Неоснователно е възражението на ответника, че няма задължения към ищеца, защото нямало валидно сключен договор между тях, както и за липса на активна процесуална легитимация от страна на ищцовото дружество да търси суми за разходи, свързани с поддръжката на общите части от етажен собственик, а не от възложителя по договора. Договорът от 21.10.2009 г. между Управителя на етажната собственост и ищеца „ФОРЕГО ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД е сключен в изпълнение на Решение на общото събрание от 19.09.2009 г., в което са определени и параметрите на договора, възпроизведени в него. Съгласно чл. 11, ал.1, т.5 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, а съгласно чл. 6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС собствениците на обекти в етажна собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Задълженията на ответника да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата произтичат на първо място от закона и от решенето на общото събрание на етажната собственост, независимо от уговореното в договора. От друга страна възложител по договора е Управителя на ЕС, който действа въз основа на решение на ОС на ЕС като нейн представител и с действията си обвързва всички етажни собственици. В този смисъл всеки етажен собственик се явява възложител по договора. Оттук следва, че ищецът е активно легитмирано да предяви своя иск повод неизпълнение на задължение по договора и срещу отделния етажен собственик.
Р Е Ш Е Н И Е
Номер 1581 12.05.2016 Година Град ПЛОВДИВ
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски Районен съд ІІІ граждански състав
На 08.03.2016 Година
В публично заседание в следния състав:
Председател: ТАНЯ БОРИСОВА ГЕОРГИЕВА
Секретар: Елена Лянгова
като разгледа докладваното от СЪДИЯТА
гражданско дело номер 7777 по описа за 2015 година
намери за установено следното:
Производството е образувано по искова молба от „Форего Пропърти Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК 160057601 против Й. – М.Б.С. с ЕГН *********, действаща като непълнолетна със съгласието на майка си М.Г.Б.-С. с ЕГН ********** ***, с която са предявени обективно съединени искове по чл.422 ГПК с правно основание по чл. 79, ал.1 ЗЗД, вр. с чл. 38 ЗУЕС и чл. 86 ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че ищецът е избран да стопанисва и осъществява поддръжка на общите части в Комплекс „Замъка“, находящ се в к.к. Пампорово, Община Чепеларе, съгласно валидно взето решение на ОС на ЕС на комплекса от 19.09.2009 г., като на същото общо събрание било взето и решение за заплащане на годишна такса за поддръжката в размер на 8 евро без ДДС на квадратен метър площ, изчислен за притежавания от всеки имот на база РЗП на обекта и дължима в срок до 31 януари на съответната текуща календарна година. В изпълнение на това решение управителят на ЕС сключил с ищеца договор от 21.10.2009 г.
Считано от 24.06.2013 г. ответникът бил собственик на самостоятелен обект с идентификатор 80371.174.13.1.104, съставляващ апартамент № 1 с РЗП от 54,82 кв.м. по нотариален акт, а по таблицата за площообразуване – от 54,05 кв.м., находящ се в секция А на База за семеен отдих „Замъка 3“, местност „Пампорово“.
Твърди се, че взетите решения от Общото събрание на етажните собственици на 19.09.2009 г. не са обжалвани от собствениците на имоти в комплекса и съответно са влезли в законна сила, поради което всеки един от етажните собственици следва да се съобрази с тях и да ги изпълнява. Заявява се, че въз основа на сключения договор и срещу дължимата от етажните собственици такса, ищецът осъществявал цялостна поддръжка на общите части в сграда – почистване, заплащане на изразходвана ел. енергия и вода, такси за поддръжка на асансьорните уредби, осъществяване на целогодишна охрана на комплекса, поддържане в изправност вътрешните комуникации, отстраняване на евентуални повреди, поддържане чистотата на свободните пространства и зелените площи и др. Твърди се, че на основание чл. чл. 6, ал. 1, т. 8 и т.10 ЗУЕС, собствениците са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление и съответно да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Приетите решения били задължителни и подлежали на изпълнение от новите собственици от момента на придобиването на собствеността върху имота, в който момент се придобива и качеството на етажен собственик в сградата.
