Възможно ли е условията в договор за поддръжка на общите части, сключен с първоначалния собственик на имота да се „пренесат“ в договор с новия собственик, дори и да не са изрично договорени

В този казус фирма за  обслужване на общите части на сграда е сключила индивидуални договори с всеки един от собствениците на самостоятелните обекти. Поддръжката е полагана в договореното качество и количество. Издавани са фактури от страна на  професионалния домоуправител към собственика на имота в бизнес сградата. На един по – късен етап собственикът на имота продава офиса на фирмата на съпругата си. На практика, разбира се, имаме продажба между две юридически лица. До един момент професионалният домоуправител продължава да издава фактури на стария собственик, тъй като не е известен за продажбата на имота. След узнаването, започва да издава фактури към новия собственик без да прекъсва подаването на услугата. Няма противопоставяне от страна на  собственикът за  извършването на услугата, което означава, че същият се съгласява с нея. От друга страна приема и издаваните към него фактури, въпреки че няма плащане.  Първоначално е налице чисто формален договор между първоначалните страни. Впоследствие след продажбата между новите страни е налице неформален договор и въпреки, че не са изрично договорени  условията, обстоятелството, че липсва изрично противопоставяне за качеството и количеството на услугата, означава, че е приета така, както е първоначално договорена. Липсата на възражение срещу издаваните фактури, също е индикация за липса на възражение и по отношение на цената. Другото пикантно обстоятелство е, че имотът първоначално е закупен от дружеството на съпруга и след това продаден на фирмата на съпругата. Ноторно би могло да се приеме, че съпрузите знаят за сключените договори по отношение на имота и условията и цените, които са договорени. Налице е една своеобразна „приемственост“. 

 

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.

                                С Решение № 18/29.01.2015 г. по Г. д. № 189/2014 г. Мадански районен съд е отхвърлил предявения на основание чл. 422, във вр. с чл. 415 ал. 1 от ГПК иск от „. мениджмънт“ О. срещу  „Д. Л. Б. – А. за първична медицинска помощ по дентална медицина – индивидуална практика“ Г. М., за сумата 1 632, 10 лева, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 11.04.2014 г. до окончателното изплащане, представляваща неизплатени консумативи и услуги за месеците от януари до август 2011 г. – като неоснователен и недоказан; ищецът е осъден да заплати на ответника деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500 лева.

                                Това решение се обжалва пред Смолянски окръжен съд от ищеца с искане да бъде отменено. Във въззивната жалба за излагат доводи за нарушение на материалния и процесуалния закон при постановяване на решението от районния съд. В жалбата подробно се излага фактическата обстановка според твърденията на ищеца: На 01.09.2006 г. между „М. И. – 99“ ЕООД и „Я. – Т“ О. е сключен договор за управление и издръжка на притежавания от първото дружество недвижим имот – стоматологичен кабинет /следва подробно описание на имота/; към тази дата управител на „М. И. – 99“ ЕООД е Н. Б., съпруг на Л. Б.; „М. И. – 99“ продава имота на  „Д. Л. Б.“ на 20.11.2008 г., за което ищецът не бил информиран и продължил да изпълнява добросъвестно своите задължения за управление и поддръжка съгласно уговорените количества и цени. Твърди се, че издадените от ищеца фактури за извършените от него услуги са изпратени на ответника с обратна разписка. Сочи се, че ответникът е извършил плащания на фактури от номер 2148/20.08.2010 г. до 2292/01.12.2010 г. Сочи се, че заплащайки сумите по горецитираните фактури ответникът е признал наличието на договорни отношения и не се е противопоставил на извършената от ищеца работа. Твърди се, че процесните фактури доказват възникване на правоотношение между страните по договор за търговска продажба, а оттук и съществуването на задължение за ответника да заплати цената на посочените във фактурата услуги, тъй като тези фактури съдържат всички необходими елементи от съдържанието на сделката – вид на стоката, стойност, начин на плащане, имената на лицата, положили подписи за продавач и купувач, време и място на съставяне.

