Съгласно чл. 13 /1/ ЗУЕС „Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по – късно от 24 часа. Датата и часът, задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Наличието на покана за свикване на ОС на ЕС е необходим елемент от свикването на ОС на ЕС и за редовността на неговото провеждане. Липсата на покана е съществен порок, който оказва влияние върху законосъобразността на всички решения, взети на ОС на ЕС. Този порок не е в състояние да бъде саниран с изключение на хипотезата, в която е пропусната възможността да се иска отмяна на решението на ОС на ЕС по реда на чл. 40 ЗУЕС. Изготвянето на поканата, нейното съдържание, както и поставянето й на предвидените за тази цел места в сградата на ЕС не може да бъде доказвано със свидетелски показания. За такива обстоятелства за които законодателят е предвидил писмени доказателства за установяването им не следва да се доказват с гласни доказателства. Затова във всеки един случай при установяване на обстоятелствата относно свикването на ОС на ЕС е изключено съдът да допуска свидетелските показания като индиция, установяваща редовността на процедурата по свикване на ОС на ЕС.
Протоколът за поставяне на поканата за свикване на ОС на ЕС има и друга съществена функция, а именно да възпроизведе точно не само датата и часът на поставяне на поканата за свикване, но и съдържанието на самата покана с предложения дневен ред и място на провеждане на събранието.
Друга съществена хипотеза опорочаваща редосвността на свикването на ОС на ЕС е когато липсват данни на всеки етажен собственик да е връчена процесната покана. Ако липсват данни, че за етажните собственици които не са намерени, е залепено копие от поканата, съответно на входната врата на апартамента, което действие на УС да е оформено с протокол, подписан от връчителя на поканите и от един свидетел, в който да са отбелязани обстоятелствата, поради които поканата не е връчена лично, с вписване на датата и часът на залепването й означава, че на същите не е дадена възможност да участват пряко в обсъждането и гласуването на всяко едно от решенията на дневния ред.
Касае за предвидени по закон формални процедури, спазването на които е предвидено като гаранция за уведомяването на всеки един етажен собственик за насроченото общо събрание и да установи, че УС е изпълнил всички онези вменени му процесуални задължения които гарантират разгласяването на поканата за насрочване на общото събрание. Действително предвидената по закон процедура е достатъчно тромава, съдържа в себе си несъвършенства, но в крайна сметка чрез нея се цели да се осигури правото на всеки етажен собственик да знае за насроченото общо събрание и по своя преценка да реши дали да участва в работата му.
Само по себе си участието в Общото събрание на един нередовно поканен етажен собственик не санира допуснатия преди това порок при уведомяването за насроченото общо събрание. Страната следва да има възможност не само да знае предварително за насроченото общо събрание, но да е наясно и с дневния ред на това събрание, тоест, с въпросите които ще се разискват и по които ще се взима решение.
Не на последно място липсата на покана не може да удостовери и чия е инициативата за свикване на ОС на ЕС съгласно чл. 12 /1/ ЗУЕС.