Ищецът сочи, че с оглед вменените на ответника като етажен собственик съгласно ЗУЕС задължения, както и на основание валидно взетото и влязло в сила решение на Общото събрание на етажната собственост, същият е длъжен да изпълнява решенията на общото събрание и да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Дължимата от него годишна такса за поддръжка за календарната 2014 г. и календарната 2015 г. била в размер на 518,88 евро годишно /с левова равностойност 1014,84 лв. с вкл. ДДС/, съгласно фиксирания курс на БНБ евро-лев, за която са издадени фактури № 4000000165/30.04.2014 г. и № 4000000248/1,03,2015 г. Твърди се ответникът да не е платил дължимата сума до определения за това срок, съгласно взетото решение на ОС на ЕС, въпреки многократните опити за доброволно уреждане на отношенията.
Поради неизпълнение на задължението в срок, ответникът дължал и обезщетение за забава в размер на 126 лева по фактура № 4000000165/30,04,2014 г. за периода от деня следващ датата на падежа на паричното задължение 01.02.2014 г. до датата на депозиране на заявлението – 22.04.2015 г. и в размер на 22,86 лв. по фактура № 4000000248/10,03,2015 г. за периода от деня следващ датата на падежа на паричното задължение 01.02.2015 г. до датата на депозиране на заявлението – 22.04.2015 г. По заявление на ищеца била издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 4744/2015 г. на ПРС за гореописаните вземания, срещу която длъжникът възразил. Поради това ищецът е предявил настоящите искове, с които моли да се признаят за установени вземанията му по заповедта. Претендират се разноските в настоящото производство и в заповедното такова.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва исковете.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и взе предвид становищата, доводите и възраженията на страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Приложено е ч.гр.д.№ 4744/2015 г. на ПРС, VІІІ гр.с., от което се установява, че по заявление на ищеца е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК срещу ответника за вземанията, предмета на настоящата искова претенция. Постъпило е възражение от длъжника срещу заповедта в срока по чл.414, ал.2 ГПК, като исковата молба е депозирана в предвидения за това едномесечен срок по чл.415, ал.1 ГПК. Горното обуславя допустимостта на предявените установителни искове по чл.422 ГПК.
От събраните по делото доказателства се установява, че на 19.09.2009 г. е проведено Общо събрание на етажните собственици в комплекс „Замъка“ в к.к. Пампорово, на което са взети решения, според които – за управител на ЕС е избран Т.М.М; ищецът е избран да стопанисва и поддържа общите части в комплекса, като определеният и приет за дължим размер на таксата за стопанисване и поддръжка върху общата застроена площ на притежавания от собственик в сградата имот е 8 евро без ДДС на квадратен метър, платима авансово до 31 януари на текущата календарна година. Неоснователно е възражението на ответника, че липсва решение за срок на изпълнение на това задължение, тъй като предложението е прието така, както е било направено, без изрично да е отхвърлено досежно предложеният срок за заплащане. Приложен е и списък на присъстващите собственици със съответните им дялове в ЕС. Няма данни, а и не се твърди решенията на ОС на ЕС да са оспорени или отменени. Съдът в настоящото производство не разполага с правомощия да проверява законосъобразността на решението на ОС, защото има изрично предвиден самостоятелен ред за отмяната му- чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, свързан и с преклузивен срок. Следователно решенията на ЕС са стабилизирани и действието им следва да бъде зачетено. Освен това основанията за нищожност на договорите по чл.26 ЗЗД, на които се позовава ответника в едно от възраженията си, са неприложими към решенията на ОС на ЕС, които не представляват договори по смисъла на ЗЗД.
Управлението на етажната собственост е предоставено на Общото събрание на етажните собственици, което в случая е определило размера на вноските за поддържане на общите части на сградата. Съдът не може да изменя този размер, респ. да контролира целесъобразността на взетите решения. Поради това са неоснователни възраженията на ответника за прекомерност на определената вноска.