                                По-нататък се излагат твърдения относно начина на формиране на сумите, предмет на фактурите по исковата молба.

                          Твърди се във въззивната жалба, че районният съд е допуснал не само съществени, но и недопустими пороци, въз основа на които е извел своите очевидно неправилни изводи на липсата на задължение. Сочи се, че още в първо съдебно заседание, позовавайки се на „преклузия“, съдът не е допуснал да се приеме като доказателство Договор от 01.09.2006 г., сключен между „М. И. – 99“ ЕООД и „Я. – Т“ ЕООД, за поддръжка на общите части на сградата, който договор е относим към предмета на делото, защото наличието на тези договорни отношения чертае рамките и на отношенията между „. мениджмънт“ О. /“Я. – Т“ ЕООД/ и  „Л. Б. – АПМПДМИП“. Твърди се, че е очебийна липсата на преклузия на представянето на доказателства, касаещи предмета на делото – първото съдебно заседание, в което е даден ход на апроизводството, е диапазона, в който страните могат да ангажират доказателства, както и да направят възражения.

                                Твърди се по-нататък във въззивната жалба, че ответникът е имал знанието, че за поддръжката на общите части на сградата се извършват необходимите действия без прекъсване, за което останалите съсобственици заплащат припадащият им се дял, което се установи и от заключението на вещото лице. Сочи се също, че сумата от 1, 30 лева на кв. м. площ се дължи само за разходите, които не могат да бъдат отчетени с измервателен уред; допълнително към месечното задължение са добавят и разходи, които могат да бъдат отчетени с измервателен уред, за тях има установен метод на разпределение; именно тези разходи, които всеки месец варират, обуславят различните стойности на фактурите.

                                Твърди се по-нататък, че в нарушение н процесуалните правила съдът не е допуснал допълнителна задача на съдебно-счетоводната експертиза, която да установи следното: извършвани ли са услуги по поддръжката и управлението на общите части в сградата за процесния период, в какъв обем, количество и на каква стойност; закупувани ли са и заплащани ли са от страна на ищцовото дружество консумативи, свързани с поддръжката и управлението на имота, в какъв обем, количество и на каква стойност, същите надлежно ли са фактурирани в счетоводството на дружеството.

                                В срок писмен отговор от другата страна не е депозиран.

                                В съдебно заседание за жалабоподателя пълномощникът му А. Е. А. поддържа жалбата.

                                За въззиваемия пълномощникът му А. О. оспорва въззивната жалба.

                                Смолянски окръжен съд намира въззивната жалба за процесуално допустима като депозирана в законно установения срок от надлежна страна, ДТ е внесена, а по същество за основателна по следните съображения:

                                Ищецът претендира стойността на извършените от него разходи, свързани с управление и поддръжка на общите части и прилежащи съоръжения на комплекс, находящ се в Г. П., ул. „К. В.“ № 2, в който комплекс ответникът е собственик на самостоятелен обект – стоматологичен кабинет, находящ се на първи етаж, секция „G“, със застроена площ от 46, 37 кв.м.

                                В молба от 01.08.2014 г. за уточнение на исковата молба се сочи, че ищецът е предоставил услуги по управление и поддръжка на общите части на сградата, а именно – текущ ремонт на осветление и отопление; охрана и видео наблюдение на сградата и паркинга; почистване на общите части и фасадата на сградата, поддръжка и частични ремонти на климатичните и вентилационните системи, котелно, пожарно известяване; застраховка на общите съоръжения, отчитане и разпределяне на общите разходи /ток, вода, дизел и др./. Сочи се, че текущите разходи за обслужване на общите части, за които няма измервателни уреди, се заплащат по 1, 30 лева за всеки кв.м. собствена площ. Сочи се също, че разходите за консумативи на сградата като ток, вода и дизел включват текущите разходи на собствените или наети площи, които се отчитат съобразно индивидуални измервателни уреди – водомери, електромери и др. и които се заплащат според показанията на тези уреди; текущите разходи на общи части, които се отчитат от съответните общи измервателни уреди – водомери, електромери и др, като те са поемат от всички собственици или наематели, като разликата в отчитането между общите електромери/водомери и индивидуалните се разпределя между всички съсобственици или наематели пропорционално на собствената или наета площ. Твърди се, че именно по този начин, приет от ОС на ЕС, е формирана претендираната стойност от 1 632, 10 лева.

