Действие на заварените договори на управление в комлексите от “затворен тип”

Един от най – дискусионните въпроси е какво  се случва с действието на  договорите  за управление на общите части в  жилищните комплекси  от  „затворен тип”, склюяени преди  23.01.2009 г.

Твърде оскъдна и лаконична е  разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС. Законът също мълчи какво следва да бъде отношението към договорите за  поддръжка и управление, сключени преди влизане на ЗУЕС в сила.

Изправени сме пред хипотезата на  действие на договори, които все още следва да пораждат своите правни последици, ако не е настъпила  законова или договорна причина те да бъдат  прекратени или срокът им на действие да е изтекъл.

Ако чл. 2 ЗУЕС  регламентира  задължителни реквизити, за да породят действие   договорите за управление, сключени след  приемането на закона, а именно : 23.01.2009 г., то  същият закон  не дефинира и не прокламира   отношението си  към заварените  контракти.

Налице ли е  определена  пречка  със  съществуващ вече  договор за управление на общите части на  сградата    да се уреждат  отношения и след   приемането на ясна законова регламентация и създаване на нова рамка на договорите. Аз считам, че липсва  такава обективна пречка.

Чл. 14  от закона за нормативните актове твърди  : „(1) Обратна сила на нормативен акт може да се даде само по изключение, и то с изрична разпоредба.”  При внимателния прочит на ЗУЕС  и най – вече в частта му в  Преходните и допълнителните разпоредби, законът е мълчалив и съвсем очевидно  не   хвърля сянка  върху  уредбата и действието на вече сключени договори. Съвсем плавно законодателят е решил да даде  възможност на вече сключените такива  да   породят и занапред своите правни последици  до прекратяване на  действието им с регламентирания срок. В  противен случай ще бъдем изправени пред един трудно преодолим вакуум.

Законът има  тенденцията да уреди отношения в етажната собственост, които се характеризират със своята хаотичност. Договорите за управление на общите части  очертават границите, в които се развиват взаимоотношенията между инвеститора/възложителя и собственика/купувач. Чл. 2 ЗУЕС е  поставил няколко  кумулативни условия, част от фактическия състав, чийто изпълнение гарантира  дествието на договора :

  1. Писмен договор между  инвеститора  и собствениците на  самостоятелни обекти;
  2. Договорът  да е бъде в задължителна  нотариална форма;
  3. Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект;

Описаните  по – горе  условия  са  императивни  само и единствено  за  договори, сключени след  обнародването на ЗУЕС в Държавен вестник – 23.01.2009 г. Законът не  прекратява и не урежда същата форма и изисквания за вече  съществуващите договори. Те пораждат своите правни  последици и няма пречка при необходимост да бъдат основание, да се потърси изпълнение на правата и задълженията на страните и по съответния съдебен ред. Разпоредбата на  ЗУЕС в чл. 2 не влече недействителност на  договорените клаузи.

Няма основание и всяка една от страните да поиска  до  изтичане на срока на договора  да бъдат  съобразени  разпоредбите на чл. 2 ЗУЕС, като изиска да бъде  съобразена нотариалната форма, както и изискуемото вписване  в  регистъра в Агенцята по вписване. Чл. 2 ЗУЕС не урежда  и защита  на   неизправната страна  по  „заварен” договор.  Аргументите  за наличие на съществени пороци на  формата на договора   са  напълно неоснователни и лишени от всякаква правна логика.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *