Един от най – дискусионните въпроси е какво се случва с действието на договорите за управление на общите части в жилищните комплекси от „затворен тип”, склюяени преди 23.01.2009 г.
Твърде оскъдна и лаконична е разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС. Законът също мълчи какво следва да бъде отношението към договорите за поддръжка и управление, сключени преди влизане на ЗУЕС в сила.
Изправени сме пред хипотезата на действие на договори, които все още следва да пораждат своите правни последици, ако не е настъпила законова или договорна причина те да бъдат прекратени или срокът им на действие да е изтекъл.
Ако чл. 2 ЗУЕС регламентира задължителни реквизити, за да породят действие договорите за управление, сключени след приемането на закона, а именно : 23.01.2009 г., то същият закон не дефинира и не прокламира отношението си към заварените контракти.
Налице ли е определена пречка със съществуващ вече договор за управление на общите части на сградата да се уреждат отношения и след приемането на ясна законова регламентация и създаване на нова рамка на договорите. Аз считам, че липсва такава обективна пречка.
Чл. 14 от закона за нормативните актове твърди : „(1) Обратна сила на нормативен акт може да се даде само по изключение, и то с изрична разпоредба.” При внимателния прочит на ЗУЕС и най – вече в частта му в Преходните и допълнителните разпоредби, законът е мълчалив и съвсем очевидно не хвърля сянка върху уредбата и действието на вече сключени договори. Съвсем плавно законодателят е решил да даде възможност на вече сключените такива да породят и занапред своите правни последици до прекратяване на действието им с регламентирания срок. В противен случай ще бъдем изправени пред един трудно преодолим вакуум.
Законът има тенденцията да уреди отношения в етажната собственост, които се характеризират със своята хаотичност. Договорите за управление на общите части очертават границите, в които се развиват взаимоотношенията между инвеститора/възложителя и собственика/купувач. Чл. 2 ЗУЕС е поставил няколко кумулативни условия, част от фактическия състав, чийто изпълнение гарантира дествието на договора :
- Писмен договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти;
- Договорът да е бъде в задължителна нотариална форма;
- Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект;
Описаните по – горе условия са императивни само и единствено за договори, сключени след обнародването на ЗУЕС в Държавен вестник – 23.01.2009 г. Законът не прекратява и не урежда същата форма и изисквания за вече съществуващите договори. Те пораждат своите правни последици и няма пречка при необходимост да бъдат основание, да се потърси изпълнение на правата и задълженията на страните и по съответния съдебен ред. Разпоредбата на ЗУЕС в чл. 2 не влече недействителност на договорените клаузи.
Няма основание и всяка една от страните да поиска до изтичане на срока на договора да бъдат съобразени разпоредбите на чл. 2 ЗУЕС, като изиска да бъде съобразена нотариалната форма, както и изискуемото вписване в регистъра в Агенцята по вписване. Чл. 2 ЗУЕС не урежда и защита на неизправната страна по „заварен” договор. Аргументите за наличие на съществени пороци на формата на договора са напълно неоснователни и лишени от всякаква правна логика.