Граници на отговорността на фасилити компанията. Делегиране на правомощия върху фасилити компанията.

Съвременните взаимоотношения в  ЕС създаде една  особена форма на делегация на част от правомощията и задълженията на Управителя/Управителния съвет във връзка с управлението и поддръжката на общите части на етажната собственост.  В последното десетилетие на пазара  масово се разви една  услуга, която е на път да се превърне в част от европейските стандарти – фасилити мениджмънт. Фирмите, които предлагат тази услуга са тези, които се грижат активно за сградите и комплексите от „затворен тип” и буквално се превръщат в домашен „иконом”. Често обаче се  сблъквам с претенцията на  отделния собственик в сградата  към изпълнението на вменените съгласно сключения договор за поддръжка и управление   задължения от страна на  дружеството „професионален домоуправител”. Възможно ли е  да се предяви самостоятелна претенция към  фирмата  без участието на самата ЕС?

Законодателят е изградил една особена хипотеза на облигационна връзка между собственика на самостоятелен обект в сградата, ЕС и фирмата, предлагаща услугата „фасилити мениджмънт”.

В чл. 11 /1/ т. 11  ЗУЕС е предвидено, че Общото събрание :  може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;

Тъй като не се изисква специален /квалифициран/  кворум за вземане на това решение,  същото се взема с мнозинство от представените общи  части на сградата. ОС на ЕС  определя мандат на Управителя/Управителния съвет на ЕС  за сключване на договор с  дружеството. Възниква основателния въпрос волята на собственика обективира ли се в самостоятелна воля за сключване на договора или се влива в колективната воля на участниците в ОС на ЕС.  Може ли отделния собственик самостоятелно да предяви претенция спрямо всички отношения  в които влиза ЕС?

Етажната собственост е специфична комбинация от множество права на собственост върху самостоятелни обекти, притежавани от различни лица и принудителен режим на акцесорна съсобственост върху общите части на сградата, в който участват същите тези лица. Разглеждана като особен колектив, Етажната собственост представлява  съвкупност от правни субекти (физически и юридически лица, държавата, общините), която при съблюдаване на определени процедурни правила взема общи решения във връзка с ползването на съпритежаваните при условията на особена акцесорна принудителна съсобственост общи части на сградата.Етажната собственост (собствениците на имоти в режим на етажна собственост) има самостоятелна правосубектност и се представлява, включително и пред съд, от управителя.

При вземането на решение за сключване на договор с фирмата, предлагаща услугата „фасилити мениджмънт” се обективира не отделната воля на всеки един от собствениците на самостоятелните обекти, а колективната воля на участниците в ОСЕС, изразена в съвкупността от отделните волеизявления на етажните собственици. На практика представителството обхваща не само  присъстващите членове на ОСЕС, но и неприсъстващите. При което  негативната воля или липсата на воля за сключване на  договора може да бъде преодоляно от мнозинството на представените общи части при гласуване на решението.   По този начин ОСЕС делегира на ЕС, представлявана от Управителя/Управителния съвет  правомощието за сключване на договор за управление и поддръжка с  дружеството „професионален домоуправител”.

При тези обстоятелства възможно ли е да бъде предявен самостоятелен иск срещу дружеството и дори да се поиска разваляне на договора  при неизпълнение или лошо изпълнение? Кой  е субекта, който може да встъпи в  това  правоотношение?

Представителството на  отделния собственик на недвижим имот  в сградата от страна на ОСЕС при сключването на горецитирания договор, както и изразената/неизразената от него воля за сключване, не го прави самостоятелна страна по договора. Страна по договора е самият колектив /ЕС/. Именно поради тази особеност  законодателят е преградил възможността е преградил възможността  всеки собственик /член на ОСЕС/ да предяви директна претенция спрямо фирмата, контрахент по договора за управление и поддръжка на етажната собственост.

Още веднъж да обобщя : страна по договора за поддръжка и управление на общите части на ЕС е самата ЕС и само тя като такава има право съгласно ЗЗД  да упражни своите процесуални права в защита на материалните си права.

За сметка на това пък няма пречка в договора да бъде уговорена  независима и отделна от ЕС отговорност на  всеки собственик самостоятелно, както и да бъде  реализирана по съответния ред.

