Изваждане на собственик от жилище заради неплатени задължения! Допустимо ли е?

Колкото и странно да звучи е напълно допустимо да бъде изваден  собственик  от жилището си  заради  неизплатените и дължими  вноски за  поддържане на общите части на  сградата.  Необходимо е да бъде спазена предпоставката на чл. 45 ЗС :

 Чл. 45. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:

а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.

 Законът обособява три необходими предпоставки за взимане на решение от ОС на ЕС за изваждане на собственик :

1. Нарушения на  правилника или  решенията на общото събрание или добрите нрави. Което на практика означава целия регистър от решения на ОС на ЕС, без да бъде класифициран или определен, включително и неплащането на дължимите към ЕС вноски за поддръжка и управление. Същото се отнася и за правилника за вътрешните правила в ЕС.  Накърняване на добрите нрави има, когато лицето има хулигански, непристойни прояви, използва често нецензурни думи, обиди, клевети или с действията си показва явно неуважение към съсобствениците си или съсобствеността в сградата на ЕС.
2.  Ключовата дума е „систематически”, което означава за  дълъг период от време  без  прекъсване или поне без дълги интервали на прекъсване.  Инцидентните прояви  на описаните в т. 1 нарушения не са предпоставка да се иска изваждане на едно лице от сградата на ЕС;
3. Лицето трябва да бъде предупредено писмено от управителя, че ще бъде извадено  от имота и след като в предупреждението му е даден срок да преустанови действието или бездействието то не е предприело никакви  стъпки за установяване на необходимото равновесие. Естествено ЕС следва да се погрижи и за достатъчно доказателства, че  лицето е било предупредено. Свидетелски показания  са допустими  в един процес само ако бъдат скрепени с достатъчно  писмени, че предупреждението е достигнало адресата си;

 Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е 

№  18.04.2013г.  гр. Пловдив

 В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД, ХVІ граждански състав на двадесети март две хиляди и тринадесета година в публичното заседание в следния състав:

 ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ КАРАДЖОВА

 секретар Ангелина Димитрова

като разгледа докладваното от съдия МАРИЯ КАРАДЖОВА гражданско дело № 16872 по описа за 2012г. и като обсъди:

           Иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Ищецът твърди, че притежава правото на собственост върху самостоятелни обекти в сграда, етажна собственост – търговски комплекс “Аркадия”, намираща се в гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, а именно – магазин №*** със застроена площ от 819,40 кв.м., склад №3 със застроена площ от 311,80 кв.м. и офис № *** със застроена площ от 188,80 кв.м., ведно с 912/2269 идеални части от общите части на сградата. На 16,10,2012г. му е връчена нотариална покана, с която е известен, че на общото събрание на етажните собственици, проведено на 27,09,2012г., е взето решение за изваждането му от сградата, поради нарушаване на правилника на вътрешния ред – неплащане на парични вноски за поддържане на общите части на сградата в размер на 19 942,32 лева за периода от декември 2011г. до юли 2012г. Същото е незаконосъобразно, тъй като не е спазена процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, а наложената санкция не може да бъде приложена за неизпълнение на задължението на етажен собственик за заплащане на определените парични вноски. Ето защо моли решението да бъде отменено. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът оспорва предявения иск, като твърди, че на общо събрание на етажните собственици, проведено на 02,07,2012г., е взето решение да се изпрати предупреждение до ищцовото дружество за изваждането му от сградата поради нарушаване на решения на ОС на ЕС за неплатени разходи за управление и поддръжка на общите части на ТЦ “Аркадия”. На следващото общо събрание на 27,09,2012г. е взето решение за изваждането му поради системно неизпълнение на решенията на общото събрание, въпреки многократно изпратените покани и уведомления. Твърди, че са спазени всички законови изисквания за свикване на общото събрание, както и материални такива – относно наложеното наказание. Ето защо моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира направените по делото разноски.

