Aко трябва да им дадем най – простата дефиниция – това са всички части и обекти от сградата или сградите, които са за ОБЩО ПОЛЗВАНЕ от собствениците. Което дефинитивно изключва самостоятелните обекти – индивидуална собственост на собствениците в сградата.
Чл. 38 от Закона за собствеността е предоставил примерно изброяване, но не и ултимативно на общите части в една сграда :
При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Общите части в сградата и принудителната съсобственост върху тях на отделните собственици очертават границите на отделната етажна собственост. Именно архитектурната особеност на сградата и нейната самостоятелност като такава я определят като отделна етажна собственост, а не решението на общото събрание. Поради тази причина само сграда или вход в сграда, които могат да съществуват и да се ползват самостоятелно могат да се обособят като отделна етажна собственост. Всички свързващи или общи елементи между сгради и входове в сграда оказват влияние върху тяхната автономност и те губят статута си на самостоятелна етажна собственост. Само сграда, чийто общи части обслужват само и единствено самостоятелните обекти в нея притежава абсолютна автономност и може да бъде самостоятелна етажна собственост. Ако между сградите има връзка, която позволява достъп до тях извън входовете им – например – топла връзка, общ подземен паркинг чрез който може да се достигне до всяка сграда, те губят своята самостоятелност и са една обща етажна собственост, въпреки че са отделни входове или отделни сгради. И се управляват и поддържат като самостоятелно обособена етажна собственост. Именно защото имат общи елементи, които ги свързват и позволяват ползването на общите им части от всички собственици.
Тук възниква и въпросът : кои са конструктивните граници на една сграда и кои обекти в нея формират етажната собственост, част от сградата ли са подземните паркинги и самостоятелни обекти на сутерен или под сутерен и следва ли да бъдат включени в общото площообразуване и общата сметка за идеалните части от общите части. Отговор на този въпрос дава НАРЕДБА 7 ОТ 22.12.2003Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВОТО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ :
- 2. (1) Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите (жилища, магазини, ателиета, кабинети, офиси и др. п.) е площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата. Към застроената площ на обекта (жилище и др.п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания.
(2) Застроена площ на жилище (или на друг обект), разположено на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, вкл. площта на стълбищата в тях.
(3) Когато външната стена е с прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се включва цялата й дебелина. Когато външната стена е без прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ се включва само половината от дебелината на стената, а останалата част от външната стена се причислява като обща част на сградата.
Когато се определя жилищната площ на самостоятелните обекти в сградата се вземат предвид конструктивните граници на външните ограждащи стени и границите с другите обекти и разделителните линии между тях. Извън тези СО всички останали обекти не участват в площообразуването. Затова когато под нивото на същинската сграда има други обекти – подземен паркинг, магазини, търговски площи, складове и др., за които има самостоятелен вход различен от входа на сградата, и без да имат какъвто и да е достъп до нея, то тези обекти не са част от ЕС, не участват в площообразуването й и не притежават идеални части от общите й части. Те представляват отделни самостоятелни обекти, формират собствени общи части и не следва да бъдат приобщавани към ЕС на сградата, да участват във вземането на решения както и да участват в разпределението на разходите по поддръжка, управление и ремонти. Тези обекти се управляват самостоятелно съобразно обема на собствеността и разпределението на общите им части.