Сключен е и договор за стопанисване, поддържане и охрана на почивния комплекс „Замъка“ от 21.10.2009 г. между ищеца и управителя на ЕС, по силата на който ищцовото дружество, в качеството на изпълнител, се е задължило да осъществява цялостна поддръжка и управление на общите части на комплекса, като поддържа чистотата на свободните пространства и общите части, полага грижи за зелените площи, осигурява целогодишна цялостна охрана, следи за евентуални аварии, поддържа изправни вътрешните комуникации – ЕВН, БТК, ВиК и др., като отстранява евентуални повреди по тях и др. Уговорената такса съобразно чл. 6, ал. 1 от договора, отговаря на определените параметри, според взетото решение на ОС на ЕС на събранието от 19.09.2009 г. – 8 евро без ДДС на всеки кв. м. от общата квадратура на притежавания от всеки собственик в комплекса недвижим имот. Срокът за заплащането й също е в съответствие с волята на етажните собственици – дължи се авансово в началото на всяка календарна година в срок до 31 януари. В чл. 6, ал. 2 от договора, е предвидено, че ищецът има право самостоятелно да предявява пред съда претенциите си против етажен собственик, който не изпълнява така поетите задължения за заплащане на дължимото от него възнаграждение за поддръжката на общите части.
Необосновано е възражението на ответника, че договорът от 14.07.2010 г. между ищеца и управителя на ЕС бил нижожен, поради липса на предвидената в чл. 2, ал.1 ЗУЕС форма, а именно писмена форма с нотариална заверка на подписите на собствениците на самостоятелни обекти и вписване на договора. Квалифицираната форма, предвидена в чл. 2, ал.1 ЗУЕС се отнася до управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Според § 1, т.3 ЗУЕС „Жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. От приложените към делото доказателства не се установява сградата на „БСО-Замъка“ да се намира в такъв комплекс. Оттук следва, че възражението за нищожност на договора поради липса на изискуемата по закон форма следва да се отхвърли.
Неоснователно е възражението на ответника, че няма задължения към ищеца, защото нямало валидно сключен договор между тях, както и за липса на активна процесуална легитимация от страна на ищцовото дружество да търси суми за разходи, свързани с поддръжката на общите части от етажен собственик, а не от възложителя по договора. Договорът от 21.10.2009 г. между Управителя на етажната собственост и ищеца „ФОРЕГО ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД е сключен в изпълнение на Решение на общото събрание от 19.09.2009 г., в което са определени и параметрите на договора, възпроизведени в него. Съгласно чл. 11, ал.1, т.5 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, а съгласно чл. 6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС собствениците на обекти в етажна собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Задълженията на ответника да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата произтичат на първо място от закона и от решенето на общото събрание на етажната собственост, независимо от уговореното в договора. От друга страна възложител по договора е Управителя на ЕС, който действа въз основа на решение на ОС на ЕС като нейн представител и с действията си обвързва всички етажни собственици. В този смисъл всеки етажен собственик се явява възложител по договора. Оттук следва, че ищецът е активно легитмирано да предяви своя иск повод неизпълнение на задължение по договора и срещу отделния етажен собственик.
Неоснователно е и възражението на ответника, че не дължи заплащане на таксите, тъй като е пребивавала по-малко от 30 дни в имота си, съгласно разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС. От събраните по делото гласни доказателствени средства /показанията на свид.П., С. и С./ се установява, че имотът на ответницата е ползван чрез трети лица по договор за наем в периода м.ноември 2014 г.- м.април 2015 г. Това обстоятелство е признато в хода на делото от процесуалния представител на ответната страна / с.з. на 08.03.2016 г./.
При така установеното и според взетите решения на ОС на ЕС в сградата, където се намира имота на ответника, дължимата от него такса за стопанисване и поддръжка на общите части, съобразно площта на притежавания от него обект, е в размер на по 518,88 евро за всяка от календарнита 2014 г. и 2015 г. Тази сума е следвало да бъде заплатена авансово – до 31.01.2014 г., респ.до 31.01.2015 г. съгласно взетото решение. Само за пълнота се посочва, че макар решенията на ОС на ЕС да са взети през 2009 г., а ответникът да е придобил собствеността върху имота едва през 2013 г., доколкото няма данни да са били атакувани по съответно предвидения законов ред, същите несъмнено го обвързват, съобразно разпоредбата на чл. 11, ал. 4 ЗУЕС.
