Възможно ли е дружеството за поддръжка да предяви иск срещу етажен собственик за неплатените суми. А арбитражна клауза?
/съждения в компилация с решение на Арбитражен съд, с които напълно се съгласявам/
Арбитражното споразумение представлява абсолютна процесуална предпоставка, обуславяща компетентността на арбитражния съд да се произнесе по спора с които е сезиран. ‘
Съгласно чл. 7 от ЗМТА арбитражно споразумение е съгласието на страните да възложат на арбитраж да реши всички или някои спорове, които могат да възникнат или са възникнали между тях относно определено договорно или извън договорно правоотношение. То може да бъде арбитражна клауза в друг договор или отделно споразумение.
Когато е налице арбитражно споразумение, което съдържа изрична арбитражна клауза, включена в Договор за поддръжка на общите части в комплекса обслужващото дружество същото обвързва всеки един от етажните собственици, независимо, че не е сключено с него поради спецификата на отношенията на етажните собственици в етажната собственост.
С решение на Общото събрание на Етажната собственост на жилищния комплекс етажните собственици са взели решение Управителният съвет да проведе преговори и да сключи договор за поддръжка и управление на общите части в комплекса с дружеството за поддръжка.
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС Общото събрание на етажната собственост „може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретните правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.“
Много често се оспорва предвиденото директно плащане на етажните собственици в полза на юридическото лице, извършващо дейностите по поддръжка на общите части в сградата като противоречащо на разпоредбите на чл. 11, ал, 1, т. 5 и чл. 51 от ЗУЕС.
Съгласно чл. 16, ал. 9 ЗУЕС „Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по ал. 7, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.“
Ако липсва представено доказателство за оспорване съдържанието на протокола и достоверността на отразените решения се приема, че последните са вярно и точно отразени в протоколите от проведените общи събрания.
Съгласно чл. 40 ЗУЕС „всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание“ като „молбата се подава пред районниясъд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяваното на решението по реда на чл. 16, ал. 7″.
Съгласно установената съдебна практика решенията на етажната собственост не са сделки и за тях не се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД (Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о„ ГК, докладчик съдията Б. Д.) Решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани,за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Чл. 40, ал. 2 ЗУЕС предвижда молбата за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събраниена собствениците да бъде подадена в 30-дневен срок от оповестяването на решението пореда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Срокът е преклузивен. В съдебно производство е неприложим принципът на ЗЗД, съгласно който нищожност може да се установява без срок.
От гореизложеното следва да се приеме, че считано от момента в който протоколното решение е оповестено по надлежния ред за заинтересованото лице – собственик е възникнало правото да иска в тридесетдневния срок по чл. 40,ал. 2 ЗУЕС отмяна на протоколни решения, които касаят дължимостта на сумите за поддръжка и управление на общите части.
По изложените съображения следва да се приеме за установен валиден факт на възлагане на дейностите по поддържане на общите части па сградата на юридическо лице, срещу възнаграждение, дължимо от етажните собственици в размер на …………….кв.м. върху притежавана недвижима собственост с включени идеални части от общите части.
С оглед и на горното се установява , че сключеният Договор за поддръжка на Общите части в комплекса е в изпълнение на възлагане от Общото събрание на етажните собственици. Последният е сключен между етажните собственици в комплекса и „дружеството за поддръжка, от друга.
По силата на договора дружеството се е задължило за срок от една година да извършва конкретни дейности по поддръжка на общите части, съоръжения, площи и помещения за общо ползване в комплекса срещу задължението па етажните собственици да заплащат възнаграждение в размер па …………… евро за всеки квадратен метър притежавана от него площ (включително припадащите се към всеки имот идеални части от общите части на сградата), съгласно нотариалните актове за собственост. Уговорен е и начинът по който се извършва плащането, както и падежа на всяка една от вноските за поддръжка и управление.
При тези обстоятелства е налице валидност на така сключения договор за поддръжка и управление на общите части, следователно представляващ източник на задължения за етажните собственици да заплатят на изпълнителя по договора договорената цена срещу извършване на поддръжка от изпълнителя и за негова сметка на общите части, съоръжения, плоши и помещения за общо ползване в комплекса.
По смисъла на договора „собственици“ или „етажни собственици“ са физически или юридически лица, които притежават в индивидуална собственост апартамент или друг самостоятелен обект в комплекса.