                                Въпреки че ответникът не е сключил договор с ищеца за управление и поддръжка, а такъв е бил сключен от неговия праводател, то продължилото заплащане на тези услуги след прехвърлителната сделка сочи на съгласие от ответната страна и липса на противопоставяне и наличие на неформални отношения между страните по повод извършваното от ищеца управление и поддръжка на комплекса, в който ответникът притежава самостоятелен обект.

                                Назначената от настоящата инстанция съдебно-икономическа експертиза показва начина, по който са формирани общите разходи, като е проследило по стойности фактурираните от доставчиците услуги, както и показва начина, по който са формирани задълженията на ответника за процесния период за всеки месец и по всяка перо на извършваните услуги.

                                Настоящата инстанция кредитира заключението на СИЕ като обективно и компетентно изготвено.

                                Обстоятелството, че към процесния период от време ответникът не е ползвал обекта не го освобождава от задължение за заплащане на разходите за поддръжка на общите части на сградата.                               Съгласно чл. 6 ал. 1 т. 10 от ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. След като Общото събрание на собствениците е взело решение по какъв начин да се разпределят разходите за общите части на сградата и решение управлението и поддържането на общите части да бъде възложено на ищеца /първоначално на неговия праводател/, то за ответника тези решения на ОС са задължителни и пораждат задължения за изплащане на припадащите му се части от разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата.

                                Предвид гореизложеното исковата претенция се явява основателна и доказана, поради което следва обжалваното решение да бъде отменено като незаконосъобразно и необосновано и вместо това така предявения иск по чл. 422 от ГПК се уважи. С оглед този изход от спора следва ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца деловодните разноски за двете инстанции общо в размер на 1 043 лева /по реда на чл. 78 ал. 5 от ГПК адвокатското възнаграждение за настоящата инстанция се определя в размер на 350 лева/.

                                Водим от гореизложеното Смолянски окръжен съд

                                Р      Е      Ш      И      :

 

        ОТМЕНЯ РЕШЕНИЕ № 18/29.01.2015 г. по Г. д. № 189/2014 г. на Мадански районен съд, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

                ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по реда на чл. 422 от ГПК, че  „Д. Л. Б. – Амбулатория за първична медицинска помощ по дентална медицина – индивидуална практика“ – Г. М., ул. „О.“ № 16, ЕИК **, представлявано от Л. Г. Б., дължи на „. мениджмънт“ О. – Г. П., бул. „. Б.“ № 92В, . 3, представлявано от Т. К. А., ЕИК **, сумата от 1 632, 10 лева /хиляда шестстотин тридесет и два лева и десет стотинки/, представляваща неизплатени консумативи и услуги за месеците от януари до август 2011 г., ведно със законната лихва върху самата, считано от 06.02.2014 г., както и 534 лева деловодни разноски, за които суми е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК № 27/06.02.2014 г. по ч. Г. д. № 43/2014 г. по описа на Районен съд Г. М..

                ОСЪЖДА  „Д. Л. Б. – Амбулатория за първична медицинска помощ по дентална медицина – индивидуална практика“ – Г. М., ул. „О.“ № 16, ЕИК **, да заплати на „. мениджмънт“ О. – Г. П., бул. „. Б.“ № 92В, . 3, представлявано от Т. К. А., ЕИК **, деловодни разноски за двете инстанции общо в размер на 1 043 лева.

                РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване предвид ограниченията на чл. 280 ал. 2 от ГПК.

   ПРЕДСЕДАТЕЛ:

  ЧЛЕНОВЕ: 1.