За така посочените суми /в левовата им равностойност/ от страна на ищеца са издадени фактури фактури № 4000000165/30.04.2014 г. и № 4000000248/1,03,2015 г., в които е отразено, че представляват такси за поддържане на общите части, дължим от ответника за 2014 г. и 2015 г.
По силата на чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, всеки етажен собственик е длъжен да заплаща необходимите разходи за управлението и поддържането на общите части на сградата. Предвид горното и събраните доказателства, следва да се приеме, че в полза на ищеца съществува вземане против ответника в размер на дължимата такса за стопанисване и поддръжка на общите в сградата в режим на ЕС за календарната 2014 г. и 2015 г. съобразно притежавания от ответника апартамент и неговата площ, т.е. искът е доказан по основание. Не се доказва погасяването й от страна на ответника. Ето защо, съдът приема иска за основателен и доказан, поради което следва да се уважи.
По иска по чл. 86 ЗЗД:
Главните задължения на ответника е следвало да бъдат изпълнени на падежи 31.01.2014 г. и 31.01.2015 г. Не се установява, а и не се твърди да е настъпило погасяване на вземането, поради което ответникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от 01.02.2014 г., респ. от 01.02.2015 г., съгласно чл. 84, ал.1 ЗЗД, до датата на подаване на заявлението- 22.04.2015 г. Изчислени от съда, съобразно разпоредбата на чл. 162 ГПК, размерите на акцесорните вземания възлизат на сумата от 126 лв. за забавеното изпълнение на вземането , дължимо за 2014 г. и в размер от 22,86 лв. за забавеното изпълнение на вземането за 2015 г. Тези претенции, също основателни и доказани по размер, ще се уважат.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на спора при настоящото му разглеждане, разноски следва да се присъдят в полза на ищеца, на основание чл. 78, ал.1 ГПК. Направено е съответно искане, представени са списък по чл. 80 ГПК и доказателства за сторени такива в размер на общо 1017,20 лева, от които такива, направени в заповедното производство- в размер на 384 лв.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че Й. – М.Б.С. с ЕГН *********, действаща като непълнолетна със съгласието на майка си М.Г.Б.-С. с ЕГН ********** *** дължи на „Форего Пропърти Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК 160057601, следните суми: сумата от 1014,84 лв. – главница, представляваща дължима такса за стопанисване и поддръжка на общите части в сграда в режим на етажна собственост – „База за семеен отдих „Замъкът 3“ в к.к. Пампорово, за календарната 2014 г., ведно с обезщетение за забава в размер от 126 лв. за периода от 01.02.2014 г. до 22.04.2015 г., сумата от 1018,88 лв. – главница, представляваща дължима такса за стопанисване и поддръжка на общите части в сграда в режим на етажна собственост – „База за семеен отдих „Замъкът 3“ в к.к. Пампорово, за календарната 2015 г., ведно с обезщетение за забава в размер от 22,86 лв. за периода от 01.02.2015 г. до 22.04.2015 г. съобразно взето решение на ОС на Етажната собственост от 19.09.2009 г. и договор за стопанисване, поддържане и охрана на почивния комплекс „Замъка“ от 21.10.2009 г., за притежавания самостоятелен обект с идентификатор 80371.174.13.1.104, ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаване на заявлението в съда 22.04.2015 г. до окончателното погасяване, за които вземания е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 4744/2015 г. на ПРС.
ОСЪЖДА Й. – М.Б.С. с ЕГН *********, действаща като непълнолетна със съгласието на майка си М.Г.Б.-С. с ЕГН ********** *** да заплати на „Форего Пропърти Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК 160057601, сумата от общо 1017,20 лева деловодни разноски , от които сумата от 384 лв. разноски в заповедното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ:/П/
Вярно с оригинала!
ДГ