След като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установено следното:

Не се спори между страните, а и от представения нотариален акт № ***, том ***, дело № ***/2007г. по описа на нотариус, вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара се установява, че ищцовото дружество е придобило правото на собственост върху магазин № *** със застроена площ от 819,40 кв.м., склад №3 със застроена площ от 311,80 кв.м. и офис № *** със застроена площ от 188,80 кв.м., ведно с 912/2269 идеални части от общите части на сградата. По кадастралната карта на гр. Пловдив те са заснети като самостоятелни обекти си идентификатори съответно 56784.540.396.1.9; 56784.540.396.1.3; 56784.540.396.1.21. Административния адрес на същите е гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, като не е спорно между страните, че сградата, в която се намират е търговски център “Аркадия”, както и че същата е в режим на етажна собственост. На 06,07,2012г. е сключен договор между ищеца и трето лице за наем на един от горните обекти – самостоятелен обект с идентификатор 56784.540.396.1.3, представляващ склад № ***. От показанията на свидетеля А. се установява, че за период от две-три години преди това този обект не е използван от никой. Това се отнася и до останалите два. Помещенията били празни от много време и той притежава ключ от тях, тъй като ги предлага на трети лица с цел евентуалното им наемане. Съдът кредитира показанията му, тъй като са основани на непосредствени впечатления – свидетелят разполага с ключ от тях, за да осъществява огледи и за да има достъп до тях при спешни случаи.

Безспорно е между страните, а и от самата нотариална покана е видно, че е получена от ищеца на 17,10,2012г. и с нея е уведомен за решението на общото събрание за изваждането му от сградата, като му е определен тридневен срок за заплащане на дължимите суми.

Представена е покана до ищеца за провеждане на общо събрание, която е от 18,09,2012г. с изходящ номер от “Пи Ар Си” АДСИЦ от същата дата. Няма доказателства, че същата е изпратена до собственика, съответно че е получена от него. В товарителницата на лист 83 е посочено трето лице за контакт, същата е изпратена на 17,09,2012г. и не е ясно за какъв документ се отнася.

На събранието, проведено на 27,09,2012г., е взето оспореното решение да бъде изведен собственика – ищцовото дружество – от сградата за срок от три години, поради нарушаване на решенията на ОС на ЕС за заплащане на парични вноски, дължими за разходите за управление и поддръжка на общите части на ТЦ “Аркадия”. В протокола от същото е записано, че председателят на етажната собственост е запознал останалите собственици, че за периода декември 2011г. до юли 2012г. техният размер е 19492,32 лева. За приемане на решението са гласували двама собственици, а гласували “против” и “въздаржал се” няма. В същото време на списъка на присъстващите на събранието са посочени три лица, представители на трима собственика. Поканата за свикването му е от 18,09,2012г. и е залепена на същата дата, за което е съставен констативен протокол от 18,09,2012г. По същия начин с констативен протокол от 04,10,2012г. е удостоверено залепването на уведомление, че е изготвен протокола от събранието. Тези действия са извършени от свидетелката Б.

С оглед на така установеното съдът намира, че е спазен редът, регламентиран в чл.13 от ЗУС, за свикване на общото събрание, проведено на 27,09,2012г. Действително в ал. 2 на тази разпоредба предвижда различен начин за изпращане на покана на собственици и ползватели, които не ползват самостоятелните си обектиили ще отсъстват повече от един месец. Ищецът е уведомил управителя за тези обстоятелства, което личи от съдържанието на протокола за проведено общо събрание на 02,07,2012г., а именно по т.4 от дневния ред. От него не става ясно, а не са представени други доказателства, че ищецът е посочил електронен или друг адрес или телефон, на който да му бъдат съобщавани поканите. Ето защо същият следва да се счита редовно уведомен за свикването му със залепването на покана на общодостъпно място.