Общото събрание на  Етажната собственост  може да извърши  изрична делегация на отделни правомощия  на управителя  на ЕС  върху фасилити компанията във връзка само и единствено с поддръжката на общите части на сградата. Тази делегация може да бъде извършена пряко : чрез протоколно решение  на Общото събрание на ЕС, в което да  бъде извършена конкретизация именно кои права се възлагат. За предпочитане е точно тази делегация, защото по този начин се обективира изричната воля на ОС на ЕС, и по този начин се очертават и отговорностите на  компанията в извършването на вменените й дейности.  При обособяването на техните правоотношения и при липсата на писмен договор между двете страни  следва да се прилагат изключително и субсидиарно  правилата на ЗЗД относно договорите. Налице е типичен договор за възлагане.   Следва да уточня, че фасилити компанията при извършване на възложените й дейности по поддръжката на общите части на сградата действа от името и за сметка на  ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. По този начин  дружеството се явява изключително функция и продължение на  Управителя на ЕС – неговата дясна ръка. Това не изключва по никакъв начин отговорността на самия Управител.  Затова считам, че е редно  отношенията между  ЕС и фасилити компанията, както и границите на нейната отговорност при изпълнение на  възложените й дейности да бъде  уточнена и уговорена.

Делегирането на  извършваните дейности може да бъде извършено и косвено : чрез договор между Етажната собственост  и дружеството.  Необходимо е обаче преди това в решение на ОС на ЕС  да е  обективирана непоколебимата воля на етажните собственици да сключат договор с компанията, както и тяхната декларация, че са запознати и са  съгласни с границите на възложените права и поетите отговорности. Договорът ще очертае и рамките на бъдещите претенции на двете страни във връзка с изпълнение на договорните правомощия и поетите задължения.

Докъде се очертава  търсената отговорност на фасилити компанията при причинени вреди и при неизпълнение на вменените й задължения? На първо място, както  изрично посочих и по –  горе само и единствено ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като правен субект и страна по договора и в качеството си  на възложител може да предяви  претенция и да търси отговорност при причинени преки вреди при изпълнение/неизпълнение на възложените дейности. Отделният етажен собственик не е легитимиран дотолкова доколкото той представлява единица от общността на етажните собственици.

От друга страна дружеството – изпълнител не носи отговорност и  при причинени вреди  от външни доставчици на услуги –  фирми за обслужване на асансьорната инсталация, интернет – доставчици, доставчици на ел. и топлинна енергия, дори и когато договорите са сключени между  фасилити – компанията и съответната фирма – доставчик на услугата, именно защото фасилити – компанията  при сключване на договорни правоотношения с външни фирми действа винаги от името и за сметка на ЕС. Вредите, настъпили от неизпълнението на  задължението за доставката на услугата  настъпват директно за  ЕС.  При което ЕС е субектът, който може да предяви пряк иск и претенция срещу фирмата – доставчик на услугата. Фасилити компанията носи отговорност само  ако с нейни действия или бездействия виновно е станала причина за неизпълнение на договорената услуга. Например събрала е сумите за  заплащане на услугата, но не е извършила надлежно плащане към съответната фирма – доставчик на услуга в уговорените срокове.

Естествено тук трябва да направим едно разграничение : дружеството /ФК/ не носи отговорност за неизпълнение на задълженията на  фирмите – външни доставчици на услуги ако :

– Етажната собственост изрично е възложила  на компанията сключване на договор със съответната фирма – доставчик;

– Етажната собственост е сключила директен договор с фирмата – доставчик;

В тези случаи отговорността  при неизпълнение на договора, както и всички вреди настъпили във връзка със сключения договор за външни услуги настъпват пряко за  ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.   Фирмата “професионален домоуправител” НЕ НОСИ ПРЯКА ОТГОВОРНОСТ И НЕ Е  ЛЕГИТИМИРАНА  ДА  ОБЕЗПЕЧИ  ПРЕТЪРПЕНИТЕ ОТ ДРУЖЕСТВОТО – ДОСТАВЧИК НА ВЪНШНИ УСЛУГИ ВРЕДИ, дори когато договорът е сключен с  ФК.  Затова препоръчвам  на ФК, сключвайки договор за възлагане на поддръжка на общите части на сградата с ЕС да уговаря изрично, че във всички случаи на възникнали вреди във връзка с неизпълнение на договор за доставка на външни услуги, отговорността настъпва пряко и непосредствено  за ЕС. 

Във всяка друга хипотеза  в която ФК  е  поела като  изричен договорен  ангажимент доставката на  посочената услуга и  лично тя или чрез сключени договори с фирми – доставчици предоставя конкретната услуга, носи  съответната договорна  отговорност, ако услугата не е доставена в  договорените количество, качество, срокове и цена, както и при всички настъпили преки и непреки вреди  от липсата на договорената услуга.  Единствено изключение е ако Етажната собственост виновно е възпрепятствала  предоставянето на  уговорената услуга, например не е заплатила дължимите вноски за покриване на всички разходи, свързани с поддръжката на сградата на Етажната собственост. В този случай ФК има право да насочи регресните си претенции към ЕС за  всички обезщетени и заплатени вреди.  Границите на отговорността на ФК е в размер на всички  реално причинени вреди, ако същата не е изрично договорена в договора  за възлагане. В останалите случаи, ако двете страни са договорили изрично границите на  отговорността, последната следва да бъде претендирана само в този размер.

