.к. „****“ в поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.3876, както и 76.74 кв.м. идеални части от дворното място, цялото с площ от 1031 кв.м. /л.36-39/.
От материалите по делото е видно също така, че по силата на Решение на Общото събрание на ЕС от 15.01.2014 година, с пълно мнозинство съсобствениците са приели за нужно да изградят автоматичен метален портал, ограничаващ достъпа на МПС-та, които нямат право на паркиране във вътрешния двор.Също там е станало ясно, че при необходимост ще бъде осигурен временен достъп.
Представен е също така и Протокола от проведено Общо събрание на 20.07.2014 година, когато е взето решение, с което се отхвърля предложение за отмяна на решението от 15.01.2014г. за поставяне на автоматичен метален портал /л.13-18/.
От изготвената Съдебно техническа експертиза и направен снимков материал става ясно, че при затворено положение поставения метален портал ограничава нормалния пешеходен достъп от улицата до вътрешния двор на сградата и до нейните общи части, както и напълно препятства автомобилния достъп до вътрешния двор за лица не разполагащи с чип за отваряне на металния портал.
Ответниците са представили и проект за разпределение и ползване на паркоместа в дворно място с идентификатор 10135.2552.3876, изготвен и съгласуван от собствениците на имоти и паркоместа, разположени в задния двор на жилищна сграда с идентификатор 10135.2552.3876 /л.415-421/.
Били са разпитани свидетели – П. Т. К., П. В. С., П. Т. Б. и И. Т. Б., като всеки от тях излага правно релевантни факти по делото, а именно, че е монтирана автоматична метална врата преграждаща достъпа на автомобили към незастроената част от дворното място, намираща се зад сградата в режим на етажна собственост; че чипове са получили лицата, които са представили нотариални актове за паркоместа, както и на касиера и домоуправителя на етажната собственост; не е спорно, че ищцата не притежава такъв.Също свидетелите излагат, че св.Б. е предоставяла чип за металната врата на ищцата и представители на домакинството и при възникнала нужда.Отделно обаче се сочат и случаи, при които чип не е бил даван.При тези данни ВРС е приел, че исковата претенция се явява недоказана.
Становището на съда е следното:
Решението е правилно, а жалбата против него се явява неоснователна, и съображенията са следните:
Съгласно константната практика на ВКС целта на един негаторен иск е да предостави защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение.Този иск може да се упражни срещу всяко лице, което проявява неоснователните ограничаващи правото на собственост въздействия. Това лице може да е съсобственик, какъвто е този случай, или да е външно за съсобствеността – собственик на съседен имот, ако при упражняването на своите права създава ограничения, смущения или заплашване на правото на съсобственика си.В случая пасивно легитимиран по негаторния иск при създаване на неоснователно състояние като пречка за упражняване правото на собственост е прекият извършител.След като собственикът има право да изисква от всички да зачитат правата му, то ответник по иска по чл.109 от ЗС може да бъде всяко лице, което извършва или поддържа неоснователно действие, съставляващо пречка за упражняване правото на собственост, независимо дали е носител на конкретно вещно право, упражняването на което се сочи като ограничаващо въздействие, и дали е в договорни отношения или не със собственика.Горното уточнение е нужно да се направи именно предвид направените пред първата съдебна инстанция възражения от страна на адв.В., за недопустимост на исковата претенция по отношение на някои от ответниците.На база на конкретните факти, установени по делото, а именно участието на всички ответници при вземане на решение от Общо събрание, ВОС стига до извод, че исковата молба по отношение на веки от тях е допустима, а останалите наведени доводи са по посока на основателност, като отговора на тях може да бъде даден само със съдебното решение.
Уважаването обаче на иска по чл.109 от ЗС също съобразно константната практика на ВКС на Р България е свързано с предоставяне на търсената защита за нарушеното право на собственост от всяко неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем, т.е. за да бъде ангажирана отговорността следва в резултат на неоснователното действие да има позитивно изразен резултат в смисъл на измерение на реално установено вредоносно поведение или на поддържане на такъв резултат от ответника/ответниците.
От твърденията в предявената искова молба от страна на въззивницата, става ясно, че е собственик на 76.74 % ид. части от Дворното място, но е лишена от възможността да паркира МПС там, което стои и в основата на претенцията й.Не е спорно между страните, че с Протокол на ЕСУТ № 38 от 14.12.2007 година е издадено разрешение за строеж на сградата № 191 от 10.04.2008 година, и също там е одобрено изграждането на 16 / шестнадесет/ броя паркоместа и четири гаража, разположени във вътрешния двор, указан в одобрения проект.
Редно е да се отбележи, че едно паркомясто в незастроената част на дворно място, като реална част от същото има предназначение единствено за паркиране и гариране на автомобили, но не съставлява обособена вещ, която може да бъде предмет на гражданския оборот.Предвиждането на обособяването на паркоместа при разрешаване на строежите е административно изискване, основано на интерес от създаването на нормални условия за използване на териториите в населените места с оглед степента на развитие на инфраструктурата. Това не обуславя качеството на самостоятелна вещ на проектираните и маркирани като места за паркиране реални части от земната повърхност, вкл. и в рамките на отделните УПИ, предвидени за жилищно застрояване, какъвто е настоящия случай. Това пък налага извода, че всякакви правни действия насочени към учредяване, прехвърляне и погасяване на вещни права, имащи за предмет паркомясто са нищожни поради невъзможен предмет.В случая обаче дворното място е обща част по предназначение по см. на чл. 38, ал. 1 от ЗС, считано от момента на възникване на ЕС /построяването на жилищната сграда дори и в груб строеж/. С построяването на жилищната сграда, дворното място е станало обща част на ЕС по предназначение и в тази връзка няма никаква правна последица обособяването на т.нар. „паркоместа“.В нормата на чл.38 ал.2 от ЗС обаче законодателя допуска общите части по предназначение да бъдат обособени за ползване само от някой от етажните собственици, по общо съгласие на етажните собственици.Законът не изисква специална форма за това съгласие. По делото е установено, че освен, че са били предвидени в ЕСУТ и са залегнали в разрешението за строеж, въпросните „паркоместа“ са били предмет на обсъждане от етажните собственици в три последователни Общи събрания, от 14.04.2013 година, от 15.01.2014 година и от 20.07.2014 година – като на тях е било единодушно /включително от представител на ищцата/ да бъде изграден метален портал, които да ограничава паркирането на чужди МПС във вътрешния двор.От установеното по делото е видно, че не става въпрос за строеж – незаконен или търпим, а за различно вътрешно разпределение, което обаче е станало по силата на решение на самото Общо събрание.Следователно паркирането на автомобил в двора на етажната собственост може да смущава пълноценното използване на двора от етажните собственици, ако липсва решение на общото събрание на етажната собственост за начина на използване на дворното място за подобни нужди.При наличие на постигнато между съсобствениците съгласие за разпределение на ползването на дворното място неоснователни по смисъла на чл.109 от ЗС биха били онези действия на някой от съсобствениците, с които се извършва ползване на дворното място по начин, различен от уговорения. Съсобственикът има правото да ползва съответната част от дворното място в рамките на притежавания дял от съсобствеността и съобразно постигнатото съгласие за разпределение на ползването. В този случай само действия, които му пречат да упражнява правата си в този обем могат да бъдат преустановени по реда на чл. 109 ЗС. Случаят тук обаче е различен и отликата се състои в това, че решение за начина на ползване на Дворното място е било взето от Общото събрание на ЕС, включително със съгласието на ищцата / въззивница.
Общи части в етажната собственост са изрично изброените в чл. 38 ЗС – земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, покривите, главните линии на всички видове инсталации и други, както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Обемът на общите части се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС. Разпоредбата е императивна и съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин, освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по предназначение. Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение като например перални, сушилни, портиерско жилище, които са необходими не за пълноценното ползване на отделните жилища, а за удобство на собствениците. Дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него.Следователно като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона.При липса на тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и суперфициарна собственост/ мястото представлява обща част и правата на собствениците на отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл.40 ЗС. Правилото на чл.40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата от дворното място са различни от установените в чл.40 ЗС е нищожно поради противоречие със закона на основание чл.26 от ЗЗД. Ето защо трябва да се приеме, че идеалните части на отделните собственици в общите части от поземления имот са определяеми съобразно императивната разпоредба на чл.40 ЗС като са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.Затова сделки с паркомясто са нищожни поради невъзможен предмет (вж. следните решения на ВКС: 222-2010-IV Г. О. по гр. д. 4 076/2008 г.; 53-2009-I Г. О. по гр. д. 5 871/2007 г.; 1159-2008-III Г. О. по гр. д. 3 834/2007 година.Ето защо съдът приема, че ответниците не са придобили собствеността на паркомястото, а само идеални части от общата част Дворното място и правото да ползват паркомястото.
ВОС приема, че от значение за изхода на производството по предявения негаторен иск е не безспорно установеното в случая ограничаване на възможността въззивницата да упражнява собственическите си правомощия, а липсата на причинна връзка между това състояние и поведението на конкретните ответници, срещу когото е насочена претенцията. От събраните по делото доказателства може да се направи категоричния извод, че такава причинна връзка не е налице. Поначало не може да има съмнение в противоправността на едно състояние, при което етажният собственик е лишен от достъп до обща част. Но в случая е било постигнато общо съгласие между всички съсобственици, вкл. от самата ищца. Оттук следва не само, че противоправното състояние, срещу което се търси защита в настоящото производство, не е предизвикано от ответника, но и че самият ищец е съдействал за възникването му с даденото съгласие.
С оглед на горното и поради съвпадане изводите на двете съдебни инстанции, ВОС не намира, че са налице основания годни да променят неговия правен извод.
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 3997 от 14.10.2015 година, постановено по гр.дело № 13 093/2014 година, по описа на ВРС.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховен Касационен Съд на Р България, в едномесечен срок от съобщаването му на страните, при условията на чл.280 от ГПК.
