Изпълнение срещу ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

Напоследък  все по – често ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ /ЕС/ навлиза в спорове с отделни собственици в  сградата или пък трети лица, с които ЕС има сключени различен тип правоотношения.  Неблагоприятният за ЕС изход от съдебния спор приключва в повечето случаи с изпълнителен титул срещу ЕС.  Проблемът, който следва да бъде обсъден е, доколко и как и в какви рамки може да се проведе изпълнение срещу ЕС и кое имущество подлежи на секвестируемост.

Преди да подходим към същината на въпроса нека да се опитаме да дадем определение и характеристика на ЕС. Какво представлява тя и доколко се отъждествява с отделния собственик?

Етажната собственост е специфична комбинация от множество права на собственост върху самостоятелни обекти, притежавани от различни лица и принудителен режим на акцесорна съсобственост върху общите части на сградата, в който участват същите тези лица. Разглеждана като особен колектив, Етажната собственост представлява  съвкупност от правни субекти (физически и юридически лица, държавата, общините), която при съблюдаване на определени процедурни правила взема общи решения във връзка с ползването на съпритежаваните при условията на особена акцесорна принудителна съсобственост общи части на сградата. Етажната собственост (собствениците на имоти в режим на етажна собственост) има самостоятелна правосубектност и се представлява, включително и пред съд, от управителя.

ЕС като специфичен и особен прашен субект не се отъждествява с отделния собственик, въпреки че самата тя представлява  неговите интереси. Спецификата й  се ограничава с това, че  предметът и границата  на отношенията в които тя навлиза и регулира касае единствено съсобствеността на всички собственици – общите части на сградата и всички останали, които по своето естество или предназначение са  за общо ползване – дворно място, прилежащи зони и др. ЕС се разграничава от индивидуалната собственост на  отделния собственик. По този начин е откроена и защитата на конституционното право на собственост и правото на носителя му да разполага с него и да не се позволи на колективната отговорност да  го засегне по какъвто и да е начин. Затова не е оправдано да се счита, че задълженията на ЕС могат да засегнат имуществото на отделния собственик, включително и неговия имот. Това разграничение е важно, защото ще обособи границите в които е възможно изпълнение срещу ЕС.

За да определим до каква степен е възможна принудата срещу собствеността на  ЕС, трябва да определим и масата на притежаваните от нея имущества. Както споменах и по – горе от колективната отговорност, каквато е тази на ЕС изключваме личната собственост на  отделните собтвеници – техните недвижими имоти и притежаваното от тях имущество. Причината да се отграничи е, че ЕС всъщност предпоставя  взаимосвързаност на отделните собственици в принудителната им съсобственост само върху общите части на сградата на ЕС, а именно тези, които са  дефинирани в чл. 38 ЗС. ЕС представлява в този аспект своеобразно ООД –  отговорността е насочена единствено и само към притежаваното от правния субект имущество.

Каква е масата на притежаваното от ЕС имущество ?

1. Общите части на сградата на  ЕС.  Това са тези елементи от сградата на  ЕС, които по своето предназначение или по естеството си са предназначени за общо ползване от всички собственици.  Последните са в принудителна съсобственост върху тези части и съответно понасят както ползите, така и тежестите върху тях. Общите части на сградата са почти изчерпателно изброени в чл. 38 ЗС. Те не могат да съществуват като самостоятелно обособени обекти и са в режим на акцесорност към имуществото на отделния собственик. Те имат и качеството на неделимост, именно поради  наличието на обособена съсобственост в идеални, а не реални квоти.
2. Сумите за поддръжка и управление на общите части на сградата на ЕС. Те по своята природа имат определена цел и предназначение : да  покриват текущите разходи за  общите части, както и да поддържат нормалното функциониране на сградата, за да се обезпечи нейното ползване. Това са целеви средства и те са НЕОБХОДИМИ. Без тях отделни елементи от сградата или цели системи ще спрат да функционират. Например : асансьорната уредба, електрическата система, газопреносните системи  ще бъдат преустановени. По същият начин водоподаването за нуждите на общите части ще бъде прекратено. Плащанията към фирмите за поддръжка ще бъдат спрени, което означава, че същите ще бъдат в невъзможност да  осъществяват функциите си. Ето именно затова текущите суми за поддръжка се отличават с тяхната необходимост  и законът им е придал императивно задължителност. Това са целеви средства.
3. Сумите за ремонт и обновяване. Тяхното предназначение е да обезпечат необходимостта от плащане по ремонти на сградата, които се отличават със спешност и неотложност. Липсата на тези средства би довела до бъдещата разруха и пълно компрометиране на сградата. Това  предполага и  незабавни действия и наличност на сумата в  сметката на ЕС, когато възникне такъв проблем. Естествено е, че не можем да предвидим кога корозията на сградата или пък  форсмажорни обстоятелства  ще  предизвикат нуждата от реализация на тези средства. Това също определя тези средства като целеви.
4. Други средства. Това са суми, които са постъпили в масата на собствеността на  ЕС по друг начин : договори за наем на общите части, обезщетения за ползване на общите части и др. Обикновено ЕС използва тези средства за свои нужди, но те не се ползват със своята задължителност. Обикновено те са за луксовете на  ЕС – обновление, допълнителни системи, видеонаблюдение,  дограма и т.н. Те не са целеви средства и  тяхното предназначение е да послужат за осигуряване на удобства на живущите в сградата.

Изхождайки от направеното по –  горе обследване на характера на  отделните елементи на имуществото на ЕС следва да се направи следното заключение:

Общите части, както бе конкретизирано и по – горе  се отличават  на първо място с акцесорност по отношение на собствеността на отделните собственици и не могат да бъдат обособени като самостоятелни обекти, освен ако членовете на ЕС не решат да променят статута на отделен елемент : например  пространството под покрива или общото помещение. От друга страна общите части са и неделими, което също не позволява същите да бъдат отделени, „разкъсани”, за да бъдат  обект на изпълнение. Посочените особености определя изцяло тяхната несеквестируемост, както и невъзможността да бъде предприето изпълнение срещу тях.

Средствата за  поддръжка и  управление на общите части, както и средствата за ремонт и обновление на общите части на  ЕС са по своя характер ЦЕЛЕВИ СРЕДСТВА. Те са необходими, както за  текущото покриване на разходите за общите части, така и за  заплащане на всички  разходи, възникнали при форсмажорни обстоятелства : ремонт, разруха и т.н. Изпълнението срещу тези средства би поставило в риск съществуването на  сградата и би могло да причини опасност за живота и здравето на  живущите в нея, поради които  същото не е възможно и не е оправдано, затова тези средства също са несеквестируеми и не подлежат на принудително изпълнение. Евентуален запор на банковата сметка в която се съхраняват тези средства също не би бил обоснован, защото ще попречи при екстремна или текуща нужда ЕС да разполага с паричните суми.

Последната група средства : тези, които са постъпили от договори за наем или по друг начин не се ползват с необходимост и  законът не изисква тяхната задължителност, затова и  тези средства се ползват обикновено с цел да се създадат допълнителни удобства. Тяхната липса не би довела до невъзможност за нормалното функциониране на сградата. Поради което няма пречка да бъдат обект на  принудително изпълнение за погасяване на задълженията на ЕС.