Основателни са обаче доводите за наличие на друго нарушение на процедурата за вземане на решение за изваждането на собственик от сградата. Съгласно чл. 45, ал.2 от ЗС общото събрание може да вземе такова решение само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението. Изцяло в тежест на ответника е да докаже изпълнението на това задължение. Същият твърди, че това е станало на проведеното на 09,11,2011г. общо събрание на собствениците. От протокола от същото е видно, че по т.3 от дневния ред е взето решение да се отправи писмена покана – последно предупреждение към “Лендмарк България шопс” ЕООД за плащане на задълженията за поддръжка на общите части. Решение за отправяне на предупреждение за изваждане на същото дружество поради неплащане на дължими разходи за управление и поддръжка на общите части е взето и на общо събрание, проведено на 02,07,2012г. Не се спори между страните, че както преди, така и след тези събрания, ищецът не е заплащал разходите за поддръжка и управление на общите части. В случая е ирелевантно по какви съображения и дали вземанията са ликвидни. Независимо от кой изхожда предупреждението – от управителя или общото събрание, не са представени доказателства, че то е достигнало до лицето, за което е предназначено. По изложените по-горе съображения намиращата се на лист 85 товарителница не установява получаване на покана от 20,07,2012г. – документът е с подател трето лица, изобщо не е ясно какъв е документът, а отказът да бъде получен, би могъл да бъде релавантен само при предвидена в закона процедура за това (например връчване на книжа по реда на ГПК). Настоящият случай, обаче, не е такъв. Ето защо няма как да се приеме, че ищецът е бил предупреден писмено, че ще бъде изваден от имота.

Допуснатото нарушение на чл. 45, ал. 2 от ЗС е достатъчно, за да се отмени обжалването решение. Същото е незаконосъобразно, тъй като общото събрание не е имало право да взема такова, и следва да се отмени само на това основание.     

За пълнота следва да се отбележи, че законът не е поставил разграничителен критерий за нарушенията, за които се предвижда изваждане на собственик. Единственото условие в чл.45, ал.2, б.”б” от ЗС е той  систематически да нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Доколкото правилата за заплащане на разходите за поддръжка и управление на общите части от всички собственици са част от вътрешния ред в сградата, а също така е и предмет на решенията на Общото събрание (правилник и протоколи от същите), то неизпълнението на това задължение за един дълъг период от време би могло да се квалифицира като нарушение, предвидено в горната правна норма. Съществува и друга възможност на етажната собственост да събере вземанията си (от която тя се е възползвала видно от представената заповед за изпълнение), но настоящият състав не споделя доводите, че от понятието вътрешен ред се изключват имуществените отношения, доколкото никъде в закона не е направена разлика между фактически действия, които го засягат и правни такива. В същото време съдът няма правомощие да преценява несъответствието на санкцията спрямо неправомерното поведение, тъй като по реда на чл. 40 от ЗУЕС се отменят само незаконосъобразните решения. Отделно от това в съставения протокол е определен срокът за изваждането – три години, а твърденията, че първоначално не е било така, като съдържанието му е променено впоследствие, останаха недоказани.

Въпреки това по изложените вече съображения взетото решение на общото събрание на етажните собственици, проведено на 27,09,2012г., е незаконосъобразно. Поради това предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като същото бъде отменено.

На основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 80 лева, държавна такса.

Мотивиран от горното, съдът

 Р  Е  Ш  И:

 ОТМЕНЯ решение на общото събрание на етажните собственици, представлявани от управителя на ЕС “ПИ АР СИ” АДСИЦ, ЕИК 175326309 със седалище и адрес на управление гр. София, ЖК “Дружба 1”, ул.”Илия Бешков” №12, за изваждане за срок от три години на собственика “Лендмарк България Шопс” ЕООД, ЕИК 175163069 със седалище и адрес на управление гр. София, ЖК “Младост 4“, ул.”Бизнес парк София” №3, представлявано от С. Н. К., от сграда в режим на етажна собственост – търговски център “Аркадия” гр. Пловдив, са адрес гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, взето на общо събрание, проведено на 27,09,2012г.

ОСЪЖДА етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост – търговски център “Аркадия” гр. Пловдив, са адрес гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, представлявани от управителя на ЕС “ПИ АР СИ” АДСИЦ, ЕИК 175326309 със седалище и адрес на управление гр. София, ЖК “Дружба 1”, ул.”Илия Бешков” №12да заплатят на “Лендмарк България Шопс” ЕООД, ЕИК 175163069 със седалище и адрес на управление гр. София, ЖК “Младост 4“, ул.”Бизнес парк София” №3, представлявано от С. Н. К., от сграда в режим на етажна собственост – търговски център “Аркадия” гр. Пловдив, са адрес гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, взето на общо събрание, проведено на 27,09,2012г. сумата от 80 (осемдесет лева), направени по производството разноски.

 Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.

   РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/

Вярно с оригинала.

източник : съдебна практика на РС – гр. Пловдив