В контекста на изложеното следва да се приеме, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по ненаименован договор, който съдържа белезите на договор за изработка /чл. 258 – чл. 269 ЗЗД/ и белезите на договор за поръчка /чл. 280 – та.292 ЗЗД/. Независимо от това дали договорът за изработка или за поръчка, задължението на поръчващия е да заплати възнаграждение за извършената работа/поръчка (чл. 266, ал.1 и ч. 286 ЗЗД). Договорът е сключен от Управителния съвет на етажната собственост, който действа от името и за сметка на етажните собственици. Сключеният договор обвързва етажните собственици като предвижда индивидуална отговорност за всеки от тях при неизпълнение на задълженията им. Със сключването му не се предоставя персонификация на етажните собственици, те отговарят за задълженията си разделно.
Всяко направено възражение от страна на длъжниците – ответници за липса на пасивна легитимация по съдебните производства, включително и пред арбитражен съд се явява неоснователно по следните причини: Чл. 11, ал, 1, т. 11 от ЗУЕС предвижда, че Общото събрание на етажната собственост може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането па общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.
Договорът за поддръжка на общите части в комплекса е сключен в изпълнение на Решение на Общото събрание на етажните собственици.
В договора, в съответствие решенията на ОСЕС, е уговорено, че възнаграждението на ищцовото дружество се заплаща от всеки от етажните собственици.
С оглед на това следва да се приеме, че с процесния договор е възложено на ищеца да събира определената от общото събрание на етажната собственост такса за управление и поддържане на общите части от отделните етажни собственици, включително и при неплащане – по съдебен ред. Предвид така всяко направено от възражение, че ищецът – дружество за поддръжка, не може да предяви иск срешу етажен собственик с предмет събиране на незаплатени такси за управление и поддържане на общите части на етажната собственост е неоснователно.
На второ място, тъй като задължени по договора за поддръжка на общите части са етажните собственици, като ответник е конституиран собственик, неизпълняващ задължението си по заплащане на суми, дължими за дейности, извършвани от ищцовото дружество. Особената самостоятелна правосубектност на ЕС като съвкупност от правото на собственост на етажните собственици определя и пасивната процесуална легитимация на ответницата. ЕС означава, че съсобствениците са в принудителна съсобственост по отношение на общата вещ. В този аспект облигационното отношение между ЕС и дружеството обвързва всеки един от тези собственици. Както гласи чл. 30 ЗС „Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си”. В случая, дружеството е кредитор по облигационно отношение, неизправен длъжник по което е етажен собственик – длъжник. Материалната легитимация на страните произтича от сключения между тях договор, с който и въз основа на решение на ОСЕС на дружеството е възложено събиране на дължимите суми за поддръжка и управление на общите части. Със същия този договор, а и в цитираното вече решение на ОСЕС, ЕС е предвидила индивидуалната отговорност на всеки един от собствениците на самостоятелни обекти. Същата тази отговорност възниква и по силата на закона – чл. 51 ЗУЕС. Искът не е заведен срещу длъжника в качество на представител на етажната собственост,нито срещу нея се претендира сума, дължима от цялата етажна собственост. Процесните отношения лежат на плоскостта на облигационна връзка между страните по делото, която дава право на кредиторът да търси защита при неизпълнение от страна на длъжника.
По отношение на възражението срещу разпределянето на разходите за управление и поддръжка по равно, според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, а не на квадратен метър притежавана площ, то също се явява несъстоятелно. Разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС задължава собствениците да заплашат разходите по поддръжка наобщите части в етажната собственост. Съгласно чл. 11, ал. 1. т. 5 от ЗУЕС, Общото събрание на етажната собственост „определя размера па паричните вноски за разходите зауправлението и поддържането на общите части на сградата.“ С решение на Общото събрание на етажната собственост на комплекса е определено индивидуалната годишна парична вноска за поддръжка и управление на общите части в комплекса да бъде дължима от всеки собственик на недвижим имот и да е в размер на ……….. евро/кв.м. върху притежавана недвижима собственост с включени идеални части от общите части. Решението е взето от орган, разполагащ е правомощия за това и има за предмет въпрос от неговата компетенция. Протоколът от решението е могъл да бъде предмет на съдебен спор във връзка с евентуална отмяна на решението на ОСЕС, но след като няма данни за неговата отмяна, той е влязъл в сила и произвел своите правни последици. Поради това като собственик на самостоятелен обект в комплекса, всеки етажен собственик отговаря на собствено основание за направените разноски за поддържането на общите части в етажната собственост.