В посочената по – горния абзац  хипотеза  собственик на самостоятелен обект в сградата на Етажната собственост може да предяви пряк  иск срещу ФК само ако с действия или бездействия са настъпили преки вреди за него извън договорената отговорност. Например, ако дружеството не е почистило заледените стълбища на сградата,  което е причинило падане и счупване на крак на пострадалото лице. В този случай  последното може да ангажира деликтната отговорност на  компанията.

За да има ясни граници  на  правомощията   на ФК  в изпълнение на нейните задължения към ЕС и за да се създадат защитни механизми за ограничаване на  отговорността й за причинени вреди или предявени искове  от страна на ЕС или на  фирми – доставчици на външни услуги е необходимо да се прецизира договорът за възлагане, сключен между дружеството – “професионален домоуправител” и  ЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. С договора следва да се постигне съгласие относно правата и задълженията на страните, начина на изплащане на възнаграждението, отговорността при неизпълнение, основанията за прекратяване.

Много често възникват възражения по отношение на самостоятелната  процесуална  легитимация на ФК срещу етажния собственик – длъжник. Следва да уточним, че  особеното представителство на фирмата – изпълнител по отношение на ЕС включва възможността същата да предяви иск срещу всеки един от собствениците независимо от това, че в договора за възлагане между ФК и ЕС, отделният собственик  сам по себе си не е страна. Законът обаче е създал особена правна фигура в която решенията на ОС на ЕС са обвързващи за всички собственици, ползватели и обитатели. Затова облигационната връзка възниква между ЕС и ФК, но тя е обвързваща за всички собственици, ползватели и обитатели, когато това е изрично уговорено. Няма пречка в решение на ОС на ЕС, обективирано и в договора за възлагане между  ФК и ЕС, да бъде уредена и самостоятелната, индивидуална отговорност на отделния собственик, ползвател и обитател за индивидуалните му задължения. Няма пречка в договора да бъде уредена и юрисдикцията на споровете, възникващи по отношение на изпълнение на договора и поетите задължения, като преди това същата трябва да бъде заложена  и в решение на ОС на ЕС.  Според мен обаче най – добрият вариант е в който ОС на ЕС дава мандат на Управителя /Управителния съвет/ да сключи договор за възлагане, като  му се даде пълна представителна власт за договаряне на условията, включително и юрисдикцията на споровете.

Ето и една интересна хипотеза, в която ОС на ЕС е дала мандат на Управителя да сключи договор за възлагане на поддръжка на общите части на   дружество. Договорено е, че  фирмата ще събира сумите за  разходите въз основа на приет план за разпределение на задълженията за  всеки един от длъжниците – собственици  към момента на възникване на задължението. В тази хипотеза въпросът е към кой момент е възникнало задължението на длъжника и докъде се простира представителната власт на  дружеството /ФК/ ?   Някои  смятат, че ако фирмата за управление и поддръжка вече е заплатила сумите за консумативи към доставчиците, за тях отпада отговорността да заплатят полагащите им се вноски, така както са уговорени. Всъщност задължението възниква в няколко хипотези, така както е уговорено. В първата, ако са налице договорени авансови вноски в твърд или пропорционален размер, то в този случай няма значение дали задължението за заплащане на консуматива е възникнал и дали е платено. Или просто казано дали ЕВН е издал месечната си фактура. В тази хипотеза вноската се заплаща авансово, като е без значение каква сума от нея ще бъде заплатена за покриване на разходите. В друга хипотеза е договорено, че собствениците ще заплащат сумите, при възникване на разхода /например при издаване на фактурата от ЕВН/, на някакъв установен принцип, например на база притежавани проценти идеални части от общите части на сградата. В тази хипотеза е без значение дали фирмата за поддръжка вече е заплатила задължението към фирмата доставчик. Ако не е уговорено друго, задължението е за покриване на възникналия разход, а той е възникнал към момента на падежа на издадената от доставчика фактура. В тази хипотеза сме длъжни да разграничим платец от задължено лице. Платец е фирмата за поддръжка, задължено лице е собственикът на самостоятелен обект. А ако договорите за доставка на консумативи са сключени с фирмата за поддръжка по възлагане на етажната собственост, това означава, че за дружеството възниква задължение да заплаща консумативите, но това не променя по никакъв начин облигационната връзка и задължение между отделния собственик и етажната собственост, представена от фирмата за поддръжка посредством договора за възлагане. Просто са налице две отделни облигационни отношения, които се развиват независимо едно от друго.

Ето защо  добрият договор гарантира във всички случаи сигурността на ФК във взаимоотношенията, възникнали в  изпълнение на договорените й задължения.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *