Доходи от Отдаване под Наем на общи части на Етажна Собственост

Наскоро постъпи въпрос какъв е характера на сумите, постъпващи от наем на общите части на сградата. Имат ли общо със сумите, дължими за  поддръжка и управление на общите части на сградата и част от бюджета на ЕС ли са. 

На първо място съвсем резонно следва да обосновем принципната разлика между средствата, които постъпват като вноски от собствениците за  поддръжка и управление на общите части на сградата /в тези разходи като перо попада и възнаграждението на домоуправителя/ и сумите, които постъпват като наемна цена, плащана от наемателя на общи части на сградата.

1. Средства за поддръжка и управление на общите части на сградата. Ненапразно ги наричам целеви средства – те имат една определена цел – да покриват всички разходи, свързани с поддръжката на общите части на сградата, тяхното управление, запазването им в състояние, което позволява тяхното безпрепятствено ползване и естествено, най – вече, че сградата ще бъде запазена във вид, който е съобразен с изискванията за безопасност и съхранение. Те се дължат от собствениците въз основа на закона – ex lege – ЗУЕС – Чл. 6. (1) Собствениците са длъжни да:  (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. и доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части;  10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

Чл. 51 ЗУЕС.  Тяхната дължимост не възниква следствие на решение на ОСЕС, последното има единствено и само правомощие да определя размера им. С тези суми следва да бъдат заплащани всички възникнали разходи по поддръжката и управление на общите части на сградата на ЕС. Тъй като сградата не може да бъде оставена без поддръжка и без управление тези суми са и несеквестируеми – не подлежат на изпълнение. Тези суми не представляват доход за ЕС, те са бюджетни средства и тяхната цел е да обезпечават всички възникнали разходи.  Обобщено казано правният аргумент за тяхната дължимост, събираемост и цел е ЗУЕС.

2. Доходите от договори за наем между ЕС като наемодател и друго лице като наемател  –  докато средствата за поддръжка и управление на общите части, дължими от собственици, ползватели и обитатели на сградата следва да бъдат заплащани по силата на закона и формират бюджета на ЕС, то доходите от сключените наемни отношения представляват приход за собствениците на самостоятелните обекти. Тези приходи не представляват част от бюджета на ЕС. Получената от сключения договор за наем сума /наемна цена/ следва да се разпредели между етажните собственици в дялове съобразно притежавания от всеки дял във вещта /общите части/. Това означава, че ако наемът е в размер на 100 лева и собственик притежава 5 % идеални части от общите части на сградата трябва да получи 5 лева. Това разпределение следва от обстоятелството, че етажните собственици са в принудителна съсобственост върху общата вещ /общите части/, а чл. 30 ал. 3 Закона за собствеността гласи : Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Именно доходите от договорите за наем на общи части  представляват ползите от съсобствената вещ. Тези суми не са бюджетни, не принадлежат на ЕС, а на отделните собственици и за тяхното разпореждане следва да се вземе тяхното съгласие. ЕС може да се разпорежда с тях, включително да заплаща разходи за поддръжка на общите части, възнаграждението на управителя на ЕС и други разходи, но само ако собствениците са дали своето съгласие, че тези суми ще бъдат използвани с тази цел. По същия начин собствениците могат да решат предназначението на тези суми, а именно да бъдат ползвани за каквито и да е било други цели. Важен елемент за това е обаче тяхното изрично съгласие. Решението на ОСЕС без единодушно съгласие на всички собственици, че средствата от наема могат да бъдат ползвани за целите на поддръжката обвързва само тези, които са гласували ЗА и които са се съгласили тези суми да бъдат част от бюджета на ЕС. Останалите имат право на облигационно вземане спрямо ЕС за дължимия им дял от получения наем. Това становище за характера на сумите, получени от наем на общите вещи е залегнало и в Разяснение Изх. № 1-141 от 06.10.2010 год. на НАП  Относно: Доходи от Отдаване под Наем на Етажна Собственост.   : „От друга страна всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание – чл. 41 от ЗС. Дяловете на отделните собственици в общите части, са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост – чл. 40 от ЗС. В този смисъл, при възмездно предоставяне за ползване на помещения, пространства или части от тях, които са общи части на сградата, получатели на дохода са отделните собственици на общите части.

На основание чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ, доходът се смята за придобит от физическите лица и когато по тяхно нареждане или по споразумение между тях и платеца, плащането или престацията са получени от трето лице /например управителя на етажната собственост/.

Физическите лица – наематели, като данъчно задължените лица за доходите си от наем издават документ съдържащ реквизитите по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството /ЗСч/ – чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ. Следователно, независимо че издадения документ може да е от името на управителя, целият размер на дохода от наем не се счита за получен от него, а от всеки собственик на имота, съразмерно с дела му в общите части на етажната собственост.”

Или като краен извод : независимо, че сумите за наем са получени от управителя на Етажната собственост, тези суми принадлежат на собствениците на отделните самостоятелни обекти съгласно притежавания от тях дял от общите части на сградата. В този смисъл съвсем резонно е да се смята, че ако няма изрично съгласие на собствениците за разпореждане с притежавания от тях дял от получения приход от наем, се касае за злоупотреба с правата им.